制图：沈亦伶

　　“一天之内，我的房子被‘偷’了!”

　　2016年10月16日上午，家住北京市朝阳区新源西里社区的张女士正外出买菜，突然间接到其母梁阿姨的电话。张女士闻讯后快速返回，只见门锁已被强行撬开，家里的东西正被十几个彪形大汉飞快地往外清出，杂乱地堆在小区院子里。

　　“你们凭什么闯入我家，强行搬我们的东西?”张女士愤怒地同这些“闯入者”理论并制止他们。然而，这群人却拿出了这套房子的房产证，上面记载的户主显示为“梁某”，而不再是张女士的母亲梁阿姨时，母女俩彻底蒙了。“这不是你们的房子，我们这是合法腾退!”领头的“闯入者”态度蛮横地说。

　　“一天之内，我的房子就被‘偷’了。”一想到这套已经住了35年、一家4口(梁阿姨、女儿女婿和外梁女)仅有的房子没了，梁阿姨不禁老泪纵横……

　　2016年5月，梁阿姨经人推荐认识了自称“北京店网副总裁”的广某，广某告诉梁阿姨正在做一个“以房养老”项目，只需用房产证做3个月抵押贷款后借钱给他，就可领取5%的月息，3个月期满后本息全部收回，再用本金赎回房产证。“广某拍着胸脯保证，这个项目没有风险，也不用付任何费用，只需要签一些简单协议，就能净赚近50万的利息，村委统建房，我就心动了。”梁阿姨说。

　　广某特地给梁阿姨介绍了“委托代理人”龙某，并强调龙某不仅可靠而且“神通广大”，为很多老人全权办理过“以房养老”相关手续，并且认识很多“金主”，可以提供抵押贷款，“只需安心交给龙某办，其他啥都不用管，等着数钱就行了”。龙某告诉梁阿姨，为她找到了“金主”王某提供抵押贷款，然而直到现在，王某从未出现过。

　　接下来，龙某陪同梁阿姨来到北京某公证处，在他的“指导”和催促下，梁阿姨仅用不到10分钟的时间，就签署并公证了预先备好的厚厚一摞文书。“龙某根本不让我细看，就说都是些基本合同，他都仔细审核过，我只需在他圈定好的位置签字和按手印就行，公证员也始终没告诉我签的到底是个啥。”梁阿姨说。

　　此外，除了广某出具的向梁阿姨借款190万元的借条，所有签署的文书都统一由委托代理人龙某领取和保留，梁阿姨连个副本都没有。房子被过户后，梁阿姨从公证处调取这些文书才发现，除了借款合同、房屋抵押合同，还有委托公证具有强制执行效力的债权文书公证书、房屋处分委托书等。尤其是那份委托书，可以说全权委托龙某享有对房产的一切处分权利，包括解除抵押、买卖、办理产权登记、缴税等所有内容。

　　老年人的房子是怎样被“偷”的

　　梁阿姨的遭遇并非孤例，致诚公益律师团队的律师告诉记者，他们提供援助的老年人因理财抵押房产而失去房子的类似案件，已多达数十起，仅在“理财服务者”广某、“委托代理人”龙某、“金主”王某的作案链条中，就有11户老人受害。

　　老年人的房子究竟是怎么被过户的?

　　“经过公证的授权委托书是导致房屋被卖的关键文件。”据致诚公益刑事项目负责人武婕分析，“委托代理人”正是基于一份经过公证的授权委托书，就能够在老年人完全不知情的情况下就卖掉房子。委托书中大多标明“我要成本价出售位于某处的房产，由于不能亲自办理，特委托受托人全权代办抵押登记、签署有关文件协议、领取权证、办理提前还款、解除抵押登记、网签、过户、提款、转委托……”字样。

　　老年人在“委托代理人”的“忽悠”之下，不明就里就对该委托书进行了公证，这就完全符合房屋管理部门对于他人代办过户的要求，相当于老年人在向“金主”借款时，就同时把房子交由他人掌控，而不是如理财一方所说的只是拿房本做抵押而已。

　　“老年人即使签订了授权委托书并公证，由于委托是单方法律行为，仍然可以通过公证来撤销该授权。在我们提供咨询的案例中，深圳小产权房，有些老人在房屋尚未被过户前醒悟，通过公证撤销了之前的委托公证。”武婕认为，即便如此老人依然难以保住房屋，因为还有“具有强制执行效力的债权文书公证”的存在，老人在与“金主”签订借款合同时，同时对还款协议进行了公证。这就意味着金主一方可以直接拿该公证书到公证处申请执行证书，然后向法院申请强制执行，拍卖老人的房产，而不需要经过老年人同意。

　　此外，因为老年人被“忽悠”到房管部门办理了房屋抵押登记，如果不能按时还款，未经“金主”同意，是不能自己卖房的。“抵押登记使该房产成为了债权物的担保，即使老年人只有一套房产，也难逃被变卖的结局。”武婕说。

　　“这些案件都是有着相似‘套路’，充分利用了老年人不懂法的心理，通过别有用心提前设计好的各类法律文书，以及一系列经过精心策划、环环相扣的操作手法，让老年人最终陷入房子被变卖和过户的深渊。”