国务院发展研究中心作为中国高层智囊机构，起研究报告的权威性不容置疑，甚至可以引导政策的走向。近日，国务院发展研究中心就中国小产权房问题，首次公开了一份改革方案报告。这份提出颠覆性结论的报告一经披露，立刻引起了舆论热议。该报告一反以往对小产权房的态度，为小产权房转正合法化开了一道门。

报告提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。 该报告引起热议的关键点在于，土地转让制度改变抑制土地溢价，农村集体土地与国有土地平等进入市场，土地的供应量将大大增加。也许十八亿亩红线之外的土地都有可能进入市场，地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头，而出售土地的农民势必要到城市落脚，人口城市化由此拉开序幕，已经进入城市的2亿农民朋友将定居于城镇，其他的6亿农民朋友还有一半也将进入城市。这是人类历史上从未有过的巨大工程，对此，在资金、就业、保障等方面必须做好充分的准备。 对全国很多城市来说，小产权房更是一个地雷阵。 以小产权房问题较为严重的北京来说，北京数次清理过小产权房，表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配，根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价，小产权房之所以比周边房价便宜三分之一甚至一半，就是因为去除了土地国有化的成本，与土地交易过程中的大幅溢价。

全国小产权房数量到底有多少？全国工商联调研得出的数据，从1995至2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。另据高国梁先生的统计，从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平米（此数据基于各年国家统计局公告的数据累计，2013年上半年1-7月份，商品房销售面积61133万平米，同比增长25.8%，预计全年能达13亿平米），即1亿套左右，还有60多亿平米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房（此数据基于住建部的统计），即6000万套小产权房，按100平米3口人算，这些可供新增城镇人口近5亿人居住。 据深圳当地统计，截至2011年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27％。任志强先生表示，北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％，而价格仅为北京临近地段商品房价格的25％-30％左右。 即使小产权房数量只占商品房数量的8％，小产权房若以现行商品房30％的价格进入市场，会对现有的商品房定价造成巨大的冲击，房地产、金融、地方财政瞬间垮塌。正因为认识到风险，2011年4月，国土部明确规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记。 明智的人会认识到，想维持房地产市场的正常运行，小产权房转正入市，绝对不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。