图：房十二原创，禁转

1.

说起「小产权房」，十公子记起曾遇到的一位司机师傅，

按他的说法，他们家里两套房，孩子都在上大学用不到，就拿来出租。

夫妻二人住在某个靠近温泉的小镇上的「小产权房」里，

五六年前买的，深圳布吉房屋出租，花了几十万。

他很满意自己的安排，说，

特意找人打听过了，那个小区拆迁的可能性很低，住个二三十年不成问题。

我默默在心里算了算时间，

那时候的几十万，可以付一套小户型「商品房」的首付了。

2.

所谓「小产权」，是民间对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的一种通俗叫法，

但本质上，「小产权」就是「无产权」。

或者说，这类房产的持有人只有房屋的使用权/居住权，并没有完整的所有权，

它不是「商品」，不能交易、流通，

更不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续证明。

所以从法律上来讲，「小产权」房的买卖是不合法的。

话虽如此，如今市面上却仍有大量的「小产权房」交易，

所谓法不责众，国家也不会真拿这些房怎么样 —— 这是整体而言，

若具体到个人行为，风险等级则完全不同。

3.

购买小产权房的风险，主要体现在，它的交易不受法律保护，

包括双方签订的合同、协议或村集体组织相关证明文件，深究起来，都不具有法律效力。

这意味着，买卖双方之间只能靠道德约束。

一旦涉及大额利益分配，比如：房屋价格暴涨、拆迁等，

卖家则可以以私下买卖不合法为由，要求取消合同，

买方将会处于非常弱势的地位。

说白了就是，

你买了一套小产权房，永远不升值也就算了，

升值越多、越快，纠纷发生的概率就越高，你离麻烦也越近...

4.

小产权房缺点也很明显：

只有居住属性，没有金融属性。

也就是说，小产权房既不能贷款，也不能抵押，

跟房产有关的一切金融功能，统统都没有。

a. 贷款：

通常来说，小产权房价格便宜，通常只有同等地段商品房的三分之一甚至更低，

这也是它唯一的优点。

但是，不能办理按揭贷款，很大程度上淡化了这一点：

总价100万的商品房，首付30多万就可以上车；

同地段的小产权房总价30万，深圳观澜小产权房，必须全款。

能全款买得起小产权房的，咬一咬牙，总能付得起商品房的首付。

更何况，小产权的升值速度，远远比不上正规商品房。

b. 抵押：

之前说过很多次，房贷是优质负债，能不提前还就不提前还；

但就算提前还了也没什么，

因为结清贷款的房产，可以以“抵押贷”的方式再从银行借出钱来，

小产权房则不能。

从投资的角度来讲，不能抵押的资产，没有任何价值。

5.

另外，绝大多数的小产权房都不带户口、学区和其他相关配套，

哪怕是对刚需，也很鸡肋。

我们常把购房分为「自住」和「投资」，

而小产权房可以算是真正回归居住属性的、只住不炒的、纯粹的住房。

但事实上，「自住」的需求，并不需要通过买房来满足，

租房就好了啊。

自诩买来「自住」的购房者，几乎没有一个不带投资目的。

不过话说回来，

没有不能买的房子，只有不能买的价格 — 小产权房也不例外。

如果想买，只要考虑一点：

你的「自住」需求，真的值这个价吗？