开发商通常在与买方签署正式的《商品房买卖合同》之前签署《认购协议》，同意买方支付部分定金，并在开发商满足预售条件时再签署《商品房买卖合同》。开发商取得预售许可证后，双方签署的《认购协议》无疑是有效的。但是，如果开发商在签署《认购协议》时没有取得预售许可证，那么双方签署的《认购协议》是否有效？ 合同或协议是否有效对合同双方的权利和义务有重大影响。如果法院认定《认购协议》无效，本合同从一开始就没有法律效力，双方均不履行本合同，双方均承担返还财产的义务和过错赔偿责任，不产生违约责任。如果法院认定《认购协议》有效，双方的权利和义务受法律保护，违约方应承担违约责任。 对于这个问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》没有给出直接的答案，世界各国法院在实践中主要有三种观点： 1、无效表示。深圳市中级人民法院规定，未取得商品房预售许可证，开发商与买受人就购买、订购、预订房屋签订协议，双方对上述协议有争议并提起诉讼的，人民法院应认定该协议无效。但是，如果商品房预售许可证是在起诉前取得的，则可以视为有效。 2.基本有效。北京高等法院规定，如果双方当事人要求确认预售协议无效，理由是卖方在签署预售协议时未获得预售许可证证书，如预售函和购买意向书，他们将不予以支持，但被确认为商品房预售合同的预售协议除外。 3、有效表示。广东省高级法院规定，出卖人未取得商品房预售许可证的，预售合同的效力不受影响。 业主维权人士赵成表示，开发商未取得预售许可证，与买方签署的《认购协议》有效。原因： 1.没有法律或行政法规规定《认购协议》无效。《合同法》第52条规定，下列合同无效：“有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的；(三)以合法形式掩盖非法目的的；(四)损害公共利益的；(五)违反法律、行政法规强制性规定的。”合同的效力不能由省或市法院的司法解释决定，而是由法律和行政法规的强制性规定决定。到目前为止，没有任何法律或行政法规规定《认购协议》没有预售许可证是无效的。 2.《认购协议》的性质是预约合同，即在合同成立之前，约定将来签订合同。商品房买卖合同尚未订立。聘任合同只是对未来合同成立的意图和安排，并不违反法律法规的强制性规定。 3.深圳市中级人民法院司法解释废止。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》发布于2017年9月，晚于深圳市中级人民法院的规定，广东省高级人民法院的司法解释水平高于深圳市中级人民法院。因此，深圳市中级人民法院的规定与广东省高级法院的司法解释相抵触，应予废止。 4.北京高等法院的司法解释违背了法律原则。合同是否有效与《认购协议》的内容是否详细或是否履行无关。北京市高级人民法院一方面认为，在开发商未取得预售许可证的情况下，开发商与买方签订的《认购协议》为有效，另一方面也认为“除了预售协议被视为商品房预售合同的人”。在什么情况下，预约协议可以被认定为商品房预售合同？根据最高人民法院的规定：“商品房认购、订购、预订协议如有《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定接受购房款的，该协议视为商品房买卖合同。”最高法院的这一规定是关于预约合同中哪些条款可以被承认为商品房销售合同的规定，而不是关于预约合同的有效性的规定。此外，预订合同的有效性应在签署时得到确认，根据合同的详细内容和是否得到履行，合同的有效性不可逆转。因此，得出了错误的结论：《预约合同》如果简单则有效，如果详细则无效。开发商不按《认购协议》收取购房款将有效，而开发商收取购房款将无效。 5.《认购协议》[法释[2012]8号]第二条规定：“当事人签订认购书、订单、预约书、意向书、备忘录等预约合同的。并同意今后一定时期内订立销售合同，一方不履行订立销售合同的义务，另一方要求其承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据规定，如果《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的一方不签订销售合同，另一方可以要求对方承担违约责任或终止合同。无效合同不涉及违约责任和合同解除。承担违约责任和解除合同的前提必须是合同的有效性。因此，最高法院认为《认购协议》是有效的。 因此，由于房价上涨，一些开发商不愿意继续执行《预约合同》，不支持《认购协议》无效的恶意诉讼请求。