房屋检查：买卖双方约定实地检查房屋，并初步讨论了价格、付款方式、交付日期等事宜。一般来说，在交易过程中，买卖双方发生的所有费用都应由买方支付。 验档：买卖双方持原房屋所有权证或原抵押合同价格到档案楼土地部验档。 签订合同：交易双方可以进一步讨论房价、首付款、首付款、贷款申请时间、转让申请时间和交付日期，并确保合同中包含符合其需要的相关协议。确认后，买卖双方与中介签订三方合同或买卖双方签订合同并向中介公司支付定金。 公证：出卖人和担保公司到公证处办理公证，并委托担保公司办理相关事务。 资金监管及贷款申请买方先向抵押银行的资金监管账号付款，然后与担保公司一起与银行签署资金监管协议及相关文件，向银行申请贷款。银行在同意贷款后向买方出具贷款承诺函，或直接通知担保公司，约需7-8个工作日。 止赎：买方向担保公司支付担保费后，担保公司向原贷款银行申请止赎，担保公司向银行出具止赎担保，办理止赎和注销抵押登记手续，约需5个工作日。 转让：买受人和担保公司到房产登记中心办理转让手续。提交产权转让申请后，担保公司将收到回执，大约需要5个工作日。 付款：买受人和担保公司向有关部门交费并领取新的产权证后，担保公司持产权证和抵押银行到房地产产权登记中心办理抵押登记，银行将首付款交给出卖人。新房产证抵押登记后，银行将在扣除止赎贷款后给卖方贷款，这大约需要10个工作日。 出卖人和买受人办理房屋交接、水、电交接，买受人领取钥匙。 小产权房的产生、存在和发展有着深刻的历史和现实原因。一是城市住房保障体系和农村社会保障体系不完善。在过去的10年里，城市商品房价格快速上涨，城市经济适用房不能满足人们的需求。市场上旺盛的需求自然会流向集体土地，既不收费也不征税。为了创造收入，村集体或乡镇政府需要补贴财政短缺，城市购买力也需要填补农村地区的消费缺口。农民也需要增加收入。 二是新农村建设、旧城改造和城中村改造的相继诞生，为其发展提供了便利条件。在国家要求的新农村建设、旧城改造和城中村改造中，有些村集体或乡镇政府有较强的自我行为能力，甚至有些村集体或村民可能不那么守法。他们将与开发商合作开发农民集体所有的土地和宅基地，用于新农村建设、旧城改造和城中村改造，然后以低价向农民出售部分房屋，而其他房屋将由开发商出售给城市居民并赚取利润。 第三是由于缺乏司法和行政系统。中国实行城市国有土地和农民集体建设用地的二元结构。城市国有土地和农民集体土地在制度层面上具有不平等的地位。城市国有土地拥有正式的土地使用权拍卖市场。实行市场定价。农村集体土地不能转让。土地使用权和价格的市场体系 第四是缺乏行政监督。政府已经出台了相关法律法规来规范小产权房的存在，但相关行政管理部门未能尽到职责和监督，导致了严重的缺位和行政不作为。一方面，土地管理部门未能从源头上遏制这种异常产权房的出现；另一方面，在大量小产权房进入市场后，相关部门未能采取有效措施加大对开发商的处罚力度，从而使得小产权房从一开始就出现了。