今天的楼市，没有新韭菜接盘，只剩下老业主改善，二手房挂牌量创下历史新高的残酷现实。

事关楼市，罗嗦一点，多强调一点，怎么也不为过——城市居民的身家性命，超过70%都押在房子上。

我对楼市的判断，2017年是个分水岭！

2017年之前，我一直鼓励买房，并曾经组团调研过。2017年之后，我一直鼓励卖房，早卖早好。

事实，证明了我的正确。

2017年之前买房的，该赚的，都赚了；早买一两年，更是赚得盆满钵满了。

2017年之后卖房的，截至今天，越早卖的，亏得越少。前天还有朋友跟我说，位于北京三环边的一套小三房，“17年下半年听了我的话，卖了850万，要是熬到现在，750万都卖不掉。”

这一反一正，相差的，可不是100万的事，而是250万的事——850万买点理财产品，3年下来，复利差不多有150万。当然，你可能觉得，房子不卖，不是有租金收入吗？我告诉你，这样的房子在北京，一年租金也就10万元左右。

耐不过太多人咨询楼市，上午，我发了个朋友圈：

2020，是过去4年最差的卖房时点，深圳农民房坼签，但又是未来4年最好的卖房时点!

对我的这一判断，太多人感到不可思议。

没精力一一回复，随后，我又发了一个朋友圈：

现在的楼市，一线和二线头部城市，最大的问题是：没有接盘侠了，刚需新韭菜想接盘，已经接不起了。

所以，这两年的楼市成交，要么是改善型的，要么是学区房，新买一套，就相应多出一套存量闲置的。所以，现在，各大城市的二手房挂牌量，几乎都创下历史新高了。

比如，我日常坐标的南京，现在的二手房挂牌量（贝壳网数据），已经快9万套了，仅半年时间，就新增了15%，谁去接盘呢？

面对现实，许多人不是不相信，而是选择性忽略，不愿意相信。

1，过去20年，我们的房价逻辑是：基于预期交易的逻辑，而不是资产本身的逻辑。

注意，这个是与全世界几乎所有国家，都是截然不同的。

预期是，越来越多的人，将会持续不断地涌入城市、涌入大城市，就是所谓的城市化。预期是，货币是持续宽松的，信用是持续扩的。

在这两大预期的支撑下，我们的房产投资，是不在乎租金回报率的，是不在乎持有收益的，我们在乎的是预期的交易收益——赚未来接盘侠的钱，而不是租房人的钱。

2，但是，现在这两大预期，全都出问题了。

其实，之前两三年，就已经出问题了，现在，只不过是越来越严重了。

所谓的城市化、大城市化，经过二、三十年的急速推进，早已进入下半场了。现在，举目全国，除了极个别的城市，包括一线和二线头部城市，对人口的吸引，已经越来越难了。

难到什么程度，有些二线城市，几乎已经是零门槛了，只要你愿意来，立马给你落户。

还有，货币政策，是的，从去年下半年，我们的货币政策，再次开闸放水、今年更厉害。

但是，请注意，货币宽松，并不必然带来信用宽松——并不必然有人愿意去借钱、愿意去负债。当前，就处于货币宽松、信用收缩这样的矛盾境地。

说实话，疫情仅是加剧了信用收缩。

即便没有疫情，今年信用也是很难扩的，原因是，在政策引导的企业负债向居民负债转移之下，我们的居民负债率已经比较高了，没有多少人愿意再增加负债了。

3，这是个重点，阶层问题。

不管你承认不承认，社会永远是存在阶层之分的，至少在财富这个层面。

改革开放40年，社会整体财富增加了，几乎所有人的生活水平，也都提高了。但是，与此同时，贫富差距也放大了，这些年，我国的基尼系数一直大于0.4，远超警戒线，处于“收入差距较大”的范畴。

30年前，基本上是没有“富二代”一说的，再厉害的，也才刚下海不久，只有“创一代”；但是，20年前，“富二代”有了；现在，完成家庭资产积累早的，都已经有“富三代”了。

这就是阶段分化，有的人，天生就是富二代、富三代，站在父祖辈的肩上，而你的家庭没有资产积累、或积累得过少，你是草根一代、或者创一代。

而这折射到一线和二线头部城市的房产。

一种是大城市的原住民，他们是不用操心房子的。

一种是大城市的新移民，又分为有房的和无房的。有房的，可分为两类人，主要靠自己打拼的，这个主要集中在优秀的70后和部分80后，他们而立之年时，房价高得还不是太离谱；主要靠父母支持的，这个70后、80后、90后都有，但是，父母支持买房的时间节点不同，结果也是不同的。

支持得早的，倒还好，支持得晚的，现在压力也很大。

而至今没房的，问题来了，现在的北上深，如果你是草根一代，那么，即便你税前收入100万（完全可支配的，估计也就30多万），没有10年，你也买不起一套房，注意这还是首付；如果你想主要靠父母，那么，你家得是村里首富、镇里的高产、或者县里的中高产，否则，也是基本无望的。

这就是今天的90年后，草根一代的90后，以及即将走向社会的00后，所面临的残酷现实。

这同样也是今天的楼市，没有新韭菜接盘，只剩下老业主改善，二手房挂牌量创下历史新高的残酷现实。

不多说了，除了学区房（这个以后也不一定），快跑！

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