笔者最近忽然想回顾一下前几年的房价走向，于是就从知乎上看到了一帖2014年的问题，问“2015的房价怎么走？”

众所周知，当时的房价很高，东莞村委统建楼网，非常高，所以市场低迷，和今天的情况有许多相似点。提问下方大片的回答也都是唱空地产、前景悲观之类的论调，认为一线城市两三万一平的价格已经远超了人们的收入水平，高出天际，必然马上崩溃！

然而结果呢？各路专家学者普遍都预测失误了。国内房价不仅没有在那个时候崩溃，反而在之后的2015年、16年、17年间一路扶摇直上。

如今，2020年又到了一个多方楼市冷淡的，房价高破天际的时期，很多论调也从各种角度开始论述起了我国房地产到头的观点。

笔者不禁又开始犹豫：这次房价真的到顶了吗？

先说下我的结论吧：个人认为，没有到顶，未来5年部分区域可能还将出现一波小行情。强二线城市的发展空间很大，一线与环一线区域价格偏高，有一定空间，而三、四线及县城风险稍微有些大。

为什么这么说呢？接下来我就从几个维度来为大家详细分析。

首先来说就是需求和购买力的问题！

我国属于后发经济体，短期内想追上发达国家不多，唯有“重点发展经济强市，战略性放弃经济弱市”，2018年两会小产权房，这一条路走起来最舒坦。

所以未来的一二线城市，极有可能与三四线城市的差距越拉越大。这种差距不止于经济，更有着收入、见识、素质、生活丰富度等各方面的制约，因此未来十年，年轻人费劲全力的向高能级城市跃迁已成定局。

国内的城镇化率未来从59.58%，到70%这一段。按照现在每年1个点的进度，我们大概在2030年才会到达70%。而这些人将会新增大量的购房需求，就是一二线城市提供增量。

其次是供给和存量的问题！

最近地产圈里多家网媒报道称：我国的城镇住宅存量约为276亿平，城镇人均住房建筑面积约为23平，相比发达国家较小，远不及美国的平均约67平。

这么看存量是远远不够的，但笔者认为实则不然。我国与美国不同，目前的经济实力还处在用高层住宅来聚集人口的城市发展模式，到人人都能住上别墅依然有很长的路要走，并不代表存量不足。

在从套户比来讲，中国住房套数约为3.11套，套户比约为1.09，稍低于美国的1.15跟日本的1.16，基本也达到供需合适。因此目前我们需要考虑的并不是满大街空房没填满的问题，而在于如今的价格是否值得购置城市的一套房产。

整体来看，当前城镇房产的供需勉强平衡了，处于一个许多人有需求却又不敢买的有趣阶段，并非存量过剩。

最后再讲讲宏观风险！

这是许多唱空房价观点的主要理由，也是大多数错误预测房价的主要论据，所以笔者把它放到了最后部分来分析，内容仅供参考。

众所周知，自08年到15年期间，我们的居民杠杆率几乎翻了一倍，依据国际规律分析，这样的杠杆率增速必然会带来经济上的不稳定，因此在2016年，我们看到了中国房价的大幅回调，以稳定杠杆。

可是，中国杠杆率始终在上涨，到了今年中期已经可怕的达到了约55.3%，这大概相当于日本1987年的水平。在之后日本生了什么事情业内人大多都知道一二，这里就不细说了，但按照这种角度来看看待，国内经济形势似乎有些危险了。

但它却就那么古怪的稳定着，房地产市场没有任何恐慌性情绪与市场混乱，一切都令人出乎意料。因此可以得出结论，那些宏观经济数据的国际参考对比、经验，压根就发现不适用于中国。

顺便补充句，韩国的居民杠杆率已经接近94.6%，但同样没有出现经济上的混乱。各个国家有各个国家的节奏，我国楼市真的没有部分人所想象的那么悲观。

做个小结来结尾吧！

我认为，未来五年，国内的楼市主旋律应该是稳定与分化。总体稳定的同时，根据不同城市、区域、产品，都会出现不同的走势。

所以几乎可以断定，中国的房价仍然没有到顶，还有许多地方存在这庞大的潜力，这些“地方”也许是不同城市，也许是不同片区，至于更详细的，我们不得而知。

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