无锡房地产发展现状与前景展望随着宏观经济形势的不断趋好无锡市房地产业摆脱了多年来低速徘徊的格局呈现出快速增长态势成为带动固定资产投资增长的重要力量。为深入探究无锡市房地产市场的运行状况无锡市企业调查队近期抽选家具有三级及三级以上资质等级的房地产开发企业进行问卷调查。现综合此次调查所掌握的情况对房地产业的发展状况作一回顾与展望。房地产业发展现状与成因进入新千年以来无锡市国民经济持续稳定增长城镇居民收入不断增加城市建设日新月异消费者投资和收入预期较好诸多利好因素和相关政策的影响和推动使得无锡市房地产开发走出了多年低迷状态呈现出强劲增长态势。尤其是年以来房地产开发业进入了一个新的发展时期年全市房地产开发投资对GDP的贡献率达,房地产业增加值占GDP的比重已由上年的,上升至,提高个百分点。房地产开发投资的不断扩大以及房地产市场的日趋活跃为扩大内需、拉动经济起到了积极的推动作用有力地支撑了国民经济相关产业的健康发展。分析无锡市房地产开发呈现出如下特点:一、房地产开发投资增势强劲占固定资产投资比重逐年上升近年来房地产开发投资总量不断扩大增速逐年加快年全市房地产开发投资完成亿元相当于“七五”时期房地产开发投资总量的倍分别比年、年、年和年增长,、,、,和,房地产开发投资占固定资产投资比重为“九五”以来最高点达,分别比年、年、年和年提升、、和个百分点。今年以来房地产开发投资增势不减、一路走高月全市房地产开发投资亿元比去年同期增长,总量超过了去年全年水平对全社会固定资产投资的贡献率达,房地产开发已成为当前经济运行中的闪光点和我市固定资产投资新的增长点。二、房地产业景气指数一路走高成为当前经济运行中的闪光点据景气调查资料显示年头三季度房地产企业景气指数分别为、和处在非常景气区间预计四季度景气指数达在工业、建筑业、交通运输及邮电通信业、批发零售贸易餐饮业、社会服务业等六大行业中独领风骚。其中三季度商品房销售面积和商品房售价二个反映商品房销售情况的景气指数继续在高位运行分别比去年同期上升和个百分点显示出商品房销售状况看好价格上涨。与此同时企业家对投资房地产业信心十足年头三季度企业家信心指数分别为、和处在非常景气区间预计四季度企业家信心指数可达。三、房地产市场供求旺盛房屋销售量价齐升近年来房地产市场持续升温施工规模不断扩大商品房开发呈产销两旺的发展态势。年全市商品房施工面积万平方米同比增长,商品房竣工面积万平方米同比增长,。今年以来商品房施工规模继续扩大月全市商品房施工面积达万平方米超过了去年全年水平为历年同期之最其中住宅施工面积万平方米也超过了去年万平方米的全年水平商品房竣工面积万平方米其中住宅竣工面积万平方米分别比去年同期增长,和,。商品房市场异常火爆房屋销售量价齐升。年商品房销售面积万平方米同比增长,其中:住宅万平方米同比增长,。今年月全市商品房销售面积万平方米同比增长,其中:住宅万平方米同比增长,。商品房供求形势的持续看好使得全市商品房空置面积节节下降。截止月底全市商品房空置面积万平方米比去年年底减少万平方米比去年同期减少万平方米商品房空置率为“九五”以来的最低点。与此同时由于市场销售势旺加上新盘定价较高的影响房地产市场成交价一路上扬今年三个季度市区商品住宅平均售价分别为、和元平方米分别比去年同期增长,、,和,。四、房地产开发企业经营状况趋好经营收入与实现利润增长较快调查资料显示在家具有三级及三级以上资质等级的被调查企业中房地产施工企业的房屋施工面积比上年增长的企业约占,房屋销售面积比上年增长的企业约占,其中商品房实际销售面积比上年增长的企业约占,实现经营收入比上年增长的企业近七成半数以上的企业实现利润比上年增长。在增长企业中经营收入增幅超,的企业占,利润增幅超,的企业占,。分析无锡市房地产业持续升温的主要原因有:一、住房制度改革和金融政策的扶持激活了居民购房需求随着住房制度改革的不断深化和居民住房商品化意识的日益增强商品房市场应运而生且不断深化、规范。年商品房销售额亿元比上年增长,相当于年两年的销售额。随着房市的兴起房价也随行就市一路走高与年相比年住宅平均房价上升,。推动房地产升温居民收入增加是前提但金融政策的扶持更是功不可抹银行系统开辟按揭贷款购房业务又使得一大批经济实力暂且困难的家庭圆了购房梦。截止年底全市个人住房贷款余额达亿元比年初新增亿元为历史同期新高在全市个人消费贷款中唱起了“主角”个人购房已成为商品房消费市场的主体。二、城市建设步伐的提速和土地出让节奏的加快带动了房地产业的持续升温年是无锡城建史上工程规模与投资力度均堪称空前的一年。火车站广场的改造、太湖广场和太湖大道的建设都成了市民关注的焦点。城市建设“大拆迁、大手笔”危旧房改造、城市拆迁规模空前引发了住房消费能量的释放促使了房地产开发热潮迭起。年市区拆迁面积多万平方米以及十多条道路改建、新建数十万平米广场、公园绿地建设为房地产企业带来了无限商机房地产业呈现出前所未有的活力。今年以来土地出让节奏加快、供应量成倍增长推动了房地产开发的强劲走势。今年月市区(不含锡山区、惠山区)共出让房地产开发建设用地幅共计万平方米比去年同期增长,成交总金额高达亿元比去年同期增长,。月推出地块上可建造房屋面积共计万平方米比去年同期增长,其中:居住类建筑面积万平方米比去年同期增长,商业办公类建筑面积万平方米比去年同期增长,。此外今年月锡山区和惠山区共出让房地产开发建设用地块计万平方米成交总金额达亿元。三、居民收入的不断提高给房地产业带来了发展空间据户城市居民抽样调查资料显示年无锡市城镇居民人均可支配收入为元比上年增长,城镇居民户均可支配收入为元比上年增长,。其中高收入家庭占,户均收入为元中等收入家庭占,户均收入为元其余低收入家庭户均收入为元。随着人民生活水平的不断提高广大市民的消费需求也由“吃、穿、用”向“住、行”升级转型而“住”是大件消费的首选调查资料表明有,的家庭在近几年中有扩大居住面积和购房的欲望及打算其中购房面积在平方米的占,有,的居民计划购房面积在平米以上。巨大的消费和潜在需求的释放使得居住环境较好的二、三类地段的住宅十分热销。四、经济适用房建设规模的扩大为缓解阶段性房地产需求奠定了基础根据市领导“住房问题关系到城市的繁荣和稳定关系到人民群众的切身利益安居才能乐业。住房发展的目标和政策应当定位于中低收入居民”的指示精神年我市拉开了新一轮经济适用房建设的大幕市区在原太湖花园一期、二期和叙康里安居工程建成投入使用的情况下启动了“三年建设万平方米经济适用住房”的计划经济适用房建设规模成倍增长。年是继年后又一个经济适用房建设的高峰年月全市经济适用房投资亿元同比增长倍施工面积万平方米同比增长倍竣工面积万平方米同比增长倍。大面积经济适用房的开发不仅使面广量大的中低收入家庭的住房得以妥然解决商品房结构性供求矛盾得以缓解还使商品房价格得到平抑。目前房地产业发展中需要关注的问题近年来无锡市房地产业呈现出持续、快速发展的良好势头投资、开发、供应、销售不断创出新高为带动相关产业的发展、拉动经济增长、塑造城市形象、改善市民居住环境作出了较大贡献。然而在房地产业红红火火发展的背后也存在着一些问题应引起有关方面的重视。一、房地产市场供需结构性矛盾依然存在从商品房供求变化情况看近年来无锡市商品房空置面积逐年下降商品住宅的销售面积与可销售住宅竣工面积同步增长房地产市场供求保持基本平衡。年底全市商品房空置房面积万平方米占当年可销售竣工面积,比上年下降个百分点比年下降个百分点。但从住宅投资结构和空置房存量比例关系不难看出目前房地产供求结构性矛盾依然存在主要表现在低档商品房供给不足高档商品房供给相对过剩。到年底每平方米元以下的商品房成交量占总成交量的,而其剩余供应量有万平方米只占,加上经济适用房才达到万平方米占,。与此同时每平方米元以上的商品房成交量占总成交量不到,而其剩余供应量却有万平方米超过,。另据家企业房地产开发投资状况调查结果表明在年住宅投资中高档住宅的增速明显快于中低档实用型住宅的增速。除经济适用房外别墅与高档公寓开发投资增长速度要比普通住宅高多个百分点。由此可见商品房结构比例不尽合理的矛盾短期内难以改观。二、商品房价格上涨过快居民家庭收入与楼价之比居高不下年市区商品房销售价格呈逐季上升趋势且提升速度加快。一季度平均价格元平方米比第四季度增长,二季度平均价格元平方平方米比二季度增米比一季度增长,三季度平均价格则高达元长,比去年同期增长,(详见下图)。目前市场上除了经济适用房已很难找到元左右的房源了今后开发的商品房价格不少开始“奔”甚至“奔”。导致商品房价格上涨过快的因素有土地拍卖、城市拆迁和市场供求等其中土地价格上涨过快是最直接、最重要的原因之一。近年来房地产开发土地购置面积与价格呈高速增长态势年全市房地产开发企业土地购置面积比上年增长倍比年增长倍其增速远远高于同期房地产开发投资的增长速度土地购置费用占房地产开发投资总额的比例已由年的,上升至年的,土地价格上涨过快加大了房地产开发成本引发了房价的过快上涨其必然结果是居民家庭收入与楼价之比居高不下。年我市城镇居民人均可支配收入比上年增长,其增长速度虽快于房价的增长速度但居民的家庭年收入与楼价比达:其中,的中低家庭户年收入与楼价比则高达:这与国际上一般认为的倍存在较大差距。显然无锡市房价对众多工薪阶层而言一时难以接受的。可以预见当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后房地产市场很可能会出现明显的消费断层。三、房地产开发过分依赖银行资金投资风险增加目前我市房地产企业用于房地产开发的资金绝大多数来自银行自有资金比重极小。在房地产开发资金中实际来自银行的资金有两部分:一是银行对开发企业的直接贷款二是银行对个人购房贷款转化为开发企业的开发资金。据房地产企业开发投资状况快速调查显示年银行对企业的直接贷款占房地产企业当年资金来源的比重为,但若包括自筹资金和其他资金中间来源于银行的资金则房地产开发中实际使用银行资金的比重高达,以上企业自有资金虽比上年有所增加但仅占,(详见下图)。截止年底房地产企业的资产负债率达,企业营业收入利润率为,成本利润率为,。高负债率和低利润率使房地产企业经营面临较大的投资风险。四、房地产开发企业经济实力普遍不强竞争能力偏弱不言而喻房地产是一个需要实力的行业。如果说开发初期一些开发商可以靠政府的优惠政策、银行的优惠贷款、交易取得的优越地段的话现实随着土地拍卖的市场化运作现房销售操作的规范化企业的经济实力就成为最重要的竞争砝码。在此方面我市房地产企业普遍底气不足。据统计年全市共有房地产企业家其中一级开发资质的仅有家二级资质也只有家销售额超亿元的企业只有家销售面积超万平方米的企业的也只有家。这与境从目前情形看我市房地产业正逐步走向规范和成熟但在具体运作过程中存在问题不容轻视加大宏观调控力度采取必要的措施促进房地产业健康有序的发展。一是以市场为导向调整完善开发结构。面对房地产市场不断升温房地产开发企业更要有清醒的头脑不要一哄而上要以市场需求为导向以购买力为依据充分考虑市场需求的多样性、层次性和阶段性把满足居民的住房需求作为一个重要的发展战略要多开发适合大众百姓的住房要避免一味追求开发高档住宅、人为增大成本和售价的现象。政府应引导开发商重视中低档住宅开发加大经济适用房的开发规模对不同收入家庭要实行不同的住房供应政策组织建设面向中低收入家庭的微利商品住宅填补廉租房、单身公寓开发的空白。二是严格控制城市土地供应完善土地招标拍卖制度。土地是房地产开发业中的重要基本要素合理、有效地利用土地资源是房地产业持续健康发展的关键。政府应从控制土地供应量的源头入手调节房地产市场的供应总量建立多层次商品的合理供应体系。对空置面积存量较大的地区要严格控制新增开发建设用地的供应量对取得土地使用权的房地产开发企业必须按规定使用土地长期未动工开发的必须坚决收回土地使用权。要采取有效措施规范土地交易市场的行为打击土地炒卖行为限制以转手套利为目的的土地买卖。要逐步完善土地招标拍卖的制度使土地价格保持在合理的水平上。三是改革土地出让金收取办法开征土地财产税。目前土地出让金采取一次交清的办法是将今后年的收益提前收取是导致地方政府在出售土地上的短期行为引发土地投机活动的重要原因也是商品房价格居高不下的主要因素。为保持房地产业的长期健康发展改革土地出让金收取办法开征土地财产税十分必要。这样做一方面有利于房地产业的可持续发展避免土地供应中的短期行为为后届政府创造稳定的财源另一方面也可平抑商品房屋价格减少土地交易中的投机行为防止房地产开发中的虚热现象。四是加强金融监管抑制投机需求。当前要加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度。要严格执行房地产企业资本金制度提高企业自有资金的比重。土地购置和商品房开发数量必须同企业的资本金数量相关联。原则上银行贷款不能用于土地购买活动开发活动也应有一定的自有资金保证以减少银行资金的比重减少资金风险。五是完善房地产市场预警机制密切关注市场发展态势。在目前房地产投资大幅增长开发量不断增加的情况下要建立和完善房地产市场预警预报机制密切监测房地产业景气变化趋势关注市场需求变化情况规范房地产业的发展防止投资开发过度。此外在银行利息下调、股市相对低迷、投资渠道相对狭窄和房价不断攀升的情况下要密切关注过分炒作和投机现象谨防房地产“泡沫”的生成。无锡房地产市场发展走势及展望近年来我市的房地产业投资迅猛销售持续火爆价格节节攀升许多企业纷纷转向或涉足房地产行业形成一股房地产开发热潮。目前房地产市场出现的这种投资消费热是否属于理性投资和正常消费需求未来两年房地产市场发展走势如何倍受社会各界的广泛关注。一、房地产业的增长是建立在市场有效需求基础上的增长近期国家计委研究发布的景气报告称中国房地产市场经过五年的繁荣后开始进入回落调整阶段总体景气指数下调地区冷暖不匀房地产泡沫已经出现。分析我市房地产业基于房地产投资迅速增长的主体因素和市场供求背景应该说仍处在理性发展阶段。其理由有:无锡国民经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高奠定了房地产业迅速增长的基础政策导向和城市化进程的加快推动了房地产业的发展进程房地产市场购销两旺保证了商品房供需的基本平衡以改善居住条件为目的的个人购房始终占商品房消费的主导地位尚未出现明显的投机炒作现象房地产投资主体的进一步优化形成了国有、集体、民营等多种投资形式共同发展的新格局目前房价的大幅上扬主要受市场供求的影响并非人为炒作所致。因此无论从政策取向、消费主体、投资来源还是从市场供需状况来判断目前市场因素始终是房地产业的主导力量这一轮我市房地产业增长是建立在市场有效需求基础上的增长是属健康和基本有序的增长有别于房地产泡沫。二、未来两年房地产开发投资力度将稳中有升从宏观环境看年我国经济运行的大环境还是比较有利的特别是作为党的十六大召开后的第一年各地发展经济的积极性还会继续高涨国内生产总值仍将保持较快增长。为继续扩大国内需求保持内需的稳定增长国家发挥积极财政政策在今后一段时期内仍具有连续性和稳定性。宏观经济的不断趋好将为房地产发展提供强有力的支持。从本地区发展前景看十六大精神的全面贯彻落实必将有力推动本地区经济的持续快速健康发展“入世”积极效应的进一步显现有利于我市全面提高对外开放水平国家坚持扩大二是从人均GDP与人均可支配收入水平看无锡已处于中等发达国家水平年无锡市人均国内生产总值元五年平均增长,高于苏州(元)、杭州(元)和宁波(元)和南京(元)在全国处于第位城镇居民人均可支配收入元五年平均增长,在全国处于第位。随着恩格尔系数的进一步降低居民温饱之后的需求重点必然转向住、行、教育等方面而日益殷实的家底必将为住房消费奠定基础。四、企业家对无锡市房地产市场的判断据房地产开发投资企业投资状况调查资料显示企业家对无锡市房地产业的发展前景普遍看好多数企业在未来两年中会进一步加大房地产开发投资力度普通住宅和经济适用房依然是房地产开发企业投资的主要意向。问及“您对本地区房地产开发投资前景的看法”时有,的企业家持乐观态度一般的占,不乐观的占,。问及“您认为未来两年内本地区对房地产开发投资的力度”时没有人认为应该缩小投资力度认为应该加大的占,认为需保持原有规模的占,另有,的企业家没有作出判断。问及“您认为未来两年内本企业房地产开发投资的力度”时有,的企业会进一步加大房地产开发投资力度有,的企业将维持原有规模另有,的企业有缩小投资的意向。问及“您认为商品房销售前景的判断”时持乐观态度的占,持一般态度的占,持不乐观态度的只占,。问及“您认为本地区个人购房欲望与购房能力”时有,的房地产开发商认为本地区个人购房欲望较高认为一般的占,认为不高的仅占,而认为本地区个人购房能力一般的要占,认为较强的占,不强的占,。可以看出居民的购房能力要低于其购房欲望。问及“您认为影响个人购房的主要因素”时在调查所列出的影响居民购房的主要因素中企业家认为最主要的因素依次为价格、区位、家庭收入和设施配套分别为,、,、,和,。问及“贵企业未来两年的房地产开发投资意向”时首选普通住宅的占,选择比例高居榜首首选别墅与高档公寓的占,首选经济适用房占,。次选项中选择商业用房的占,选择普通住宅的占,选择经济适用房的占,选择别墅与高档公寓的占,。可见在未来两年中普通住宅仍是房地产开发企业投资的主要意向商业用房伴随着城市化程度的提高也会有较大的发展潜力。综上所述可以预测未来两年无锡市房地产开发投资力度将会加大商品房供应量和房屋价格将会稳中有升。但我们也应清醒地意识到经过长期积累的住房消费需求在近几年已获得集中性释放随着房地产二、三级市场的进一步规范和完善今后无锡市房地产发展势头将会日趋缓和平稳。