深圳小产权房网本期我们邀请了广东省住房政策研究中心首席研究员——李宇嘉，龙华村委房，跟大家好好聊聊大湾区。大湾区问答专场分上下两篇。
上篇是发生在90度地产小编和李宇嘉之间的快问快答，帮助大家了解大湾区区域和城市的基本面。
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Q：咱们是大湾区问答专场，能先简单介绍下大湾区的情况吗？
A：大湾区是我国基于人口向大城市、都市圈涌入的背景，顺应经济转型升级、消费内需崛起的趋势，打造都市圈新增长极的产物。它是在原珠三角经济区，深港合作、珠澳合作的区域一体化基础上，形成的“9+2”（9个珠三角城市，再加香港和澳门）都市圈。
大湾区最大的政策利好，就是要实现互联互通，也就是人口、资金、资本、物流等流通畅通无阻。在要素融合的过程中，充分发挥香港国际贸易中心、金融中心、航运中心的桥头堡地位，在教育、医疗、法律、咨询等软实力上的国际竞争力；发挥深圳科技创新的优势；发挥广州、东莞、佛山等珠三角核心城市高端制造业、物流交通的综合优势；发挥珠三角其他城市及内陆腹地在一般制造业、消费内需上的巨大潜力，通过分工合作，实现经济转型升级、科技实力迈向新高度，打造中国最大的经济增长极。
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Q：京津冀、长三角和珠三角，是中国要打造的三大世界级城市群。在三大城市群里，曾经的珠三角、现在的大湾区扮演着什么样的角色？和其他城市群相比，有什么突出的优势或相对的不足？
A：珠三角，相比其他两大城市群，深圳小产权，最大的优势有四个方面，一是传统国企比较少，市场经济份额大，市场自发优势强；二是与港澳及海外的联系紧密；三是创新科技上在国内独树一帜；四是大湾区涵盖三个关税区、三种货币、两种经济制度，能充分发挥多种制度集合优势。
国家战略里，珠三角扮演的角色就是，基于市场化优势、海外联系紧密的优势、新兴产业发展突出的优势，率先完成经济转型升级，科技创上新明显上台阶，打造离岸人民币市场，推动人民币国际化。
大湾区相对不足的地方在于，一方面，三种关税区、三种货币以及经济制度上的差异，造成的融合难度；另一方面，既有的产业优势主要基于成本竞争，新兴行业上，并不掌握核心技术活算法，核心零部件，升级之路漫漫。
此外，相比长三角，珠三角内部发展落差巨大，外围城市发展相对滞后。贸易冲突、环保攻坚，对珠三角传统产业造成较大冲击，去杠杆、打击影子银行、互联网红利衰退等等，对新兴产业也有影响，造成居民收入下降。
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Q：在粤港澳大湾区的11个城市里，您觉得当下哪些城市买房最合适？
A：当下买房的话，有几个约束条件：你是自住还是投资，财务上有无约束，首套还是二套，公寓还是住宅等等。不管在哪里买房，这几个条件都要考虑。投资的话，建议长期持有，因为未来房价涨幅有限，短炒基本上赚不到钱，甚至会亏损。
现在入手、长期持有，分享大湾区和城市发展长期红利，资金有限的，可选东莞和惠州。选东莞的理由是，未来深圳将有大量产业迁入东莞，并与东莞率先实现互联互通，东莞潜力比较大；选惠州，是因为惠州房价较低，深圳未来商品房供应越来越少，深圳人还将会大规模去惠州买房。
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Q：这11个城市，从城市长期发展的角度来看，您最看好哪几个城市的前景？
A：我认为，从中长期来看，不考虑收入限制的话，深圳、东莞、广州、惠州这四个城市的地产前景好。
选深圳，毫无疑问，现在就是要打造围绕深圳的大湾区，深圳发展好了，外围才能发展好，国际大湾区都是如此，中心城市的房价很高；
选东莞，这是因为东莞在广深科技走廊上，无论从产业转移、交通通勤、城市面貌、土地供应（东莞也没地了）来看，深圳发展好了，首先收益的就是东莞；
选广州，是因为广州是公共服务最好的城市，人口流入仅次于深圳；
选惠州，是因为惠州房价低，而且将承接深圳人口外溢需求，也是深汕新区的必经地带。
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