直至今日，深圳在土地利用效益方面，与世界一流城市仍有不小的差距。深圳市副市长刘庆生在发布会上表示，从地均产出的角度来看，深圳每平方公里的产出大约为13亿元，香港大约为21亿元，新加坡大约为33亿元，纽约接近90亿元；从人均产出的角度，深圳大约是28000美元左右，香港、新加坡、东京、纽约等城市都大幅超过深圳。他坦言：“这种现状，支撑不了(深圳成为)全球标杆城市，我们必须要进一步努力，使深圳发展的能级更高、更强。”

　　此外，深圳土地遗留问题也比较多。谢涤湘撰文称：“土地历史遗留问题是指，曾经省市区政府或各开发区管理部门批准但未办理合法用地手续的、未经各级政府审批、但已实际投入资金进行土地开发的土地。”

　　深圳很早就意识到“地荒”问题，并开始探索新的发展路径。深圳市规划和自然资源局相关负责人告诉《中国新闻周刊》，“早在2011年，深圳就主动改革、大胆创新，在传统土地征收模式的基础上，提出了土地整备的新模式。”2012年，深圳在全国第一个成立了土地整备局，推进土地的二次开发利用。

　　以2012年为拐点，深圳存量用地供应首次超过新增用地，进入以存量用地为主的发展新阶段。深圳市规划和自然资源局相关负责人告诉《中国新闻周刊》，当时，深圳就开始面对产业腾笼换鸟的问题。

　　但在实践中，深圳也遇到了不少挑战。深圳市规划国土发展研究中心李嘉瑜曾撰文指出，2013年版的《深圳市城市规划标准与准则》，对工业用地新型产业类型并未有明确规定，直接导致了新型产业用地供应模糊。历年出让的虚拟性产业用地中，存在着不少的用地权利主体为房地产或金融投资公司等。

　　针对漏洞，深圳也进行了弥补。2017年，深圳市发布“十三五”规划，明确指出：深圳需提高“工改工”比例，并严格控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”项目，保证到2020年深圳工业用地比重不低于30%，划定了270平方公里的“工业红线”。

　　然而，时至今日，土地遗留问题仍客观存在。深圳市规划和自然资源局介绍，“深圳还存在大量已完成征转，但经济关系未理顺、存在历史遗留问题的低效建设用地，这些地块一般比较规整、区位条件较好，但是由于经济关系复杂、土地遗留问题多、处置规则不明确等，盘活利用较困难。”

　　土地整备难题

　　这次用于全球招商的30平方公里产业用地，基本上都属于二次开发，也牵出了已有产业的去留问题。

　　光明区有四块土地进入此次招商范围，最大的两块土地都属于光明科学城。其中的一地块上，至今仍有两家公司未与当地政府部门达成协议。

　　光明区位于深圳市的西北部，地处粤港澳大湾区和广深港澳科技创新走廊重要节点，准备打造世界一流科学城和深圳北部中心。其中，光明科学城是深圳建设综合性国家科学中心的核心承载区，光明区政府正不遗余力地推动该地区的土地整备。

　　今年2月25日，光明区公布科学城启动区项目补偿安置方案。3月1日，项目正式启动签约，计划于3月31日完成签约任务。4月，深圳龙华小产权房网，光明科学城启动区正式启动现场清拆。当时媒体报道：一支近500人的土地整备队伍，在“几间简陋铁皮厂房改造而成的办公区域内，不分日夜推动着科学城启动区土地整备工作的高效推进”。

　　“整个片区就剩下我们跟隔壁厂还在，我们是三证齐全的。”大友钢铁一位负责人崔明告诉《中国新闻周刊》，其他已经被征收的土地很多都是没有产权证的。大友钢铁官网显示，公司1993年2月成立，同年12月份正式投产，占地面积10.6万平方米，是中国地区最大的钢铁线材二次加工生产基地。

　　崔明介绍，一般来说，政府征地会采取“三步走”方案：先友好协商；谈不拢，会走第2道程序，即先开听证会，然后公示补偿意见书；公示后再谈不成，政府会出一个强制征收决定书，公示之后还有6个月的申诉期。

　　9月底，光明区曾召开光明科学城启动区项目“国有出让土地上房屋征收补偿方案”的听证会，参加的企业就有大友钢铁等几家企业。企业提出，希望采取“土地置换+货币补偿”的征收补偿方式，置换光明区精华地段或者在科学城项目地区进行就地改造。政府的最终方案是：属鼓励发展项目的可以按“工业进园”的规定给予安排用地。

　　此次征求意见，双方对于补偿内容仍然没有达成一致。“补偿已经协商过了，还是谈不拢。” 崔明说，对于大友钢铁的土地置换诉求，区政府的回应是：“光明新区没有什么太多的地给你选择了。”

　　崔明坚持，大友钢铁有自己的难处，“我们有考虑过搬到其他地方，但是第一需要时间，第二要有合适的地方，第三也需要钱。这边没有货币补偿，那边我就没法买地盖厂房。”

　　除了被迫搬迁腾退，近几年，由于土地成本、厂房租金、原材料价格、人力薪酬等要素价格的上涨，以华为为代表的企业主动外迁现象逐渐增加，不少都溢出到了周边的东莞等地。

　　根据《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》，2018年，深圳有91家规模以上工业企业出现外迁情况。该报告还指出，近三年外迁的192家企业中，电子信息制造企业共计27家，占全部外迁企业的37.5%。

　　深圳产业腾笼换鸟的工作正在进入攻坚期。钟坚告诉《中国新闻周刊》，深圳鼓励发展未来跟城市竞争力相结合的产业，“一般加工贸易产业的土地，它是不会供给你了。”

　　但对好的项目，深圳表示会有充足的土地。深圳市常务副市长刘庆生在这次发布会上表示，“只要是符合深圳未来发展定位的产业，愿意到深圳来，我们非常欢迎，用地予以保证，深圳二手房价明月花都，要多少地满足多少地……如果是传统的低端产业，或者说不符合深圳未来发展方向的产业，确实没有空间。”

　　《中国新闻周刊》2019.12.2总第926期