深圳小产权房网记者：李金磊
楼市降温在继续。
11月15日，国家统计局发布2019年10月份70城房价，一二三线城市房价环比涨幅全部出现回落。
不过，有一个现象值得注意，商品房销售面积增速今年以来首次由负转正，商品房销售额增速也在加快。商品房销售上去了，而房价涨幅却在放缓，原因为何？
一二三线城市房价环比涨幅全部出现回落
国家统计局城市司首席统计师孔鹏说，2019年10月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落。一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落。
新房方面，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。
二手房方面，二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，“金九不金”之后，“银十”成色也明显不足，市场降温的大背景下全国房价整体上行的压力已经偏弱。
中原地产首席分析师张大伟也表示，房价涨幅全面放缓趋势出现。从10月份市场数据看，房价涨幅基本平稳，“金九银十”表现并不明显。
新房、二手房环比下降城市增多
在新房方面，新房价格环比下降的城市从9月份的12个扩大到10月份的17个。只有50城新房价格环比上涨，较9月份减少3个城市。这是新房环比上涨城市数量连续5个月减少。
整体来看，4月、5月份环比上涨城市数量为67个，6月份减少到63个，7月份下降到60个，8月份下降到55个，9月份缩减到53个，10月份又进一步减少到50个。
二手房方面，房价环比下跌的城市数量从9月份的28个进一步扩大到35个。只有31个城市房价环比上涨，较9月份环比上涨城市数量减少9个。
张大伟表示，二手房上涨城市仅31个，是最近4年多的最低点。新建住宅上涨城市50个，也最近2年的市场最低点。
张波指出，二三线房价涨幅加速回落。10月份仅有呼和浩特、西宁新房房价环比上涨超过2个百分点，凤岗，而二手房价环比上涨超过2个百分点的城市为零。
房价涨幅下降，为何销售在上升？
尽管房价涨幅在回落，但销售却开始上升。
国家统计局数据显示，光明，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。
张波指出，这是因为众多房企采取“以价换量”方式拉动销售，在拉动全国销售面积10月同比微增的同时，对于房价也同步产生下拉作用。热点城市依然存在，但难掩整体市场走弱的大趋势。
张大伟表示，的确有些城市在“以价换量”。虽然整体市场成交量依然上行，但从房价看，市场调整趋势明显，一二三线城市逐渐进入调整期。如果没有明显政策调整，市场拐点会出现。
楼市春节前或继续降温
对于未来房地产的走势，张波指出，房价稳中有降之下，市场热度同步下行，在调控长期从严的背景下，购房者预期已经明显呈现“看平”，很多城市和区域如果不“以价换量”很难拉动销量提升，高成本和降售价的双重压力下，销售增长也会出现明显压力。
“从2019年110月房地产换挡表现来看，调控换挡、城市换挡、利率换挡都已基本落定并发挥出实际效果”，张波预计，1112月房企的换挡依然会持续，全国楼市降温的态势在2020年春节前很难出现逆转。
张大伟分析，后续如果没有明显的信贷变化，预计下调趋势将在2019年持续。当下CPI保持高位，10月份的LPR保持平稳，整体看，楼市政策预计依然以稳定为主。
