最近几天，楼市又出现了一些重要新动向，涉及北京、广州和天津三大中心城市，值得大家高度关注。

　　先看北京。

　　1月9日，“北京市规划和自然资源委员会”在官网上公布了一份“国有建设用地使用权出让预申请公告”，宣布即将拍卖朝阳区梁河乡的两块土地。

　　值得注意的是，这两块土地均属“二类居住用地”，而且根据公告“本次出让宗地中居住用途建筑规模全部用于建设普通商品住房，商品住房不设定住宅销售限价”。

　　这是什么意思？难道楼市调控最严厉的北京，取消了“商品房限价”？

　　其实不然。

　　拍卖公告宣布“这两块土地建设的房子，不设定销售限价”，恰恰意味着“销售限价”仍然广泛存在，只是这两块土地例外。

　　北京为什么要这样搞？其实看看下面这个表格，就明白了：

　　这是2018年卖地收入最多的20个城市的排名。第一名是杭州，出乎很多人的预料，其实2017年杭州就非常猛。上海第二，同比增长了30%。北京只位居第三，下降了40%。

　　更准确的数字在这里：

　　北京2018年全年供地79宗，成交72宗。成交建设用地面积约489.4万平方米，同比上年下降38.33％；土地成交额约1682.92亿元，同比上年下降39.81％。

　　2018年，北京土地转让中的“流拍率”达到10%，创2012年以来最高水平，接近2017年的3倍。

　　总之，2018年北京的土地不好卖了。难道北京财政缺钱吗？其实不然，北京“地方一般预算收入”仅次于上海，几乎是广州的3倍。即便没有卖地收入，北京也不差钱。

　　但土地出让面积减少，会让未来北京的住宅变得更加稀缺，“补库存”难以顺利完成，会导致未来出现“房价上涨”的巨大压力。

　　所以，北京必须增加土地供应，让开发商愿意买地、建房子。去年四季度以来，万江，开发商在北京土拍市场进入了“袖手旁观”的状态，因为限价太严格、附加条件太多，没有钱可赚。

　　最近还有媒体兴高采烈地宣布，根据他们的研究，在北京拿地的开发商有多少比例的注定要亏损。这是好事吗？想想农产品、鸡蛋、猪肉的价格周期就会明白，“谷贱伤农”的第二年，一定是粮价的大幅反弹。楼市也是如此。

　　仔细看一下北京新拍卖的两块地，就会发现：第一，位置不错，配套成熟（上图红圈位置）。第二，容积率非常低，在1.1倍到1.5倍左右。这些土地很有可能被开发成低密度豪宅，未来售价可能创出北京的“天价”。

　　在我看来，北京恐怕更需要3倍以上容积率的刚需住宅，而不是这样低密度豪宅。当然，这是另外一个话题了。

　　天津的新闻更具震撼力！

　　上图是“滨海新区土地发展中心”1月10日发布的一份公告，创造了很多项“全国第一”。

　　公告说：

　　天津招商泰达投资有限公司受让的津滨开（挂）201213、14、15、16号地块位于天津经济技术开发区第二大街以南、北海路以东。经批准，取消上述地块出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”条款，将自持租赁住宅调整为可售住宅。

　　土地出让之后，“自持、租赁性质”还可以调整为“可售住宅”，这在全国还是第一例。这里面隐含两个第一，一个是性质改变，一个是在鼓励租赁的时代，租赁向“可售住宅”的转变。

　　因此，有人称之为“过去10年来，房地产调控最震撼的一次松绑”。

　　其实，这个评价夸张了。这仍然是“因城施策”背景下，地方政府做出的一项“符合本地经济状况”的决定，并不能让当地房价出现大幅反弹。

　　最近几年，天津经济在高歌猛进之后，进入了调整期。其中滨海新区，则面临着双倍的困难。一方面，是增长模式必须转变，“起吊机经济”时代终结了；另一方面，雄安新区出现了，滨海新区需要重新定位，于家堡、响螺湾的“中国华尔街之梦”也必须调整。

　　在这种情况下，滨海新区还需要那么多“租赁住房”吗？关键是，这些租赁住房是“重资产”，会沉淀大量资金，对于泰达来说是巨大的负担。泰达，是滨海新区重要的“城市运营商”，国企性质。这些房子可以出售之后，可以加快国有资产的周转，对于滨海新区的发展有积极的作用。

　　滨海新区的这项“楼市新政”告诉我们，楼市政策随时可能变化，土地性质、住房性质，你看似很难改变的东西，都可以变。但有一点是不变的：楼市对经济太重要了，必须稳定向好。看懂这一点，对于你配置资产至关重要。

　　再看看广州发生了什么。

　　1月11日下午，小产权房，广州市发改委等部门在广州市新闻中心召开新闻发布会，公布了广州新一轮迁入户政策。

　　下面是今天出版的“广州日报”概括的“新政”的主要变化：

　　一、不再将符合计划生育政策作为户口迁入广州市的前置条件。

　　二、就引进人才入户条件进行了较大幅度调整。

　　（1）放宽引进人才入户的年龄限制，学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁；

　　（2）将来穗创业、就业普通高校毕业生接收和入户分离，简化普通高校应届毕业生入户办理流程，不再需要跑多个部门，只需直接到公安部门办理入户；

　　（3）制定“引进技术技能人才职业目录”，以大力引进广州市产业发展急需的技术技能人才；

　　（4）明确具体条件，为创新创业人才、产业急需人才开辟入户渠道；

　　（5）对于引进人才入户申报方式进行了重大改革，开放个人申报渠道，实现审批服务便民化。

　　这是进入2019年之后，又一个“降低人才引进门槛”的案例。

　　此前，海口市宣布：专科毕业生、高级工，都可以作为人才落户，除了未成年子女、配偶可以随迁之外，父母也可以随迁。以人才方式落户海口之后，可以马上享受跟本地居民一样的购房资格，也就是说，如果你愿意举家迁居海口，可以一下子最多获得5张海口的“房票”（夫妻、子女、父母）。

　　通过降低“人才引进的门槛”，增加楼市的“合法、合理需求”，这是我此前多次预言的2019年将发生的事情。现在进入2019年才12天，已经有两个省会城市这样做了。

　　中心城市“抢人才”力度加大，甚至变成“抢人口”，将产生巨大的虹吸作用，很多三四五线城市，人口增长将逐步中止，慢慢沦为人口流失型城市。

　　尽早在“有人口显著增量的、高级的城市”买房子，还是中国楼市的基本逻辑。