近日，楼市挖掘机在内环上道口看见一私家车背后出现“法院房、不限购”的小广告；同时，一些“司法拍卖房”、“法院拍卖房”、“急出”的字眼也张贴在大街小巷的广告牌上。

楼市挖掘机以“法院房”为关键词，在网上进行搜索，发现在淘宝网上也有“法院房”的窗口，通过“淘宝网拍卖法院卖货”就可以找到公示着“法院拍卖房产”的页面。“法院拍卖房产”到底是怎么回事呢？楼市挖掘机就此做了一番调查。

法院拍卖房在重庆，成交价低于市场价

据楼市挖掘机了解到，日前，渝北区回兴街道一套105.07㎡的楼房正在“淘宝拍卖法院卖货”中进行司法拍卖，起拍价55.013万元，评估价78.59万元，这套房子围观人数接近上万，在其拍卖详情页里显示，真正交了保证金参与竞拍的有8个人；4月23日上午10:38，经过64次激烈竞拍，最终该房产以74.013万余元成交，均价为7044.16元/㎡。

帝豪雅苑“法拍房”截图 信息来源：淘宝

而该小区房屋均价在各二手房数据网站显示为：9408元/㎡，同户型大小的房源价格在8500元/㎡左右。对比起来，法拍成交价格较市场价更低，而这或许正是近年来拍卖房日渐火爆的原因之一。

帝豪雅苑二手房价格信息截图 数据来源：安居客

楼市挖掘机了解到，司法拍卖的类型并不局限于住宅用房，商铺、车库也包含在列。家住渝北区的邓女士告诉楼市挖掘机，4月初她在网上看到南岸区一套建面25.17㎡的门面正在进行司法拍卖，因为价格便宜，截止报名结束时，人数已达到46人，最后经过113次竞拍，该门面最终以48.49万元成交，成交总价较起拍价翻了5倍。

关注“法院拍卖房”，流程到底怎么操作

市民是如何了解到这一途径的，又是如何参与竞拍的呢？

邓女士告诉楼市挖掘机，她了解到“法院拍卖房”是因为在法院工作的朋友告诉她的，而她之所以愿意去关注，的确是因为“法院拍卖房”房屋竞拍价时常低于市场售价。

据资料显示：法院拍卖房产简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。法院拍卖房产的产生多是债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

渝北区人民法院相关工作人员告诉楼市挖掘机，法院拍卖房的拍卖流程一般是法院委托评估机构对具体房屋进行评估，当事人（业主）可选择由哪家评估机构进行评估。评估内容主要是评估房屋竞拍价。

第二步，选择了评估机构，按照法院的委托对房屋现场进行勘察、勘验；评估结果下来后，发布信息在参拍的网站。

第三步，如果市民看中了该套房屋，就按照该套房屋司法拍卖公布详情页（淘宝拍卖法院卖货），交纳相应保证金，获得竞拍人资格。

第四步，成功竞拍后，在约定时间内将尾款打给法院。

第五步，法院下达过户裁定书，西乡，并给到房管局、户主。

第六步，交房、过户。

拍卖房屋是否存在产权风险？要注意什么？

一些市民也提出了疑问，这些房子会不会存在产权纠纷？有哪些注意事项？

楼市挖掘机就以上问题咨询了重庆坤源衡泰律师事务所唐田律师。

唐律师表示：《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三、十四条规定了人民法院应当公示或者特别提示的信息，但与交易密切相关且影响购买人权益的事项并非均属于公示或者特别提示范围，因此，建议竞买人在参与法院司法拍卖时应当“多想多看多问”重点关注下列事项：

其一“多想”，竞买人参与竞买前应当深思熟虑，因为竞买保证金不能退还。

其二“多看”，竞买人应当认真阅读拍卖公告和拍卖房屋相关的公示和特别提示信息并尽可能实地查看。关注公示的拍卖房屋已知瑕疵和权利负担，确定拍卖房屋是否可以顺利过户？第三方是否使用拍卖房屋，涉及到后续腾退问题。实践中，存在因开发商自身原因导致拍卖房屋不能办理产权或者不能过户的情况。如是实物，建议竞买人申请实地看样。

其三“多问”，竞买人应全面了解多方打听拍卖房屋的情况，必要时咨询专业人士的意见。尤其是注意拍卖房屋产权转移的税费和承担方式，如由竞买人承担。则竞买人应了解拍卖房屋前次交易价格，以便于预估可能发生的税费；了解拍卖房屋是否存在物业费、水电费、燃气欠费问题及该等费用是否由竞买人承担。

值得注意的是，唐田律师也提及到，“法院拍卖房屋”是法院依据法律规定对被执行人财产的一种处分行为，对竞买人而言与普通的房屋交易（一手房、二手房）并无实质性不同。限购是政府出台的一种房地产调控措施，司法拍卖房是否纳入限购范围，各地做法并不一致且随着调控政策变化而变化。

楼市挖掘机从4月22日开始关注淘宝网司法拍卖，5月19日、20日短短两天时间，淘宝网公示的大重庆市范围内的“司法拍卖房”的数字从17000减少到了16000，截止发稿前，淘宝网公示的大重庆市范围内的“司法拍卖房”一共有17219套还在公示，而这个时刻更新的数字还在变动。虽然“法院拍卖房”的确是一种购房途径，但请市民参考专业律师的意见“多想多看多问”。

另外，进入淘宝司法拍卖的房子经过法院调查，虎门，基本不会存在产权纠纷，主要风险来自于房屋如何清场，就是只取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有，还须通过法律诉讼等其他途径取得。

如果拍卖成交后，房屋的租客不搬走怎么办？

楼市挖掘机整理收集了其他城市的案例，供市民参考：

案例1：

2018年，北京一被执行人房产通过网络司法拍卖溢价成交后，案外人却非法占用拒不迁出，上海一中院执行法官即决定赴京实施异地清场，经过两次清场活动，最终完成了8套涉案房产的现场交付，宣告该起执行案件全额执结。

案例2：

2018年，债主张女士通过司法拍卖，以“以房抵债”的方式，拍下了“老赖”褚某一套在河北张家口市的房子。但是，这套法拍房现在却被“老赖”的另一名债主给出租了，租房的是三名准备高考的艺术生。

北京房山法院执行法官第五次前往河北张家口市，京冀法院联手为张女士腾房。执行法官最后的解决方案是：“买卖不破租赁，租户可以按之前的合同，一直住到明年高考结束后。”