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济南推进城中村改造，细则进入征求民意阶段。 新时报首席记者王锋 摄
5月27日，济南市住房和城乡建设局对《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》(以下简称“细则”)公开征求社会意见。根据细则，城中村改造项目房屋征收拆迁时无合法房产证的，认定房屋建筑面积最高不得超过260平方米，超出部分一律不予补偿;长期居住非本村住户可一并安置，但不享受保障房政策，可以优惠价自购安置房。
生活保障用房人均建筑面积30平方米
细则明确，城中村改造村(居)民可选择以被安置人口数量或以宅基地面积两种方式作为安置依据。
其中，选择以被安置人口数量作为安置依据的，安置房在充分考虑公共面积分摊的情况下，多层建筑按人均建筑面积40平方米安置，小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置，高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。选择以宅基地面积作为安置依据的，执行《济南市人民政府关于进一步规范集体土地上住宅征收拆迁安置补偿工作的通知》(下称《通知》)有关规定。选择货币安置的，按应安置面积给予补偿，补偿价格参照同地段安置房市场评估价确定。
在拆迁补偿标准方面，细则明确提出，以被安置人口数量作为安置依据的房屋征收拆迁时，，被拆迁房屋面积超出每人40平方米的部分，按照现行征地地上附着物和青苗补偿标准进行补偿。有合法房产证的，以证载面积为准;无合法房产证的，由各区政府依法依规组织认定房屋建筑面积，最高不得超过260平方米，超出部分一律不予补偿。以宅基地面积作为安置依据的房屋征收拆迁时，执行《通知》有关规定。
生活保障用房按人均建筑面积30平方米予以保障，未经批准不得转让，其收益用于保障原村民的未来生产生活。要根据区域产业布局和结构特点，合理选择实物保障、货币保障等多样化的保障方式。选择货币保障的，按应保障面积给予补偿，补偿价格按照同地段保障房市场评估价核算。
长期居住非本村住户可一并安置不享受保障房政策
城中村改造中，对于非集体经济组织成员认定一直备受关注。细则要求，按照“尊重历史、兼顾现实、程序规范、群众认可”的原则，由各区进一步完善城中村改造集体经济组织成员、非集体经济组织成员认定工作规范，明确认定程序，指导村居开展人员认定。
选择以被安置人口作为安置依据的，分别增加不超过15%的安置房面积和保障房面积，用于安置、保障集体经济组织新增人口。选择以宅基地面积作为安置依据的，增加不超过15%的保障房面积，用于保障集体经济组织新增人口。
长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意并履行相应程序后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受保障房政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。安置补偿方案要经村民(股东)会议或由村民(股东)会议授权村民(股东)代表会议讨论通过。
分类处置城中村违建严重违反城市规划的依法拆除
作为济南“著名”城中村，后龙窝庄、柳行社区、老屯等城中村的违建问题一直比较多。有的城中村几乎家家户户都在宅基地上私自加盖房屋，甚至多达八九层。在2014年济南市政府发布的《关于加快推进城中村改造的意见》中，对城中村改造范围内历史形成的违法违章建筑实行分类处理。此次征求意见的细则中，对违法违章建设依然秉持分类处理原则。
对原村集体所有的非居住用房，改造时可以保留的，作为保障房对待，并相应核减保障房建筑面积;对符合或基本符合规划、建筑物满足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，经批准可完善相关手续，并核减安置面积;对严重违反土地利用或城市规划或存在严重质量安全隐患的房屋，依法拆除，有关责任人构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任;其他类型的违法违章建设，原则上做搁置处理。
土地出让总价款60%作为城中村改造成本
细则明确，安置房用地按照有偿使用方式定向供应给所属村(居)集体经济组织、投融资平台或区政府指定的机构，用地性质为其他普通商品住房用地。安置房合规分配后，不动产登记部门依法办理不动产权证。因村(居)需要，经安置用地所在村(居)民会议三分之二以上成员同意，由实施主体提出申请并履行相关程序后，村民安置用地可以划拨方式使用土地，但应明确土地补办出让时土地出让金缴纳责任单位。
城中村改造安置房用地出让价款纳入改造成本，扣除国有土地收益基金等按规定计提的费用后，全额返还各区政府、市级投融资平台。
经营性建设用地招拍挂出让后，土地出让总价款的60%先行拨付到各区政府、市级投融资平台，作为城中村改造成本;土地出让净收益的70%拨付各区政府、市级投融资平台，专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。经营性土地出让总价款不能平衡改造成本的项目，在各区政府、市级投融资平台范围内采取以丰补欠的方式平衡。
城中村改造项目安置房和保障房免收城市基础设施配套费，在办理不动产确权登记手续时，减半收取登记费。安置房完成单体验收并具备使用条件后应当尽快交付并组织分配，暂不具备分配条件的，由安置房建设单位会同改造村居(或街道办事处)将未分配房屋数量及户型、未分配原因、临时利用和管理措施等情况报各辖区政府备案,由区政府指定部门监督未分配房屋的后续管理以及统筹调配使用。
据悉，细则适用于历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区辖区以及高新区管委会、新旧动能转换先行区管委会、南部山区管委会范围内城市规划建设用地上的村庄改造，其他区县可参照该细则制定相应政策。
