央行的报告显示，整体水平看，中国住户部门债务负担低于国际平均水平，且住房贷款抵押物充足、违约率低，当前债务风险总体可控，但债务积累过快需予以关注。

　　上市房企负债率高达79.1%

　　自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%—54%。住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性，近些年国内房价增速随着政策调控的放松与收紧而交替呈现上升下降的M型波动态势，住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。

　　对以上风险，央行提出对策，包括加强对消费贷款的管理，防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为，抑制居民部门杠杆继续过快增长。同时，将防范房地产领域的不当和过度融资，抑制资金过度流向房地产领域。

　　房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。从直接影响看，首先，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。其次，部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。最后，我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。从间接影响看，深圳小产权房买卖，房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

　　中国人民银行(央行)日前发布《中国金融稳定报告(2018)》(下称“报告”)，以专题的形式对国内房地产金融进行梳理，其中提到抑制居民部门杠杆继续过快增长、严控开发商购地加杠杆行为等。

　　2017年末，我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%，低于国际平均水平(62.1%)，但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。

　　尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但近年来增速较快。2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。

　　报告指出，我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上，且银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率，房地产信贷质量较好，房地产金融风险总体可控。但不容忽视的是，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

　　除了房地产行业的金融风险，央行还提出，要关注住户部门债务负的快速增长。

　　其中一个问题是，房地产企业债务率较高，融资方式复杂。2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到78倍，严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。此外，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，深圳小产权房信息，削弱了监管效果。

　　在我国经济从高速发展向高质量增长转型过程中，应坚持以宏观审慎视角密切关注住户部门债务变化，多措并举应对住户部门债务增速过快问题。

　　经济导报记者注意到，去年以来国内金融业对房地产行业“去杠杆”不断加码，本次报告再次重申，意味着房地产行业面临的融资环境在短期内将难有明显改善。

　　另外，居民购房存在违规加杠杆情况。2017年，短期消费贷款增速异常，1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。这一现象的出现，部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。

　　住户债务9年增长7倍