2、受政策影响，7月份海外债发行规模大幅缩减

　　7月31日，中共中央政治局会议对下半年经济政策明确定调。此次会议认为，当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化，在宏观调控政策方面，会议要求，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用，要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。对于下半年房地产市场的问题，会议提出，要坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　行业景气度方面，根据统计局最新数据，2018年1~7月全国商品住宅销售面积同比增长4.2%，销售额同比增长16.2%，增速继续回升；全国住宅开发投资同比增长14.2%，在土地购置费支撑下仍维持高位，新开工面积增速持续回暖，施工面积增速保持低位；房贷平均利率依然保持上升趋势。

　　一、房企新债发行及融资环境跟踪

　　二、行业景气度跟踪

　　2018年1~7月，中债资信关注的房地产发债企业在两市场发行量共3,438.90亿元，同比增长90.94%；7月单月发行量共639.61亿元，同比增长34.34%，增速继续回落。2018年，随着交易所市场逐步迎来房企存续债券到期高峰，其针对房企的债券发行规模自2017年7月份起呈现放量增长态势，考虑到2018年交易所经回售调整的到期债券净额约4,860亿元，我们预计四季度交易所市场的房企债券发行量仍将继续增长，银行间市场目前发行量已经能够覆盖债务到期金额，四季度发行节奏或较为稳定；但两市场发行主体高等级信用资质房企占比有所提升，中小房企在两市场融资取得突破的难度仍将很大。

　　7月各地调控政策依然保持从严态势，深圳（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）、贵阳等地相继出台新一轮调控政策。据中原地产统计，7月份，全国共有超过60城发布了70多次各类型房地产调控政策，包括限制企事业单位购房、升级限售措施等。

　　整体来看，房地产政策仍然从紧，货币政策释放流动性避开楼市，各融资渠道并没有放松的迹象，流入房地产领域的资金将仍将受到渠道监管的限制。

　　投资增速维持高位。1~7月，全国住宅开发投资46,443亿元，同比增长14.2%，较1~6月提高0.6个百分点，继续保持高增速，原因主要有两点，一是受新开工增加影响施工面积增速提高，二是土地购置费增速仍维持高位，且2018年1~7月土地购置费在房地产开发投资中的贡献率进一步上升至32.38%（2017年为21.10%）。

　　4、7月境内债券发行成本有所降低，主要系货币政策宽松所致，但信托收益率仍处于相对高位

　　7月新增社会融资1.04万亿元，比上年同期少1,242亿元，环比减少3,507亿元。社会融资仍受委贷、信托等表外融资下降的拖累。

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　　2018年7月末，M2余额177.62万亿元，同比增长8.5%，增速比上月末高0.5%，主要原因为表外融资收缩幅度下降。7月份，人民币贷款增加1.45万亿元，同比多增6,278亿元，新增贷款同比增加明显主要源于政策推动，当月央行加大资金投放为银行提供流动性支持，并支持银行加大对小微企业、基础设施建设等领域投放。

　　6月份发改委和财政部就《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问，强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。受此影响，房企7月单月境外发行量仅150.68亿元，同比缩减41.84%，1~7月境内房企累计境外发债1,803.04亿元，较去年同期小幅下滑。我们预计受政策影响，未来房企的境外债权融资将会受到较大的冲击。

　　7月房企境内债券发行票面利率有所回落，具体来看，中债资信关注的AAA、AA+级别房企3年期发行成本分别为4.87%和7.21%，较前两月均有所回落，主要系央行连续货币宽松导致债券市场整体利差收窄。其他级别和期限发行量较小，不具有代表性。

　　总体来看，伴随着房企充分去化，在目前行业低库存的背景下，新开工面积和土地市场的持续回暖反映了目前房企补库存需求强烈；土地购置费贡献度持续上升支撑较高强的住宅开发投资增速，但由于前7月土地成交价款增速较上年末已大幅下降27.5个百分点，预计后续土地购置费增速将逐步收窄，从而带动投资增速回落。

　　自2016年下半年交易所市场采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管以来，房企在交易所发行债券数量大幅缩减，2017年房企在交易所市场的发行规模同比下降86%以上，而银行间市场发行政策相对稳健，发行规模控制在低速增长。

　　（一）债市融资跟踪

　　（二）融资政策动态

　　2018年1~7月全国整体来看房贷利率仍呈平稳上涨趋势，融360监测数据显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，环比上升0.53%，同比上升13.63%；其中，一线城市利率小幅波动，二线城市利率持续上涨。二套房方面，2018年7月全国二套房贷款平均利率分别为6.03%，较上月上涨0.02个百分点，整体涨幅低于上月。

　　近期在整体去杠杆、强监管的宏观背景下，投资者的风险偏好明显下降，对风险的防范心理大幅提高，债券投资者选择大比例回售的债券数量大幅增加，2018年下半年是房地产债券回售权行使高峰期，需对临近行权日的债券保持高度关注。

　　（三） 行业政策动态

　　企业方面，未来两个月需关注新光控股集团有限公司债券集中到期和回售带来的兑付压力。

　　1、住建部：要因地制宜地推进棚改货币化安置

　　7月12日，住建部在媒体吹风会上表态称，要因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。住建部表示，将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。对于商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

成立发行比方面，2018年1~7月房地产集合信托成立发行比由2017年的72.08%降至67.04%，反映了今年以来房地产信托业务在资金端的紧张和发行难度的提升。

　　（二） 房企点评

　　总体来看，7月份政策环境未发生重大变化，各地调控继续深化，房地产行业资金进入监管仍较严格，个人购房按揭贷款利率普遍上行；销售数据在房企加快去化回笼资金的推动下继续回暖，但我们认为在政策从紧背景下，叠加棚改货币化安置比例降低，下半年销售面积增速波动下滑是大概率事件；在较为严峻的市场环境和融资情绪下，龙头房企的竞争优势将进一步凸显，行业集中度将进一步提升，龙头房企的销售现金回笼仍将稳步增加，境内、外融资途径畅通的大型房企的经营及财务表现仍将得到边际改善，而中小房企则更易受不利因素的影响，销售现金回笼将直接受到冲击，若仍保持较大规模的投资支出，且再加之融资受阻，其资金链周转下降的风险加剧。

（责任编辑：张洋 HN080）

　　三、房企债市表现跟踪

　　土地市场继续回暖。1~7月，房地产开发企业土地购置面积13,818万平方米，同比增长11.3%，较1~6月提升4.1个百分点；土地成交价款6,619亿元，同比增长21.9%，较1~6月上升1.6个百分点。

　　（二）投资：新开工面积增速持续回暖，住宅投资增速维持高位