业内分析

对此，省住建厅在早前的回复材料中表示，当前商品房预售制度存在风险，比如房企资金链断裂引起的社会影响和经济损失大、违法违规销售有机可乘、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效竞争等问题，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品预售制度，全面实施现售。

而据记者了解，上月中旬，省房地产业协会已经发布了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称《通知》）。通知称早前国家住建部门发函，包括广东在内多个省份住房城乡建设厅，要求各房企对商品房预售制度的保留、提高条件或者取消提出建议并说明理据。

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全国首宗现房销售地块2016年6月在深圳试点。根据地块开发要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后，才能以现售形式对外销售。该地块最终在两家大型房企联合开发下，时隔近2年半后才正式以现房推出市场。

事实上，记者留意到，除了中山外，去年至今全国多个城市的新推商业用地也明确不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房。对此，本地资深商业地产人士谈子信曾指出，由于住宅土地价格走高，深圳小产权房网，早前一些房企拿商业用地，转走建造住宅的路线，以此来争夺一部分原本购买住宅的买家。但客观而言，这种集中大规模的“类住宅”的开发，缺乏了对区域内规划、人口承载力等方面的科学评估，继而容易造成供过于求、空置率高的现象。部分主打不限购、不限贷的“类住宅”公寓甚至成为了一些炒房客牟利的工具。

其中，今年国庆长假刚过，中山市国土局就陆续挂牌了5幅商住和商业用地，其中4幅商住地的出让条件均要求实行现房销售。这已是自9月以来，我市第二轮集中挂牌出让土地。而第一轮六块位于南头镇北帝村和石岐区康华中片区的商住用地，其出让条件中同样注明了现房销售的要求。

存量产品市场表现将分化

对此，东区紫马广场营销负责人则认为，随着国家对房地产市场监管力度的加大，商业用地不再允许建造公寓或将是未来市场的常态。而随着中山此次在拍卖地块上出现的“不得做公寓等类住宅”限制要求，未来中山存量商业公寓体量在逐步消化的同时，地段、商业配套优质的产品或有望更加受到市场的重视，其保值升值能力将相对更有保证。同时，这对开发商商业运营能力也提出了更高的要求。

进入10月份，中山土地市场供应也进入到了高峰。据记者观察，从本月至11月上旬，中山共计划推出11宗商住用地，其中位于南头镇、石岐区的6宗地块已经完成了网上竞拍。记者留意到，比推地数量更能引起房地产业界关注的，莫过于新推地块在开发条件上的全面升级和收紧，当中包括了商住分离、现售、不得建公寓式“类住宅”等规定。有业内人士认为，现售、限制公寓式“类住宅”物业开发的措施将对未来几年市场产生连锁影响。

市场动态

有不愿具名的本地房企业内人士也直言，由于土地规划、早期政策等存在灰色地带，多年来很多商住地的商业配建部分都被用作商业公寓的开发，这也让不少购房者对此类公寓的性质产生了困惑。反观如今出台禁建公寓的开发条件，不排除部分房企对拿商业用地会更加谨慎。

今年早些时候，有关我省建议取消商品房预售制度的消息引发行业关注，而近期省内多个城市要求以现房销售作为出让条件的土地也逐渐增多。所谓现售（现房销售），是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房人，深圳小产权房信息，并由购房人支付房价款的行为。

事实上，现房销售地块并不是中山9月份才出现的“新事物”。早在今年5月份，翠亨新区起步区一商住地块就成为了我市首宗挂牌要求将现房销售作为出让条件的地块。最终，在多家房企的竞拍下，该地块被中山万科夺得。

有本地房地产业内人士梁鑫（按受访者要求化名）向记者表示，中山密集推出的地块中的现售条款被外界视为是为广东下阶段推广“现售房”进行试点。不过记者也留意到，目前中山并未出台全面推广商住房现售的地方新规。至于商品房预售制是否会继续留存，包括梁鑫在内的多位受访业内人士均坦言，后续政策走势将至关重要。

多地块要求现房销售，控制“类住宅”开发

本月中山新推商住地，全部要求采用现售开发模式

近年，随着粤港澳大湾区的利好，不少开发商迅速进入中山市场，全国头部开发商均纷纷加大在中山的布局。不过与此同时，商业类物业的大量开发也产生了市场积压的客观问题。正因如此，即将于11月7日公开拍卖的火炬区博爱七路一块商住用地，其开发条件也明确注明“商业开发部分不得建设酒店式公寓等‘类住宅’单元”。