通过逆周期拿地法则，旭辉的规模迅速扩张，但是，由于大量开展合作项目，这家房企的权益金额始终处于较低水平，这也让外界质疑其销售金额的含金量。在2017年的销售额中，归属旭辉的权益比例仅为53%，比2016年的55%进一步降低，对比其它千亿房企的权益基本都能占到70%或以上。

　　而在新城的战略中，最鲜明的一点是住宅和商业双轮驱动。新城早在2008年就进军商业地产领域，其商业模式主要对标对象即是万达，采用现金流滚资产的方式，通过可售物业覆盖持有物业的现金流，也借助商业获取了大量低成本土地。新城还挖来了大量万达的人才，前商业地产负责人张振和现任联席总裁陈德力均是万达背景。

　　“新城做商业比较坚决，2013年、2014年商业谁愿意干啊？但是新城就下力气去干，事实证明它成功了。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东说。

　　值得一提的是，旭辉前几年也开始进军商业地产领域，甚至曾树立了“每年落地3到5个项目，到2021年大概实现25到30个项目”的宏大目标，但目前进展缓慢，迄今旭辉旗下只开业了5个项目。按照林中最新的表态，旭辉商业的速度有可能放缓。他在业绩会上表示，对商业没有很大数量的要求，旭辉还是聚焦在开发销售业务，今后希望每年都有一两个好的商业项目能落地。

　　和住宅一样，新城商业在高速奔跑中。截至2017年底，新城已累计开业23个吾悦广场,全年实现租金及管理费收入10.20亿元,平均出租率97.91%。2018年新城计划新开业吾悦广场18个，经营管理的吾悦广场租金及商业管理费收入超过20亿元。“虽然新城商业项目在数量上不断加速增长，但是项目布局还是三四线居多，城市区位决定了租金规模增长速度有限。”一位不愿具名的房企分析师表示。

　　借助商业地产的发展，新城布局了大量二三四线城市，近两年来三四线市场异军突起，新城无疑享受到了这波市场红利。2017年二线城市为新城贡献了56%的销售额，三线则贡献了38%，按照其现有土地储备分布，未来三四线占比有可能进一步提高。从这个角度看，新城的投资能力，对周期与节点的把握亦不输旭辉。

　　在张化东看来，新城和旭辉的崛起得益于趋前的战略，“想好了就干。两家在战略上确实比较鲜明，旭辉投资上是逆周期操作，然后对业务结构的把控，都比较明确。新城是清晰的双轮驱动战略，堪称后起之秀。”

　　殊途同归

　　无论新城还是旭辉，最终都逃不脱一个逻辑：做大规模。

　　新城2018年对外的销售目标为1800亿元，旭辉对外则是1400亿元，均被评价“过于保守”。据了解，新城今年内部销售目标远高于1800亿，从长远来看，新城的计划是“第一个5年目标进入Top10，如果可能的情况下，争取进入Top5”，旭辉林中去年来已经多次表态要冲入前八。2017年旭辉甚至提出了未来五年要冲击3000亿元，但若是按照林中要求的50%复合增长率测算，旭辉有志于提前完成3000亿元的激进目标。

　　从存货来看，两家企业都有大干一场的架势。新城去年耗资894亿元拿地，新增土地储备122幅，截至2017年底公司总土地储备为6740万平方米，可售货源4000亿元。旭辉的土地储备略逊于新城，截至2017年旭辉的土地储备面积约为3100万平方米，而截至2018年2月，加上新收购及旧城改造尚待挂牌项目，旭辉土地储备约为5100万平方米。“这两家拿地都非常猛，去年特别猛。是否能进入前十，就要看他们的存货，总的来说新城销售业绩在前面，存货也多，一般来说先进入前十的概率更大，但是也不排除旭辉2018年拿地拿得更多，突然窜升到更前面。”沈晓玲分析说。

　　在做大规模的共同诉求下，两家企业在战略上开始呈现出一个相似的迹象：战略下沉。

　　新城的战略下沉显然更早，它早就布局了大量的三四线城市，并开始进入收获期。一个有意思的案例是，春节期间，新城发起了以三四线城市为主的“抢春行动”，业绩超过50亿元，新城控股高级副总裁欧阳捷说，如果不是货源不足，相信销售业绩会更加亮眼。

　　值得注意的是，此前新城主要依靠商业开发进军三四线，但是经济观察报了解到，今年新城的住宅业务要进一步下沉，住宅开发事业部的任务是要贯彻“区域深耕和区域下沉”的战略。据悉，2018年以来，新城控股住宅开发事业部此前的17个城市公司，目前已经增加至23个，区域下沉的一个表现就是“裂变出”更多城市分公司，比如浙江分公司一分为三，形成杭州、温州和宁波公司。在其600亿元的年度拿地预算中，其计划打入更多的省会城市、副省级城市、地级市、甚至百强县市，在今年，还计划进入南昌、福州、厦门、贵阳、太原等新城市。

　　旭辉同样有下沉的动作。旭辉早些年的战略是深耕一二线，虽然林中在2017年初还声称一二线市场足够大，不会去三四线，但是2017年旭辉新进入的18个城市中，就包含了数个三四线城市。2018年旭辉至少会投入700亿元拿地资金增加土地储备、扩大全国布局，其明确表示会进行市场纵深，扩大布局强三四线城市。

　　下沉的一个原因是，2017年一二线城市宏观调控形势严峻，此外一线拿地成本高昂。比如，旭辉2017年在大本营上海仅获取两幅土地，在这种背景下，旭辉只能向上海周边如嘉兴、太仓、平湖、昆山、南通、湖州等城市扩散。

　　（来源：经济观察报 谢敏敏）

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