湖里法院经审理认为：

二手房买卖，如合同仅约定了房款总价，没有约定每平方单价，又约定“以实际产权证面积为准”，按照存量房买卖市场交易习惯，应认定房屋是按套定价交易，事后双方均不能主张按实际面积“多退少补”。

当事人在缔约阶段，按照诚信原则应承担协助、通知、保护、忠实等先合同义务，如实披露可能影响交易的事实。价格是房屋买卖合同的重要条款。建筑面积大小不仅关系到对房屋的实际利用，也是评估房价的重要因素，足以影响交易。作为产权人，吴某对实际产权面积是清楚的，理应如实告知张某忠，但在合同订立过程中，吴某并未出示房产证，仅是口头陈述建筑面积61㎡。虽然根据合同“以实际产权证面积为准”的约定，张某忠应当知道合同面积与实际面积可能有误差，但基于信赖利益保护原则，误差不应超过可预见的范围。本案建筑面积的误差比值超过3%，以成交价换算，误差金额超过5万元，对一套总价160万元的房屋而言，明显超出合理范围，吴某违反了披露真实信息的先合同义务。

张某忠主张吴某存在欺诈行为，但并未依法行使撤销权，在诉讼中又明确表示放弃行使。在合同有效的情况下，张某忠拒绝按期支付剩余房款，属于违约，经催告后仍未履行，吴某可以解除合同。

只有在合同因一方的违约行为而无法继续履行的情形下，方能对违约方科以定金罚则。原被告双方均存在违反合同义务的行为，不适用定金罚则，因合同已解除，吴某应返还已收取的定金10万元。