——观察员老王

从昨天开始，主城各区都公布了最新的招生政策。每到这时候，老王都喜欢跟大家聊聊学区房，这个在任何时候刚需都可以放心去买的房产。

在青岛，什么样的房子才算学区房？

从孟母三迁开始，中国人就非常重视教育以及教育环境。也正是因为此，学区房这个词最近几年被开发商用得烂大街了。结果许多家长买房之后，发现这所谓的学区房根本就是一个坑。

所以在这里，我想请大家明白什么是学区房：

学区房就是只要有100%产权的住宅，就能100%上辖区内排名在青岛前20的公立小学，并且能100%上青岛排名前10公立初中的房产。

有人认为市南区都是学区房，因为市南区整体的教育实力在青岛市无法撼动的领头羊地位，因为东片很多小学、初中软硬件实力确实大幅提升。

但在我看来，学区房只有东片59中对应的三所小学以及市南中片的七所小学。确定了这一范围，我就要从三个方面来分析一下学区房值不值得买，以及升值前景了。

教育改革会不会消灭学区房？

学区房要改革，怎么改？学区房涨得最不像话的北京，率先做出表率。

消息一出，许多标题党就跟打了鸡血一样。《再见,学区房!刚刚,北京突然宣布!》、《再见了,学区房!一场教育革命正在到来!》、《学区房要凉了!再见了,学区房!》……

对此，我只是笑笑就关了。果不其然，真相打了标题党的脸。

最早宣布正式实施多校划片的朝阳，明确规定2017年6月30日后取得房产证的房子将不再对应一所学校，而是根据所在片区统筹分配。紧跟朝阳区脚步颁布多校划片细则的还有丰台区。2017年9月1日起，二手房的买家将通过多校划片派位方式入学。

但是，北京2018年小升初的结果怎样？朝阳区代号630、丰台区代号901的多校划片计划没有成功推进，依然实行单校划片。唯一实行了多校划片的是西城的三所试点小学。然而这三所学校多校划片的名额是新增名额，不影响原来单校划片的任何家庭。

具体到学区房价格上的反应，则更让人无奈：

在北京房价微跌的时候，学区房走出了独立行情，这是来自北京传统媒体的报道，我认为很靠谱。也许你怀疑记者收了中介的好处费，但我认为这是再正常不过的情况。

退一万步讲，即使北京、上海等一线城市真改革了，我觉得也不代表青岛也会这么改。北京、上海等一线升学率高，而且片区内学校基本都是名校，对于孩子以后上大学影响不大。但是青岛一样吗？

再来看市南区的招生政策：209年市南区继续坚持义务教育免试就近入学政策全覆盖。各小学主要采取划片、登记入学，学区片保持稳定；初中采取东片学区整体调拨对口直升、中片西片学区随机派位方式入学。

我希望大家知道一个前提，前提是今年市南区小学入学将持续保持较大招生压力。小学入学人数预计为6500人，比小学毕业生5110人多出近1400人，增幅超过27%，学位整体紧张。

不论是北京还是青岛，不论是改还是不改，教育改革都要有一个前提：社会稳定。学区房不仅仅是孩子上学的问题，还有一个房产价值的问题。如果改革让一个片区的房子从1000万缩水到500万，你认为这些房产缩水的人能平心静气接受这种改革？

所以，学区改革不论怎么改，都会以不影响片区业主利益为前提。

会不会有租房上名校的好事儿?

在一些相关政策出台后，这曾经成为一些幼稚标题党的推断。我们来看看政策：

新市民子女入学需提供适龄儿童父母至少一方持《市南区居住证》（在有效期内且截至2019年8月31日满一年），适龄儿童父母房屋产权证（100%产权）（尚未办理房产证的，出具购房合同、购房发票、契税发票以及入住后缴纳3个月以上水电费发票）或由青岛市国土资源与房屋管理局验印的、在有效期内且截至2019年8月31日，登记日和租赁期均满一年住宅房屋的《青岛市房屋租赁登记备案证明》等居住证明，提供适龄儿童父母一方的青岛市人力资源和社会保障局印制的劳动合同正规文本、社保卡及青岛市职工社会保险参保证明；合法经营的：提供适龄儿童父母一方的市南区工商营业执照（在有效期内且截至2019年8月31日满一年）。同时提供儿童出生证，儿童及父母的户口本，父母的身份证、预防接种查验证明、儿童健康证明、幼儿发展评估手册等也需要提供。

为方便外来务工就业人员提交材料，市南安排了北京路小学、八大峡小学、定陶路小学、新昌路小学、宁夏路小学、燕儿岛路第一小学6所小学提供入学材料初审服务。

看了这些政策，还有什么想法吗？以后为了吸引人才落户，可能会建一些名校的分校，但是让适龄儿童大量进入10所老校，不现实，因为仅仅辖区内的适龄儿童数量就已经让各所学校头疼了。

学区房的稀缺属性会不会减弱？

从广义上讲，这是肯定的。随着诸多九年一贯制学校的建成，家长们选择越来越多，学区房的关注度可能不会像以前那么强。

但是，我希望大家注意三点：

第一，许多新建学校的性质。虽然有很多名校，但是多是私立性质，学费是让人咋舌的，而且即使你有钱，也不一定有学位，因为这些私立学校对应的楼盘也有很多，很难承载周边所有小区的需求。一旦家长们认识到这一点后，很多人还会调回头来买老城区的学区房；

第二，学校的实力。许多学校名头虽大，但是学校教师多是招聘新教师，这与老牌名校的有一定差距；

第三，学习氛围。名校不仅仅有名师，还有一个学习氛围，这也是很多家长所看重的。从乔布斯为学区搬家的故事我们可以看出：

学区里的孩子成材率高，不仅仅是教师的水平高，更在同学的家长们一起营造的一个优质的学习、成长环境。

学区房不会坠落，这主要由供需比决定的。

学区房都是老城区，没有大量新建小区出来，所以房源数量固定的。但是限售制约了一批房源的出手，二胎又制约了一批房源的出手，随着老房子越来越难贷款，一批大户型的学区房又买不起，所以真正流通的学区房很少。

学区房不需要所有的家长都买得起，只需要一小部分家长买得起就可以了。

所以，有的家长会疑惑：“为什么二手房冷成这样了，在售学区房依旧很少，且价格坚挺？”