问：星主，你好。想咨询您手里有100左右的预算，想在西部选一个上车盘，选在哪里比较好？另外，我和我老婆都用了贷款名额，但是没有在深圳置业，这种情况贷款有办理低首付的方式吗？

答：你好，感谢赞赏！深圳如何操作成3成首付？1.全款抵押，找垫资公司配合2.找渠道5+2，做2成首付贷3.开发老人票，做接力贷首付100万，关注碧海西乡翻身地铁边的次新盘小户型。

问：十三老师晚上好！最近刚谈一个女朋友（认识一个多星期），她准备入手黄贝岭总价250万的房子，自己首付100万，很着急要买。因受她这个举动刺激，我也特别想买个房子，自己能首付150万，在福田工作稳定，还贷无压力。我这个价位能买到福田比较合适的房子吗，还是说选择偏远区的新房，另外个人偏向于住在福田龙华。抑或是选择再等等，明年再买，现在被刺激因素居多，明年首付会增加个2030万？还望指点迷津，谢谢！

答：这位大侠买房原因独树一帜，不是要结婚，也不为抵御通胀，而是受了刚认识一个多星期的女朋友（这能叫女朋友吗）的刺激。不管什么原因，手里有钱，还贷无压力，决定买房就是对的，以后你会感谢这个女生的。再说买在哪里，我的观念投住应该分离，投资不是生活的全部，也不赞成为了可能多出来的升值，就牺牲多年的通勤时间和生活便利。首付150，总价500，不要求学位，福田和龙华都能买到自住比较舒服的两居甚至小三居，好好选一选，找不到合适的再来找我。另外，如果可能，把这个女生发展为正式女友，娶了吧，有钱会理财做事又果断的女孩子，已经不多了。

问：十三你好，我从头条慕名而来，望多多指点本人26岁，工作原因有福利房（不发房产证），故在深属首套，手头有100万出头，月供能力1.5万，打算年内投资买房，重点关注学位、升值空间，自住需求不大，新房二手皆可，烦请指点值得关注的楼盘，辛苦，感谢！现在是小户型投资的上车时机吧，怕以后更难上车，或者上不了好车。

答：你好，首付100万买学位房，这是个比较头疼的问题因为：上车≠高收益除非自住，否则我的建议都是谨慎上车。还是给两种思路:关内学位房:比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。其次深华园南山区城市主场旭飞花园八卦岭宿舍也可以关注。

问：详情吴乐涵十三老师好,现在准备入手宝安领航城和龙华绿景香颂,宝安这次大涨两楼盘总价接近了,从增值角度讲两楼盘哪个更有优势?综合居住体验,学校两楼盘各有什么优劣?

答：你好，感谢赞赏！1.领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的。缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。总体来说中规中矩，可买可自住，但后期升值空间多大想的有点多，领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。2.绿景香颂，13年建造，共8栋楼，绿化率一般，花园小，自带商业，停车位不足，靠近两条常年拥堵的路，民治大道和布龙路，每一栋都很吵，户型50-56平两房70平三房89平平层四房和复式四房，户户高增送，新房高增送透支了房价，距离地铁1.5公里，性价比不高，可以看看旁边的世纪春城四期和梅陇镇。综合对比，宝安升值潜力更大，领航城可以淘淘笋。

问：十三你好，之前的提问没有收到回复。希望这次可以收到回复信息。目前手里有一套华创云轩的小公寓想置换到南山万科云城六期的两房小公寓自住。预计出手华创后有200的现金，剩余凑80，再贷款一部分。手里已经有一套住宅么有名额了。南山总价350左右的两房，好像也没有什么选择啦。请问置换是否合适？云城六期是否值得入？

答：你好，深圳公寓不在我们的推荐范围之内，涨幅太弱了。深圳房票很好办，法拍找婚票找代持开发老人票都可以。不要把有限的子弹都浪费在垃圾资产上了。

问：十三老师好。我们夫妻年龄40左右，俩娃，学位有基本保障。前海南一套自住房（市值900万，负债500万）、一套投资房（市值600万，负债300万），西安高新一套市值150万的房（租金收益年2.5万），夫妻目前年收入100万左右，企业打工并不稳定。因为不可能回西安住，这套房子已经完全没有居住属性，一直犹豫。咨询接下来的规划：1.目前手里现金流负值，卖掉西安房，增加手里现金流深圳两房不动。2.卖掉西安和过渡房，置换一套更换的初中学位房。3.保持现状。还请十三老师给予指点。

答：我会建议选1，深圳的两套房是你应该长持的核心资产，现金流都已经负值了，没必要硬撑。西安房产两年内看不到升值前景，这点租金毫无意义，卖掉西安的房子，补充现金流和防守资金，会在心理和现金储备上给你们很大支持。置换没有必要，当下的交易成本和踏空风险，只要不是太差的标的，一静不如一动。

问：老师好！我名下在后海名苑居南区有一套91㎡的房，银行欠款185万。现因工作原因可能这几年都是长期在汕头，过几年才回深圳。手头现有资金50万，年收入在60万～100万。看到去年深圳楼市又涨，担心在不下手未来回深圳难以生活。也听说5月份征信全国联网，担心到时贷款不好操作。个人比较喜欢华侨城的生活环境，最终的理想居住地是在华侨城。现在考虑是否用老婆名义买一套投资房，等几年之后，两套房置换成一套。两个问题：1、纯投资的话，您推荐买哪个区域哪个楼盘，新房还是二手，三房还是两房，总价多少合适？2、贷款如何操作出低首付高杠杆？谢谢您！

答：你好，名苑居加按揭可以套出300万左右，全款抵押的方式可以操作成首付3成，也可以开发老人票，做接力贷新盘关注海岸城二手房重点关注碧海西乡沙井光明，关注星球内推荐的楼盘

问：老师好，纯投资光明中心区和沙井海岸城选哪里比较好？

答：对比下两个区域：一是产业规划二是地铁线规划。目前的产业规划，沙井有空港新城，有国际会展中心，有海洋新城，有高铁规划，有22个旧改项目，地铁方面，除了现有的11号线，还有正在建设中的12号线和20号线，分别连接蛇口和机场北。光明片区，有光明凤凰城，有中山大学深圳分校，有光明天安云谷产业城规划，有华侨城光明特色小镇，有大量开发商的入驻，地铁方面，则有6号线和13号线，分别连接深圳北站和后海。从片区规划来看，沙井目前投入最大，规划正在落地，近几年利好会逐步兑现；光明新城未来可能暴击，但需长线持有；希望未来几年获取跑赢大盘的收益，重点关注沙井，虽然房价已有部分透支，但如果利好兑现，还有继续上涨的空间。纯投资，希望获取长线暴击的客户，重点关注光明片区，长线持有，耐心等待新区的蝶变。只考虑短期持有。建议优先沙井。

问：您好，目前在深首房二贷，另一半首房首贷，工资月收入四万左右，目前手上只有八十万，想在福田买个四百多万的学位房作为投资，值得买吗？要怎样操作才能降低首付比例？或者有哪些融资途径来提高手上首付款金额？除了信用贷外，谢谢

答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供首付贷在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，400多万还能选到2房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

问：预算600万，纯投资，自住投资分离，持有3到5年，南山区和宝中片区，小户型加学位房，目前看了诺德，花样年花君，松坪村西区三期，不知道选哪个，求推荐，老师是否有好的建议

答：你好，眼光不错，这3个盘都是可以买的短持诺德会比较稳，但是现在的价格如果淘不到笋盘，很可能会站岗一点时间。花样年在宝中有需求错配，但是区位优势弥补了缺点。松坪村科技园，价格支撑力很强具体能不能入手，最终还是看价格投资排序：松坪村=诺德>花样年

问：老师，深航假日名居是怎么回事，不是福利房吗，中介说有3房卖，一次性全款四五百万，和业主签协议，以后可以过户，靠谱吗，主要看中这个位置和紧邻海韵学校，风险主要在哪些，求解答

答：假日名居是航空公司的福利房，13年左右才分配的，十年后才能交易，如果现在卖出，先全款锁定房子，几年后再过户，这期间如若房价上涨，有原业主返价风险。这个位置没有地铁，商业也不方便，海韵成为名校，还需要时间沉淀。

问：你好！请问:大学生刚落户深圳，首房首贷，首付100个，纯投资，请问入手深圳哪个板块更合适？是买关外新房好还是次新房好？还是淘笋关内二手房？买下地话收入不够月供，所以另单独留有现金流3年供贷。

答：买郊区是牺牲短期租金和流动性来获取土地价值的高成长，并不适合你，再者远郊的豪宅费多，你预算也不够，所以还是淘关内二手吧。税费低，租金高，流通好。

问：十三老师好，我们公司有一个罗湖清水湖片区的公寓内部价格购房名额，具体公寓名字是:中海慧智大厦U-SPACE。该公寓面积是45平，层高5.1米，总价约150万元。首付50%，商业贷款。产权只有30年，不限购，需要注册公司，以公司名义购入。请问这样的公寓是否有购入的价值，风险点在哪？交易税费高吗？

答：您好，每个产品都有不同的受众群体，我们不能一概而论的说是坑，只能说公寓不适合大部分人，等住宅买无可买了再说，不能因为点芝麻小便宜，丢了大西瓜——占用原本可以住宅的资金，错失买房机会。

问：泰华俊庭怎么样？