深圳小产权房网深圳小产权房网

小产权房如何补税?降低房产税的五种方法真的可行吗?

房产税有两种缴纳方法:

如果是自用通常适用从价计征,税率为1.2%,其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;

如果是出租的通常适用从租计征的,税率为12%,以房产租金收入为计税依据。

很多企业将房屋造价中的设备设施从原值中剥离单独计价,如电梯、消防设施等,采用这种做法强行希望降低房产原值是非常危险的做法,因为电梯和消防设施都属于房屋造价一部分,构成房屋使用功能,不可以单独剥离。

同样的道理,从租金收入中将电梯、消防设备等租金收入剥离出来依然是不合理的高风险操作,一旦税务机关发现,将面临补税、罚款和滞纳金缴纳。

二、将装修费用计入待摊费用可以降低房产税吗?

这个问题的关键其实在于装修费用究竟是不是应该计入房产原值?通常情况下,新建房屋(无论是外购还是自建)首次装修费用应计入房产原值作为固定资产,旧房后续装修如果不涉及结构调整的通常作为长期待摊费用处理,按照至少三年的原则进行分摊。

因此,对于新房装修还是应当计入房产原值作为房产税计算依据。但是在租赁环节有一个特殊情况可以考虑,那就是装修到底是房产所有人投资还是租赁人投资,如果是租赁人投资,自然不需要计入房产原值,租金价格也可以适当降低,房产税自然随之降低。

三、低价转租可以降低房产税吗?

房产税一般是在租赁的第一个环节缴纳,由房产所有人按照租金收入12%缴纳,实务中如果出现转租行为,如A公司以50元/平方租给B公司,B公司以100元/平方租给C公司,那么房产税应由A公司按照50元租金价格计算缴纳,第二个环节B公司只需要缴纳增值税即可。

很多人想利用这个规律自行设计低价转租,降低房产税税负,这里需要特别关注风险,转租作为一种特殊交易行为,一定要有真实性和合理性,而且在双方定价中,第一个环节为什么是50,第二个环节凭什么涨到100,背后都要有逻辑支撑,比如长租与短租的价格不同,品牌影响力影响价格不同,还有是否B公司有后续投入影响价格不同等,都是企业在面临转租时要特别关注的风险点。

四、无偿使用房产可以降低房产税吗?

无偿使用房产通常出现在关联公司之间,如果是无偿使用并不能规避缴纳房产税。根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号):“无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。”因此,出现无偿使用,应由使用人代为缴纳房产税。