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老破小不等于地段好
在房似锦嘴里,每套老破小都是四通八达,生活便利。可事实是,厦门岛虽然不大,但不少老破小位置偏僻,不是每个地方都是湖滨、莲花。如东坪山、机场、殿前、华昌路、上李新村等板块,由于山势阻隔,公交少,或片区内依然有不少工厂,其实也只有买菜便利。大商场?NO!地铁?NO!出门去公交站也许都要走10分钟。如果只依靠马路的街铺,那和住在2000年有什么区别?
【殿前、悦华路板块产业园、未拆迁工厂环绕】
地段带来的还有一个误区是,在岛内去哪都会比较近。可事实是,不少地方坐公交都是1小时起;开车在偏僻的地段去很多版块和岛外去时间只相差5-10分钟。如果考虑地铁,即便现在厦门的地铁线全部开通,在岛内的3条线也只能覆盖小部分区域。也就是说,大部分老破小也成不了地铁房。一对比,不少区域还真不如海沧和集美桥头呢。所以,买前一定要先自己多走两步,不能光看地图。
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老破小不一定是好学区
学区也分三六九等,对应的小学、初中等如果是问中介,得到的答案几乎都是“嗯,岛内的学校都还不错”。这是中介的话术,而且谁说中介就一定懂学区好坏了?懂了就和你说真话么?建议心动的话,必须查区域教育局公布的划片区方案,并查询以往该学校在区成绩排名。多问,才能少坑。
此外,下手前也需了解厦门热点学校两一致(户口、实际居住)的政策,甚至有的学校规定需要提前落户一年,并注意前房主是否还有占据学位。
还有一个是未来的政策风险,当下厦门还没像北京、广州等城市实行多校划片区政策,意味着这个片区一套住宅房,不再仅限于对应一个学校,可能对应两到三个中小学。一旦入学政策调整,老破小最大的依仗没了,市值将受到严重冲击。
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老破小户型不一定差
是的,也许这还是不少老破小的优势。老是表皮,但内部更加重要。因为年代原因,很多曾经的单位房集资房、筒子楼等都存在户型格局怪异,采光差等情况。但楼梯房有楼梯房的优势,没有了公摊,加上部分板楼一梯两户的设计,导致了不少老破小的户型格局甚至优于一手房。
举个上面的栗子,这是湖里X湖花园100㎡的户型,95年的老楼梯房。
格局南北通透,3面采光,3房2厅2卫;
客厅的面宽达到4.25米的豪宅尺度,而新房同面积尺度往往在3.5米内;
每个房间的尺寸都很大,最小的都有11㎡,对比起来不少新房房间甚至小到放不下衣柜;
可以说,这个100㎡,相当于岛外125㎡新房的格局。
是老破,但一点都不小。所以老破小也许也有惊喜。
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可能贷不了很多年
买“老破小”时,一定问清楚能贷款多久。现在银行通用的贷款政策是“贷款年限+房龄”最多不能超过55年。由于老破小房子时间久远,贷款时间会受限。
建成时间
1980年
1985年
1990年
最高贷款时长
15年
20年
25年
例如1980年的房子,今年就只能贷款15年,1985年的房子最多20年。所以买老破小要做好贷款时间过短,月供变高的准备。加上很多买房者是为了孩子读书,只按小学和初中,持有在手里就要6年。也就是,到时转卖,下一任买家可贷款时间更少了6年!意味着你手里的房子将来要卖出去就更难。
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不是所有的老破小都是住宅产权
只有住宅产权才能落户读书!但厦门的老破小中有不小比例属于小产权,或者森海丽景这类军队用地房。要知道,在中国小产权房占比超过三分之一,深圳比例更高达50%。有些房子看着便宜,但井也很深。
厦门的小产权房多集中在东浦路、前埔、曾厝垵、江头等地,由于售价只占到住宅产权房的3-4成,所以还是有不少买家。在厦门的二手成交比例中,小产权房大概占比1-2%之间。由于无法申请正规按揭贷款,只能一次性、分期或高利息贷款,如果当了接盘侠,那烂在手里卖不出的可能性极大。且由于是集体产权,被拆迁只有极低的赔偿。
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车位?也许你都买不到
上下班节省的时间,都被找停车位还回来了。几乎每个老破小都面临这个问题,现在大多数小区通用的方法是交月费,有位就停,没位自找门路。很多小区由于只能在楼下划线,所以即便是你想买个固定车位都很难买。或许,不买车还更好。
部分岛内小区车位价参考
楼盘
车位均价万元/个
瑞景公园
55
罗宾森广场
52
水晶森林
39
万科湖心岛
58
卧龙晓城
55
世茂湖滨首府
49
国贸金海岸
55
禹州城上城
45
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升值直升机式的日子可能到头了
过去厦门的“老破小”,都升值很快!一个房龄30年的老房子,能达到新盘60-80%的价格,这在全国同等城市中是很罕见的。以广州珠江新城为例,同一地段的老破小,只有新房价格30%~40%,涨幅也远不如新城区。