■本文作者：何焱北京在明律师事务所

导读：随着我国城镇化范围的扩大，城镇人口激增。然而，住房需求与高额房价之间的不相适应日益凸显。在此情况下，小产权房“应运而生”。小产权房的低廉价格平衡了现实矛盾，却在用地、建房规划、房屋买卖等方面缺乏法律依据，其合法性备受争议。同为在集体土地上建设的房屋，宅基地上房屋与小产权房有何不同呢？遇到征收时，这两种房屋又将获得什么样的补偿？今天，在明律师就从基本概念、房屋买卖、征收补偿三个方面来为您细数二者区别。

一、基本概念

1．宅基地上房屋

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。宅基地上房屋，即农村集体经济组织成员在其拥有宅基地使用权的集体土地上建造的房屋。宅基地上房屋的所有权归属农村集体经济组织成员个人。

2．小产权房

小产权房不是法律概念，而是事实概念。一般是指，在农村集体土地上建设的，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用的房屋。其产权证不是国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。关于“小产权房”的概念，在相关网站、学术论文等处均有提及却定义不一。在明律师在此处所称的“小产权房”，为最广泛的概念，以望能囊括实践中的更多情形。

二、房屋买卖

1．宅基地上房屋买卖

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》就农村宅基地上房屋买卖问题，提出如下观点：

“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”

2015年2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议审议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权在试点地区暂时调整实施《土地管理法》《城市房地产管理法》等有关法律规定，启动农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点三项工作。

其中，就宅基地制度改革规定，在城乡建设用地扩展边界外的传统农区，继续实行“一户一宅”、面积法定的宅基地分配制度。对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，实行相对集中建房落实“一户一宅”，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配；而是在城乡建设用地扩展边界内，由政府或集体通过集中建设农村公寓、农民住宅小区，将法定面积宅基地等值转换为住宅，落实“一户一宅”。

已没有新增宅基地可供分配的，农民集体可利用村庄存量建设用地，在政府支持下集中建设公寓式住宅，落实农村住房建设的宅基地权益。

例如，湖南浏阳和四川泸县就在改革政策支持下试行出了宅基地公开拍卖、宅基地跨村流转、城乡共建共享宅基地上房屋等突破《土地管理法》规定的新形式。然而，在非试点地区，宅基地上房屋的买卖仍然限制在本集体经济组织内部。因此，在明律师提醒您，宅基地上的房屋买卖存在风险，购买须谨慎！

2．小产权房买卖

城市房价居高不下，居民购房需求不减，二者之间的矛盾为小产权房的兴起提供了发展空间。小产权房是建设在集体土地上的房屋，应基本生活居住的需要而生。因此，其在建筑设计、户型装修、配套设施等方面都低于普通商品房水平。

相应的，小产权房的价格也远低于普通商品房，这也是小产权房的出租、买卖等交易热潮不退的原因。在明律师提示您，在严格意义上，小产权房的出租、买卖等交易都不具有合法性。在实践中，小产权房的房屋买卖合同被人民法院认定为无效的亦不在少数。购买须三思！

三、征收补偿

1．宅基地上房屋

集体土地上房屋的征收与补偿，至今没有专门的、全国统一适用的法律规范。具体的征收工作只能参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者适用地方性规定。

例如，北京市就出台了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》来规范宅基地上房屋的征收补偿工作。广东省、江苏省、山东省、福建省、黑龙江省等地区也发布了有关集体土地上住宅征收与补偿工作的规范性文件。

以北京市为例，宅基地上房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。同时，与国有土地相邻的集体土地，其宅基地区位补偿价，可以参照《北京市城市房屋拆迁管理办法》确定。

不可否认的是，这一2003年施行的地方政府规章却存在区位补偿价适用标准过低的问题，在10多年后的今天已经引发了许多拆迁补偿纠纷，亟待修改完善。

然而，实践中仍有一些征收方对集体土地上的宅基地房屋一律按重置成新价补偿，这样的补偿几乎很难保障被征收人原有的生活水平，有悖法理和情理，其间是否存在违法行政行为，还需要您结合具体案情咨询专业律师。

2．小产权房

小产权房建造于集体土地之上，同时具有诸多商品房特征。因其无统一的法律调整，地方规定不一，对小产权房的征收补偿有许多种情况。最坏的情况是，小产权房因无建设工程规划许可证被认定为违法建筑，不予补偿。最好的情况是，参照国有土地上房屋的补偿标准计算总体补偿范围，同时因其存在证件缺失等现实情况，对其补偿范围请求予以一定限制。总体来看，小产权房的合法性不被承认的情况居多。

著名房地产法学专家房绍坤教授在其所著的《农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题》中言道，“对‘小产权房’全部予以拆除或者全部予以没收，毫无疑问是行不通的。因而笔者主张，对于‘小产权房’应分门别类地进行处理。对于符合规划、建筑质量合格的部分，应作合法认定，发给集体所有土地上房屋产权证书；对于不符合规划要求、建筑质量不合格的部分，不作合法认定，直接定性为违法建筑予以拆除。”

同理，在明律师认为，小产权房是时代发展的产物且数量巨大，在征收补偿问题上不应一概否决。

虽然不能直接赋予小产权房合法性，但是从公民私有财产保护的角度出发，也至少应当按照公平补偿原则，综合考虑房屋用途、建造年限、使用情况等因素确定补偿方案。

最后，在明律师要提示广大被征收人三点。

第一，抓紧补证。2019年2月19日，《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》中提出，力争2020年基本完成农村宅基地使用权确权登记颁证工作。因此，至今仍然无宅基地相关权属凭证的农民朋友们，一定要抓紧时间办理宅基地确权登记，以免在征收时被减损相应补偿利益。

第二，无证≠违建。最高人民法院既往判例显示的裁判要旨为：对于未经登记的房屋，应综合考虑建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。因此，无论是宅基地上房屋还是小产权房，均不能只因无证就一律认定为违法建筑。

第三，及时维权。无论是宅基地上房屋还是小产权房，在征收过程中都应当具体问题具体分析。在不违反法律的情况下，被征收人应当获得合理补偿。并且，无论房屋本身性质如何，市、县级人民政府在征收房屋时都应当遵循法定程序。如果您的房屋遭遇违法强拆，一定要及时报警、保存证据、申请行政复议或提起行政诉讼，以维护自身合法权益。