卖学区房不能亏本

“学区房价格已经这么高了，现在出手买值不值得?”市民孙女士的女儿明年就要上小学，如今她正在犹豫是否要购买一套学区房，“学区房会不会有跌价的风险?”

虽然曾经和孙女士有同样的疑虑，但是刘女士却早在一年前购买了一套江苏路小学的学区房。“房东买了不到半年就转手，他就是为了孩子上学。”刘女士说，“买房我交了不少税，加上中介费一共四万多元。”目前刘女士的孩子已经开始报名入学，她正在考虑转手的问题。刘女士说：“就算不加价，这四万元也要加在房价里，买个学区房总不能亏本吧。”这样算下来，两年内刘女士的学区房每年都增长了四万元。

目前，学区房主要是为了孩子落户入学，产权并不是最关注的部分，所以很多人住一段时间就会转手，转手率非常高。“面积小的房子根本没法住，有的只是买房落个户，入学后转手卖掉。”齐东路一家中介工作人员表示，“就算可以居住的大房子，大多也会在孩子上初中后就卖了。”高转手率也支撑了学区房价格的水涨船高。“学区房转手，会有税费和中介费，别说跌价，每年5%的涨幅是底线。”上述中介人士介绍。不仅如此，从江苏路小学等几个学区范围内二手房挂牌价来看，单价较高的往往是房龄较短的房子，一是可以使用贷款，二是居住舒适度较高。

一房两用物超所值

一部电视剧《虎妈猫爸》曾经引发不少家长的共鸣。“我很赞成虎妈的态度，将来我们没有多余的能力帮孩子，只能期望孩子上个好学校，有个好起点。”如今“二孩”政策的放开，让侯先生的思想发生了变化。“以前是一个孩子上学，感觉不在意，但是今年‘老二’要出生，两个孩子差三岁，一套学区房能‘两用’，感觉很划算。”记者了解到，“二孩”政策放开后，不少家长为两个孩子购买一套学区房的意愿大大增强。

“学区房一年四季都有来买的，房源很紧俏。”纪女士在安徽路附近开了一家房产中介，近七八年时间她见证了周边学区房从单价一万元向三万元快速跃进。她有个小本子，上面密密麻麻记录了各种房源信息，纪女士告诉记者，在经历了一段快速上涨期后，现在学区房的价格一直稳定上涨。“一些想要二孩的家长，本来也要换房子，现在都瞅准了学区房。”纪女士说：“周围只要出来300万元左右能住的学区房，基本都有三四个客户来争。”

其实，房源的紧俏反而扩大了学区房的范围。“几年前江苏路、大学路和嘉峪关路等周边学区房受关注，现在不仅文登路、太平路、德县路、莱芜路周边的学区房热度一直很高，连湛山附近、南京路、燕儿岛路、澳门路附近都是学区房的热土。”楼市观察人士表示，随着学区房需求的增加，不仅是传统的市南西部，市南东部、市北台东、崂山海尔路附近等区域的学区房都成为二手房成交的主力。

学区房越小单价越高

由于目前义务教育阶段的“就近入学”原则，家长购得学区房成功落户之后就可以让孩子就近就读名校。不过，在学区房交易中，大家关注的还是入学权，所以面积小的学区房最吃香，可谓“花小钱办大事”。记者了解到，这样的小房子大部分都只能落户，虽然配备了简单的生活起居用品，但也不能长住。

“因为面积小，总价相对较低。”纪女士说，不过近几年面积小的学区房单价却是蹭蹭上涨，十几平方米和二十多平方米可以卖到50万元，甚至60万元。记者查看了中介提供的几套学区房房源，发现这些房子单价已经非常高，以大学路周边的学区房为例，纯为落户的10至20平方米小户型基本卖到60万元至75万元之间，相比起来，其他的在售学区房均价在2.6万元至3万元/平方米之间。“就拿大学路附近20平方米以内的小户型来说，2008年我就在这附近卖房，此类纯落户学区房总价在40万元以内，当时已经觉得天价，大致在2013年前后，这样的房子就能卖60—70万元，已经涨了快一倍。到了今年，这样的房子已经超过75万元。”大学路附近一家房屋中介工作人员介绍。

部分老房贷款有望松绑

江苏路、大学路、太平路周边没有新盘，大多都是上世纪80年代的老房子，最新的也是20世纪90年代的，基本房龄都在20年以上，老的甚至已经有七八十年的历史。记者了解到，这一片的房源都很老，不能贷款的房源差不多占到了三分之二。“一次性付款是主流，即使贷款限制也很多。”有中介表示。

记者最近从岛城银行房贷市场了解到，虽然房贷期限最长30年的红线并没有调整，但是部分银行也已放宽了二手房贷款年限，有的银行“贷款年限+房龄”最长可到55年。“贷款期限加房龄，我们行最长可到50年。”记者以普通购房者身份咨询岛城部分银行房贷人员，工行一名个贷经理介绍说，假设一套房子房龄已20年，不考虑贷款人年龄等条件，这套房子最长可贷款30年。“房贷期限最长30年，这个银监会规定的红线并没有调整。”河北银行青岛分行一名个贷业务经理介绍，“二手房‘贷款期限+房龄’最长可到55年。”不过岛城中行、建行、农行、交行等主要银行贷款仍执行“贷款期限+房龄不超过40年”的规定。

“楼龄长、贷款期限相对较短，对很多二手房买家、特别是有意购买学区房的买家来说是一大利好。”有业内人士表示，举例来说，如果房子已有30年楼龄，以前最多只能贷到10年，现在可以贷到20年甚至更长，这在一定程度上会带动老房的交易量。

学区房投资还需谨慎

“学区房价格坚挺，有些人就想投资，但是这个得考虑清楚。”有业内人士提醒，“不建议纯投资，因为有政策风险，有砸在手里的可能，这个真得看眼光。”不过，即使为了孩子上学，有些家长会早早出手。“在青岛划片入学已经实现了很多年，虽然学区房不会大涨，但是价格攀升也是一种趋势。”该业内人士分析，从孩子出生到上学，学区房的变数较大，一般在孩子4到5岁时考虑比较合适，就近入学政策在短期内对学区房影响不大。

此外，业内专家预测，学区房作为楼市的一项特殊的“功能性产品”，短时间内身价或将继续走高。不过，随着不少名校在新区建设分校，未来青岛优质教育资源的分布会愈发合理，届时，让适龄子女就读好学校可能不再局限于市南老城区，学区房价变动或将逐渐趋于平稳。