2021年整个房地产可谓是精彩无比，上半年整个市场处于火爆状况，让不少人简直就是迷失自我，应该重回2016年的巅峰了吧！2021年上半年北京、上海、重庆、杭州、合肥等多个城市，整体成交量如火如荼，更是创下了近些年来的新纪录。

杭州房地产一直都是非常的火爆，今年更是火爆得不得了，一度出现了10万人抢房的局面，造成这样的局面，最关键的是二手房价格出现倒挂新房开盘价格3.2万元每平米，周边二手房价格既然能卖到4万元起步，普遍成交价都在4.1万元，买一套房子什么都不用干，就稳挣9000年了，所以10万人来抢这一千几百套房产，抢到就是赚到，在签字按手印那一瞬间就稳赚几十万，甚至是上百万了。

所有人都沉迷于抢房过程中，却不知道危险已经悄悄地来临了，根据国家统计局公开数据显示，传统销售旺季金九银十已经宣告“失败”，9月新房成交价格为9757元每平米，创下了近77个月以来新房价格首次出现拐点；10月成交单价为9749元每平米，回落到2019~2020年水平；11月全国70个中大型城市，新盘价格回落的城市有61个，二手房价格回落的城市有67个，整个楼市从上半年的“普涨”，变成了如今的“普跌”。

根据易居研究院统计的数据显示，截止到第3季度末，全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破了320.2万套，其中北京、沈阳、天津、郑州、武汉、南京、重庆、南京、深圳、广州等多个城市的二手挂牌量已经突破了10万套，甚至有部分城市已经接近20万套，整个去库存周期已经延伸到了17.9个月。

随着库存量急剧上升，二手房的整体销售难度也急剧的上升，要不然也不会有这么多房产中介都迎来了“关门潮”，导致二手房难以销售的两个原因：

其一，二手房挂牌量正在急剧上升，房产也是属于商品一种，应该也会遵循市场的需求量，上半年很多城市的二手房都是求大于供，而下半年整个房地产都出现了供大于求，最终导致二手房越来越难卖，站在购房者的角度去考虑这么多二手房我慢慢挑，干嘛急于下手呢？

其二，新房价格持续降价，进入到第3季度以来，房地产开发商普遍都遇到了债务危机的问题，不约而同地选择降价销售，降价5%、10%、20%甚至是30%，大幅度降价，显然是引起了市场预期不稳，到目前为止，已经有23个城市出台了“限跌令”保证市场的平稳健康发展，降价幅度控制在5%~15%之间。

二手房变得越来越难卖，不代表不合适入手，相反这个时间段正是入手的好时机，而且安全性会变得更高：

首先随着市场上二手房源变得越来越多，整体竞争力也变得越大，过去是卖家市场，如今变成了买家市场，看上的房子尽管拿出“屠龙大刀”大胆的砍价。如果这个业主不卖，我们可以选择下一家业主，根本不害怕没有房源挑选。

其次，安全性会变得更高，房价在上涨的时候，一切的缺点都会被掩盖住，但房价出现下滑，所有的缺点都会进一步地被放大化，今年各大房地产企业受到3+2条红线影响下，都出现了债务危机。截止到12月份已经有400余家房地产企业宣告破产，另外多家龙头企业也出现了债务危机，周转困难问题，随时都有可能“雷暴”。

新建商品房绝大部分都是以期房为主，交楼时间约为两年，两年之后房地产企业能不能活着都是一个大问题，过去房地产企业没有问题，房价在上涨，有下一家房地产企业来接手，现在房价不上涨了，谁都不愿意去接烂摊子，而且也没有房地产企业有资金去接。

最后，小区周边的配套设施、交通、房子质量，物业服务水平等各方面都是能看得见摸得着，能知道这个小区整体的综合水平怎么样。

在多方面的对比下，二手房比新房更合适购买，但是二手房在挑选的过程中涉及到的东西就非常的多了，比如环境、品质、楼龄、区域，所以在购买二手房之前，必须要做好功课，才能稳打稳实的挑选到合适自己房产。超过20年楼龄段就不要购买，内行人都选择避开，为什么超过20年以上的老龄并不太建议购买了，一般都是由如下几个问题所组成的。

1、贷款困难

面对高昂的房价，绝大部分家庭在买房的时候都是选择银行按揭，一般情况下，2000年以前的房产在银行按揭这方面还是有一点点难度的，如果三四线城市很多银行选择不给贷款或者是降低贷款标准。

比如房产价值100万，首付30%正常来说，只需要支付30万就可以拿下这套房子了，但是银行认为这套房子价值只有70万，在70万的基础上贷款70%也就是只能贷款41万出来，剩下的资金全部都是由首付款进行补贴，所以首付要准备51万。

比如深圳、广州、东莞、西安、成都等多个城市都出台了二手房参考指导价的二手房，更是被限制得实实，没有一家银行可以根据市价进行评估。

2、整体物业水平较差

超过20年以上的老房子，整体服务水平非常的差，甚至有部分小区不存在，物业公司即便是有他们的整体年龄，基本上都是在60岁以上的人，哪里有什么服务质量可言，只是有一个人在那里打扫卫生。

物业服务水平不怎么好的小区，在整个小区内的安全系数也相对较低，人口进出更显得鱼龙混杂了。

3、居住环境较差

20年前小区的设计和现在的小区设计，发生了翻天覆地的变化，如今的小区里面包含的超高绿化、游泳池、篮球场、老人娱乐场所、儿童娱乐场所，部分高端小区里面还有会所。

20年前的小区不要说这么现代化的设置很多，连停车场都没有，所以整体的居住体验又能好到哪里去呢？

时过境迁，小区内的户型设计也并不符合当下的住房需求，如今追求的户型南北通透，设计方正。

最关键的问题是电梯如果已经安装电梯的小区，经过20年时间的沉淀，基本上电梯已经接近老化的情况，小区内是否存在维修资金是一个重大的问题，如果有那么还有维修资金进行更换，如果没有需要业主们自行承担费用，这笔费用可不少钱，以前的小区一般都是1梯4户，一台电梯几十万，每家每户要承担多少钱费用啊？

没有安装电梯的小区，这个问题就更麻烦了，高层住户需要安装电梯，低层住户却不同意安装电梯，最终导致安装电梯的进度非常的困难。

就这三个环境就导致更多的人不愿意选择“老破小”。也有人站出来反驳这些中心区域的房子，占据了核心资源，比如学区、医院、商业配套等各方面的东西。不可否认这些是核心资源，但是学区房不是已经被削弱了吗？

另外全国范围内都在打造新区，而且新区随着时间的推移，一系列的配套也会逐步地完善起来，特别是二手房已经经过了3~5年时间的沉淀，周边的商业配套也起来了，所以购买房子选择在3~5年内的二手房是最划算的一方面是避免了税费，另外一方面又能享受较新的房子。