问：老师，有朋友准备转让前海嘉里中心的商务公寓，100平米两房，单价12万，可以看海。先代持出证后过户，值得投资吗？谢谢

答：公寓一直不在我的推荐序列里。公寓交易税费高，后期流通性受影响，涨幅也不行。跟住宅没法比。深圳这么多年，涨幅能跟得上住宅的只有最高端的深圳湾1号。如果有房票还是建议买住宅，实在开发不出来房票再考虑公寓产品。

问：十三大大你好，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值580左右，贷款210，手中现金250左右，家庭税后年收入100起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆罗湖上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2820年11月就满5年，什么时间点出手比较好？

答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位。

问：十三老师:罗湖口岸置地逸轩1房1厅47米的和龙中万科清林径2房应该选哪个？投资非自住。谢谢，谢谢。

答：你好，2个楼盘都不推荐，非领涨区域建议说说你的首付预算房票和月供情况，再做细致的选筹推荐

问：球主，你好。个人情况：41岁，夫妻双方稳定工作，家庭年收入60，深圳两套房，市值1700，一套有欠款公积金90和银行50。现有资金60，想再买一套，父母深户，还有一个名额。请问购买片区，价位，如何操作比较好？期待球主的回复，感谢！

答：你好，以你们的目前融资能力和收入状况，选筹范围跨度非常大。500-1500左右的产品都可以关注，重点看你们的风险偏好。2个思路：1.深圳入手一套1000万以上的大标。2.深圳入手一套刚需盘投资，剩余资金去其他一线城市加仓，比如北京上海（破限购都好解决），再入手一套刚需盘作为资产对冲。长三角，珠三角和京津冀不是同类产品，涨幅轮动顺序也不一样，分散风险。1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。

问：大神您好，我们手上已经有两套房：一套上塘附近的次新房，打算一直持有。一套是梅林关附近的楼梯房。楼梯房附近马上要开通地铁十号线，今年六月开通。（小三房，租金目前是5000\/月，很好出租。房子比较老了，92年的地，但是位置好，很容易放租。之前一直想着博旧改拆迁，但是目前看来周边没有规划，估计就算要拆迁至少是十年以后的事情了。担心那个时候拆迁等不到，老房子不好出售）。我的打算，等今年六月地铁10号线开后，卖掉梅林关的楼梯房大概到手400万，然后再增加30万左右，总价430万左右打算入仓上塘的金地上塘道二期小两房，目前小两房是69平米，报价430万左右，租金大概是5200左右。请大师指点！谢谢

答：你好，出手老破小思路正确。金地上塘道学校：深圳龙华实验小学中学学位位置：上塘区域价格：单价6万未来利好：红山辐射区域（热点板块）自住+投资都是不错的选择，可以入手。

问：你好！我目前住西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有现金150万，想继续投资，考虑到几年后小孩上初中，考虑宝安中学学位的房子，可太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有人介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，想问问这个岭下花园是否能投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房？

答：你好，深圳小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值；小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。只适合村长。如果非专业人士，建议入手正规商品房。可以考虑出售乐园小区，通过合同交易。

问：老师您好，我们在去年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。咨询您，谢谢!

答：您好，景田以前分析过：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；不过景田纯自住还不错，很适合养老。

问：刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，希望能投资2套，还有什么方式操作？

答：栖游花园周边配套较差，学校一般，单价已经涨的太高，不建议继续买入。花好园相对好一些，除此之外可以关注碧海西乡沙井和上塘板块，溢价相对少一些。你是深户，可以考虑把父母的户口迁到深圳，做接力贷买入。

问：十三兄，我在福田上班，刚需第一套买房，每月工资两万多，计划四百万以内的两房或小三房，目标定在福田的老破旧，学位还可以的，比如皇岗，景田片区的海滨广场，景新花园这种盘。请问您的建议？谢谢

答：都是95年的老社区，景田片区多以这种小户型、小社区、人车不分流的老房子为主，整个景田片区，靠近莲花山，商业和交通已经相当成熟，最大的短板还是楼龄、社区环境和学位。近两年的成交记录，整个片区的房价基本算是疲软、横盘，基本没有什么出彩表现。皇岗板块可以重点关注

问：老师您好，请问前海丰泽园，新安宝海花园，豪城馨庭居这几个盘适合投吗？谢谢

答：您好，深圳老小区一直不太推荐，比如豪城馨庭居一直不大推荐，靠宝安大道、地铁稍远、楼龄偏老、车位紧缺。深圳年轻白领居多，对居住条件挑剔，独栋老破大和老破小深圳一直都不怎么好，利空是必然。香缇湾、汇一城次新、双地铁、大花园、大商业，成交活跃，价格稳中有升，更推荐。

问：您好，我们刚卖掉广州的房子，大概有350W的现金，有贷款记录，2019年落户深圳，现在想把房产置换到深圳，目前想通过5改3的方式购置房子，请问在蛇口一带是否有建议的小区？例如雍景湾和南海玫瑰三期，请问您的推荐如何？

答：你好，感谢赞赏！蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也是深圳小量高租售比的片区。蛇口价格支撑性会很好。近几年是深圳楼市价值重构之年，有稀缺属性的新盘被重新估值。南海玫瑰，山语海，中熙君南山，半岛城邦都可以关注。

问：计划入手初中学位房，600左右是选深实验光明好还是翠园东晓或者有其他选择，谢谢！