问：请问老师，太子湾湾玺的公寓可以投资吗？

答：你好，感谢赞赏！对于公寓，我们一直不太推荐。但是高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置，也让它高端不起来。如果你的底仓足够充足，可以适当配置高端公寓，否则不建议。

问：十三哥，你好，总价400以内两房，投资兼未来可能自住，请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦！

答：万科第五园：1.大社区、高低配，动辄数十栋；2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流；3.配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。我的看法是：1.未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；2.大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。区位对比，红山胜

问：老师，您好！近期计划将布吉可园一套三房、罗湖深业东岭一套一房和聚龙大厦一套一房都出手，收回600+，置换成一套学位加自住和一套小户型投资。大宝2022年上初中，请问这种置换思路是否可行？学位加自住保值，总预算800-900，目前考虑的片区有福外本部，保税区福外南，深高北或深外龙，请问以上片区应如何排序？选筹方面有什么推荐？南山单价较高，宝中学校质量有点不确定，担心成绩不稳定，所以更倾向于选择福田老牌名校，不知思路是否正确？小户型投资，总价200-300，目前考虑的是碧海西乡沙井区域，请问选筹方面有什么推荐？

答：孩子即将上学可以重点关注福外本部、福外南、深实验百花，短期内比较稳。其次成长性不错的盘，比较推荐：南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择300多关注西乡沙井地铁沿线的小户型

问：本人在龙华有两套房，碧水龙庭刚刚出手，在办手续，壹成中心一套，有贷款，原计划在壹成读小学和中学，由于目前龙华转学困难，所以想另外买学位房，看了罗湖深中的学位，年前后价格涨的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成贷款400，在竹子林上班，老大读小2，老二刚2岁，怎么安排更好，有什么建议！

答：你好，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖唯一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。学位房是真刚需，易涨难跌，虽然罗湖有生源老化的隐忧，但是这种第一梯队的顶级名校，很难被撼动的。年前涨幅虚高的楼盘，有部分价格正在回调，可以淘淘笋。除此之外，可以买1000左右的福田，南山第一梯队第二梯队的学区房。兼顾小学和初中直接买九年一贯制的学区，一步到位。推荐景田外国语，明德实验，深高，百花实验，侨香外国语，南二外海德，南外高新，南外科华，南海实验，麒麟实验。

问：十三老师好！举手提问！我遇到了一个您教育过的问题—买房不能既要这个好和又要那个好的患得患失的纠结。我之前提问过盐田佳兆业的评价，我现这几天又看了光明的华润公园九里，我觉得更动心，相对我之前看的盐田佳兆业、龙岗大运、布吉这三个地，光明更适合我这种习惯生活在南山宝安的人。但是，华润公园九里学位差、地铁较远、处于光明区非中心位置、四房实际面积相对深圳东部的盘子较小、至今没售罄，且光明短期内已经没有其它新楼盘可以买，我又急着尽快买掉，有点尴尬，既满意光明的地理位置便利，却又对已了解的缺点感到不踏实。请问您对公园九里这个楼盘的升值前景如何判断？

答：华润公园九里：华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！产品是不错的：大花园、刚需户型。但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了，为什么？1、地处公明，周围环境差了点；2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！

问：十三房大大您好，我宝中有套一房，大概400万，欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。想问十三老师，现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？

答：你好，如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。如果月供压力比较大，建议出手置换。刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，投资涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。自住和投资首选碧海，次选西乡和沙井。

问：最近一直关注您，碧海作为主要投资关注对象。在网上找了几个房源，富通城三期、圣拿威目前两房和小三房都要8.2万了，将来还有升值空间吗？这一块短板主要是学校一般，飞机声音大。

答：你好，这富通城单价6-7万才考虑入手，不要看溢价盘，现在有部分降价房源抛售，可以捡漏。圣拿威8W已经属于高位，这个价格就不建议入手了，如果能淘到单价7万的可以入手。现在觉得贵的楼盘，未来只会更贵。前海宝中碧海都有飞机噪音，没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块

问：老师您好！我父母深圳只有一套房且在我父亲名下，父母都70多，少住深圳，每年回来住个把月；住这套房的基本是我姐姐（50岁即将退休）和姐姐女儿（刚入深圳职场），姐姐及她女儿都有房票且无贷款，两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期，估值为720万，现想置换达到两个目的：一是换一套新点的物业好的有投资价值的房自住，面积以100平3或4房为好，总价不超600万，二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买一套房，好尽快上车。那么符合条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样？毕竟只有一套房居住功能优先考虑，且不太需要市中心的位置，近地铁即可

答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）：沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）；金融街华发融御首府（热点片区、大品牌）；电建洺悦府（热点片区、大品牌）；宏发万悦山（热点片区）；合正观澜汇二期（区域标杆、地铁口）。次新建议去宝安的碧海西乡沙井板块淘一淘，参见星球内的往期推荐。优先西部，龙岗并非首选。

问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！

答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。

问：你好！我的基本情况是一个房票，900万资金，有房贷记录只能贷五层，二套利率，目前其他房子月供4万5。去年摇号前海两个新盘没摇到。小孩3年后上小学，学校不要太差。现在看好像等华润城4期是比较好的选择。老师是否有好的建议？是否可以委托你们帮选筹？

答：你好，华润城是非常推荐的楼盘，可以试试除了前海，深圳湾和香蜜湖也是不错的选择，可以参考星球内梳理的学位阶梯排序。暂时不提供代选筹服务，后期会考虑。

问：老师，你好，想请问下，金地上塘道和碧水龙庭这两个盘，自住兼投资怎么选？在南山上班，想在宝安淘个两房，奈何子弹太少首付只能拿出120W，这个价位老师在宝安有合适的楼盘推荐吗？

答：你好，首付120有以下几种打法：1.南山、福田学位30-40平1-2房；2.沙井、光明、龙华60-70平两房。金地上塘道和碧水龙庭都属于自住不错，学位还行的楼盘。综合品牌，楼盘成长性更推荐金地上塘道。

问：老师你好，本人目前手上有一套军产房，120平在西丽留仙洞。蛇口花果山小区有一套50平的小房有贷款130万未还完，年收入60万。目前手上资金有100万。本人工作生活在南山。目前的想法是：1.花果山小区是育才三中的学位，本人想给小孩置换个更好的学位房。不知道可行否？2.等花果山小区的旧改，还是及时置换？3.这套军产房居住的很舒服户型很好，但是感觉升值有限。不知道能否出手？4.如果没办法换到比三中更好的初中学位，等小孩明年上初中后，本人没有学位需求了。房产配置将怎么考虑？