在深圳接触过农民房的朋友会发现有各种绿本、集体大红本、猪肝本、两证一书、历史遗留违法建筑普查回执，深圳农民房极其特殊，有这些证明的房子有些是有产权、有些是无产权的。针对这五种“产权证明”的来历和受让风险我将分五篇文章逐个有理有据的分享。

什么是有产权和无产权房

在房屋主管部门有备案的房子是有产权房屋得到了政府官方确权备案。

房屋主管部门没有备案的房子是无产权房屋。无产权房屋所有的证明材料都是没有得到政府官方确权承认，不能作为业主合法产权证明材料，只能证明房子当初是谁报建的，目前是谁实际占有，所拥有的权益是实际占有权。

绿本产权证有三种：

一、房屋主管部门颁发的绿本产权证

1.一九九八年以前政府支持，有正规合法报建手续在个人宅基地或村集体用地建设的房屋，是由房屋主管部门颁发绿本产权证。

2、2001年12月19号通过《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》俗称“两规”的历史背景下而颁发的绿本。

“两规”政策文件截图

规定1999年3月5后之前部分历史遗留的违法建筑可以通过补缴土地价款和罚款的方式获得的房屋主管部门颁发的绿本。是当时唯一的一次政府给予转正确定产权的机会。

产权证

这两种方式获得的绿本产权证才是真正意义上有产权的绿本房在房屋主管部门有备案是有产权房屋，禁止买卖，购买后的风险是所有私下交易没有得到政府官方承认无缴税，遇到城市更新旧改时开发商需要注销产权证明，而房屋主管部门颁发的产权证都是有备案的，只有房产证上的证载人也就是第一任业主才能注销。在巨大的利益面前不要去考验人性，大多数证载人不会愉快地配合注销产权证，虽然拆迁补偿不会给证载人但是需要证载人配合一般需要付出些代价（私下有偿协商或通过法院裁决）。

当然证载人反悔，想以村集体土地使用权起诉买卖合同无效的官司都打不赢，目前没有例外，因为2004年后深圳原关外也土地国有化了，从此之后深圳完成了全部的土地国有化脱离了村集体土地只能村集体人员才能使用的规定，所以是中国子民即有使用的权利。

以下是政策文件：

深圳土地国有政策文件部分截图

土地管理办法部分截图

入手房屋主管部门有备案的绿本房虽然便宜，为了避免不必要的麻烦还需谨慎，除非不怕麻烦。

二、村委统建楼绿本产权证

在村集体土地上，经过正规报建的村委统建楼，由当地村股份公司颁发村委盖章的绿本使用权证。

村委绿本

三、开发商绿本

在个人宅基地或村集体土地上，个人或村集体出地开发商出钱建设的房子，由开发商颁发的绿本使用权证，这种是开发商自己花钱做的，毫无意义，就是个笑话。

开发商绿本

村委绿本和开发商绿本房就是无产权的房屋，证载人没有得到政府的合法承认真正意义上的房东身份。

持有村委股份公司颁发的绿本和开发商花钱做的绿本，实际上与农民房受让类似签订的《房屋转让合同》权益是一样的，所拥有的权益是物权实际占有权，谁转的总房款、谁在自住、收租、缴水电、谁拥有这套房子的所有原件资料，那么房子就是谁的。

民法典部分截图

深圳无产权的房子所有官方下发的文件和司法处理文书包括现在城市更新旧改的物业权利人核实，都不会提到产权的这项权利，都是讲物权实际占有权、控制与处置权，拥有房子所有原件材料这套房子就是谁的。拆迁同样有得赔偿。