大家好，我是谢晖。日本准备要打着为不让年轻人外流的口号变着花样割韭菜了，就在3月26日，京都市政府宣布要在2026年起对京都市的空房和别墅征收“非居住住宅利活促进税”，用俗话来说就是空房税。人家京都市政府说了，这个空房税可以鼓励大家出售或出租空置房屋，盘活存量房源和提升房屋供给量，因为京都这个地方对建筑物限高，住宅供应量受限，所以房产价格在持续推高。

仔细看了通知，这个新出的税适用的范围还挺广，除空置房屋外，还适用于度假屋和没有日常居住者的房屋，税额根据房屋的价值和位置确定。所以京都的业主将来除了要缴纳房产税外，还需缴纳空置房屋税，预计税负将增加1.5倍，只有估值较低的房屋和需要保存的老房子，比如在1950年以前修建的木造家屋，可以被免于征税。

大家肯定很关心每年得收多少钱税，拿一个60平米40年的公寓来说，由于无法以理想的价格找到买家而被用作储藏室，税金大约为2.4万日元，大约是1253元人民币。而对于一栋100平方米位于市中心的5年房龄的高层公寓，每年被用作度假屋的税金约为93.9万日元，大约是4.9万人民币。

京都市这个城市其实算日本的三线城市中的龙头了，人口差不多在145万，但是房价确实还不低，均价在2.7万左右，中位均价为2.55万，一套100平的房子大概在270万左右，区区不到三百万的这个价格，都已经吓退了很多日本年轻人跑路了，看来日本小年轻的承受力还是弱了一点。

不过大家都知道，日本人都不怎么愿意怎么买房甚至不愿意继承房子，是有背后很多原因的。拿日本房产税来说，包含了固定资产税加上都市计划税，两者合称固都税，这是一种普税，就是不管你是首套还是二套或者N套，都得每年交这个钱，而日本的房产产权不同于国内的50年或者70年，人家是永久产权，也就意味着，从你买入这套房之后，房产税也会世世代代的遗传下去。

具体税率是多少呢，固定资产税每年征收1.4%，都市计划税每年0.3%，加起来就要缴纳1.7%的税，看起来很高，但是实际还算好，一个是价格不是完全按市场价作为基数，而是日本政府给出的指导价，相对低一些；二是如果你自住的土地面积只要不超过200㎡，那么土地评估价就会给你个优惠，只征收六分之一。所以，在东京的话，如果是公寓的话，实际的房产税年税率在0.2%-0.3%之间;如果是独门独户、占地面积比较大的一户建，那么年税率在0.3%-0.35%之间，一套300万的房子，一年交个1万左右。

虽然日本人自己不买房了，但是很多国外人过去买啊，尤其是我们国内的土豪和炒房客，因为京都这个地方就是旅游城市，但是受疫情的影响，2020年其旅游业收入同比下降了88%。京都市市长曾表示，如果情况得不到好转，该市或将面临“十年内破产”的危机。搞不到旅游钱了，那怎么办？那就从有钱人手里薅羊毛。很多海外投资客在日本买房后并没有在这里居住，所以这些人就成别人了待宰的羔羊，因为二手想卖出去只能继续找国外的接盘侠了，人日本国内的年轻人根本不怎么买房了。

那这个空房税对我们国内有什么参考和影响吗？首先咱们连房地产税都还没收，还在探索，但是近期一直在吹风，包括原财政部部长都发表了等经济正常增长后，应尽快开展房地产税试点的看法。但是业内对房地产税普遍的观点，还是针对多套房业主采取累计制的方式进行收取，目的是增加地方财政收入，填补土拍缺口，顺带打击一下这么多年炒房的嚣张气焰。

但是如果要收空房税，那就等同于把刚需的羊毛也要一起薅了，因为很多年轻人现在是在老家有房空着，但是呢又在大城市租房，老家的房想租出去没人租，卖的话又亏本不划算，那就只有放着，如果一旦收空房税了，那会有两个结果，一个是大量年轻人回流老家居住生活；第二是老家的房子形成疯狂降价，挤压式出货。那很多房子真就成烫手山芋了，谁先卖掉谁解脱。

所以大概率我们暂时不会一步跨过去，试点房地产税还是这么多年一直在准备的事情，现在楼市的低迷，到处都是城投土拍托底，房价只能平稳，因为如果房价再涨，那更多年轻人就会学习日本年轻人式的躺平，刷动漫，看动作电影，啃老等等，因为看不到奋斗的意义，一辈子被一套房绑住为炒房客买单的操作很多人开始抵制了。

所以按照节奏来说，先把房地产税收起来，试点完后看看市场的反应，包括二手成交量、房租租金、土拍价格等维度是否有大的变化，当然最重要的还是能收上来的具体金额，如果出现地方财政还是比较大的亏空后，可以进一步安排收取空房税用来作为补充，因为大城市里空置的情况还是比较少，多数是一些小城市和旅游城市容易产生较多空置，国内的专家也一定会去日本调研，学习能力是我们的强项。