【案情回顾】

当事人：小a

委托诉讼代理人：北京杜克律师事务所律师

被告：小c

事件回顾：小a的父亲和小c签订了《存量房屋买卖合同》，后取得了《不动产权证书》。《存量房屋买卖合同》合同约定:“房屋交付时出卖人应将该房内户口迁出，以便买受人入住后能够顺利落户。如因出卖人自身原因未如期将户口迁出的，应当向买受人支付xxxx元违约金；逾期超过30日的，出卖人还应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”

小a继承房子后打算把房子卖给他人。但经中介公司查询后，发现房子有其他人的户口。这时，小a才知道当初买房子时，小c并没有遵守合同中的“房屋交付时出卖人应将该房内户口迁出”的约定。

【杜克说法】

小a父亲和小c签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。合同中，小c承诺房屋内并无他人户口，但经小a查询后发现房屋内有他人户口。小c作为出卖人，对房屋户籍情况应全面了解，理应在出卖房屋时，对户口一事作出谨慎的承诺。然而小c签订合同时做出虚假承诺，其未按照约定办理户口迁出手续，导致小a房屋出售受到影响，小c明显存在违约行为。小c作为合同相对方，在合同有约定的情况下，应承担未按承诺将户口迁出的违约责任。

但是如果你在北京，可以了解一下公共户口的政策。公共户口可以解决暂不具备市内迁移条件的本市户籍人员落户问题。

“公共户”落户条件

符合下列情形之一的我市户籍人员（不含学生户口、驻京办户口、博士后户口等限制市内户口迁移人员），可以在户籍所在地派出所申请“公共户”落户：

（一）因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属（其他直系亲属包含父母、子女、（外）祖父母、（外）孙子女。下同）在本市无合法产权住房，户口无法迁出的；

（二）因离婚后户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房，户口无法迁出的；

（三）因离职户口须从原单位集体户迁出，现单位无集体户，且本人、配偶或其他直系亲属在本市无合法产权住房，户口无法迁出的；

（四）因房屋交易所有权变更或者公有住房承租权变更，现房屋权利人申请将原户内人员迁出的，原户内人员无正当理由拒不迁出的；

（五）新生儿亲生父母一方户口在本市“公共户”内，且新生儿无法在本市其他地址申报出生登记的，可在其亲生父母户口所在“公共户”内申报出生登记；

（六）其他特殊原因在本市无法办理户口市内迁移的。

【判决结果】

被告小c于本判决生效后按照日30元的标准计算，支付原告小a违约金。

案件受理费xxxx元，由原告小a负担xx元（已交纳），由被告小c负担xxxx元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

【杜克提醒】

本案的优势在于双方在购房时，有相关的合同约定户籍问题。若无相关明确约定，之后有相关纠纷，买房人会处于不利境地。[抓狂]即使到了法院，有可能不予受理迁移户口的诉求。因为迁移户口是公安系统的管理范围，而非法院民事案件的处理范围。法院最多会支持追究违约方的违约责任。

因此，杜克在这里提醒各位买房人，如果涉及到二手房买卖，请务必在合同中明确约定户籍迁移类的条款，约定好迁移户口的期限以及相关违约后果。想要再谨慎一些，可以书面确认房屋内户籍登记人的迁移情况。

【相关法律】

《民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。