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提问：新人首问。广叔你好，本人在横沥工作，首套房，自住。手上有20万现金，可借款到65万现金做首付。最近看了横沥碧桂园松湖明珠和招商雍景湾，碧桂园松湖明珠还没有开盘，听销售讲开盘价可能在2万1左右，招商雍景湾价格1万9，担心现在购买价格过高，过几年回老家发展房子不好出手。好处是这两个楼盘到上班地方近。同时还看过常平都市华府和半岛豪庭，价格在2万左右。常平和横沥比较，哪里升值空间大？

回答：你好。当然是常平升值空间大，有规划利好，未来要建成东部中心区，经济较强，且全国唯一有两个大型货车站的镇区，双TOD加持。碧桂园松湖明珠可以考虑；招商雍景湾也可以考虑，景观好。能留在东莞发展，尽量在东莞发展。常平都市华府和半岛豪庭两个盘很近，都可以考虑，优选半岛豪庭。

提问：广叔：您好、东莞麻涌碧桂园的楼盘、铜雀台三期，23000元每平米，已经交认筹金，明天开盘，是否值得投资！纯投资！谢谢！此楼盘到东莞西站开车10分钟路程！谢谢了！

回答：你好。水乡片区目前还算价格洼地；铜雀台三期周围还是有点荒凉的，需要持有较长时间。

提问：你好广叔，请问东莞南城西平的中信凯旋公馆别墅的发展前景如何？我有一套这里的别墅(面积330多平米)，从上涨空间来看，您建议是持有还是置换？西平的东骏豪苑值不值得购买？谢谢！

回答：你好。中信凯旋公馆别墅好位置啊，建议继续持有。东骏豪苑小区环境不错，有70多栋，距离西平站不是很近，总体看还是不错的，可以买。

提问：你好广叔，新人首问。本人坐标东莞，未婚首套房，清溪本地人，平时住清溪，凤岗公务员。下个月差不多能凑到100万或者多一点点的首付。因为明年年末有结婚打算，对象名下有房（房子不在东莞），怕影响我的首套资格，所以想婚前先上车。现在有一个想法，以后住清溪（考虑到工作地点和婚后小孩有父母照顾），在城区置业。但是又想到凤岗作为临深第一站，好像升值空间更大，就非常纠结选择城区还是凤岗。

城区的话，喜欢它的设施完善，平时看医生、娱乐、学习啥的都会跑城区，（每次都要1个多小时车程）。而且5年左右有去城区发展的一个愿望（仅仅是一个规划），除了投资还可以作为一个落脚点、“中转站”。凤岗的话，地理上直插深圳，感觉临深红利投资价值很大，而且现在暂时工作还在这里，只是个人不太喜欢这个小镇的配套和环境，而且说居住的话回家（清溪）平均下来就25分钟左右，挺近的。所以想听听广叔的建议分析，是选择城区好还是凤岗好？选择城区选择哪些镇哪些楼盘？（目前，想选择的有东城、南城、寮步（相对便宜））偏好新盘，二手也可以接受。选择凤岗的话，选择什么盘？求教，辛苦啦

回答：你好，东莞买房建议如下：1.买城市核心，东莞来说就是东城，南城，核心商圈+核心教育资源附近，地铁口3公里内。2.莞深，广深交界交通便利处，大城市人口溢出，在交界附近会组成新的补充生活圈。比如凤岗，塘厦。3.政策重点发展区域，松山湖，滨海湾新区。随着招商引资和人才引进的力度，这两个区域有望成为新基建产业核心基地。

东莞房价从15年起大涨，已经翻了将近3倍，而人口一直处于滞胀状态，年轻人想往外跑，人才抢不过隔壁广州深圳。目前可以关注松山湖周边的大岭山大朗和寮步，承接松山湖的人口外溢。其次是凤岗板块，承接深圳的人口外溢。现在东莞没有太多洼地，只能在推荐的板块淘淘二手笋。

提问：你好广叔，本人夫妻名下两套房（东莞和广州还各剩一张房票）一套自住（东莞），一套南沙区地铁口欠款90万（月供8k，在租2.7K/月），现手上子弹160万，想再投资一套房子，但因家庭年收入不高，最多能承受200万以内的。想请教广叔，东莞大岭山和长沙（没有房票，看好一套法拍房）或广州偏点地段，投资哪里好？另外请问东莞哪个区域投资回报最高？谢谢！

回答：你好，首先不建议买法拍房。法拍房套路多，法拍房的玩法不是公开去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走个形式。流拍，流拍后处置，判决过户……法拍的成本，不是挂牌价。打点官司，执行时间，清场，债务，户口……每一步都需要钱和精力。拍卖的底价是221，假设房子没有别的债务，最后花的钱基本都要过300，如果拿不到房，几百万拖个一年半载，几十万成本又进去了。

如果说你只能承担总价200，东莞可能更适合你。东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金松山湖是东莞重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。东莞投资回报率高的楼盘详见内部分享

提问：你好广叔，万博片区的华南新城，华南碧桂园。怎么选？现在来看华南新城旧一些。但是价格也低好多啊。如果投资的话，你建议选哪里？考虑未来升值和杠杆率。

回答：你好，华南新城的优势是：价格低、社区中大，劣势是：物业不太好，且没有地铁加持碧桂园的优势是：大社区、离万博近、物业好，劣势是社区太大，不是所有的组团都适合投资，比如翠云山就不适合，而且适合的也没几个，不超过3个结论：如果投资的话，首选最靠近万博的翠山蓝天苑

提问：你好广叔，我们是刚需首套房，目前手头现金240，想买个总价500以内的2房或3房自住加投资（本人有点贪心，不想跑输大势），目前上班在福田和罗湖，小孩还不满一岁，短时间对学区要求不高，差不多就行，看过坂田、龙华和宝安，福田也考虑过，但要么破，要么面积小，主要还是我们手头资金不够，请问老师，坂田万科麓城、佳兆业城市广场如何，或者有没有小区推荐，看多了反而迷糊，另外，有人给我推荐京基滨河时代，想听听老师意见！

回答：你好，万科麓城开山建的小区，四周被山环绕，万科精装交付，北面有个小体育公园，小区自带幼儿园和小学，中学是布吉中学，1.5公里路程，中途交通拥堵。社区底商，周围没有商业配套。性价比不高。坂田佳兆业城市广场区域内是深圳17大重点发展之一，主要依靠旧改来推动，所以进度缓慢，周围环境没有太大改变，小区入住率很高，可以达到95%以上，大多数在天安云谷上班族。坂雪岗科技城的和地铁10号线的两大利好已经在反映在房价上，现在的价格偏高，小区的物业管理也暴露问题，和坂田大多数小区一样经常出笋盘。想跑赢大盘，建议优先考虑宝安，次选福田保税区。另外首付240，其实可以入手总价600-700左右的住宅产品，不要被首付限制了选择范围。留足2年月供即可。

提问：你好广叔，本人深户无房，外地市有房且有贷款记录。如果现在在深圳购房首付几成？目前有首付款80万，月供8000左右，纯投资，能否置业在深圳？如果可以置业，优选哪种住宅房产？（种类考量因素例如：新房or二手、面积、区域、房龄、配套、规划预期）期待广叔的指点，谢谢！

回答：你好，1~外地有房贷记录，在深圳做按揭贷款就要首付5成了，如果外地有两套在还，在深圳的按揭贷款是被禁止的。2~有过贷款记录也没关系，深圳金融环境宽松，可以做全款买入之后，再以抵押的方式，实现3成首付购房。3~你的情况可以全款抵押买到总价250万左右的房子，月供在8000左右，租金在4000左右，可以实现。4~优选二手住宅，关内的1房1厅，或者关外近郊的小2房都可以，楼龄尽量在05年之后的，这种房子在深圳属于“上车盘”，最注重的因素是地铁。

提问：广叔您好，请问布吉大都会的拍卖房，单价好像在2万左右，我觉得还是很便宜的，这个可以投资吗？

回答：你好，2万听起来真便宜，查询后你会发现布吉大都会的挂盘价不过两万七八。这个盘有几个硬伤，首先住宅性质公寓式建筑，办公得多，不适合住家；其次是不通天然气；还有产权的硬伤，只剩二十年，太硬了。所以千万别认为两万是个天大的漏儿，就算底价拍下来，以后也不好转手。我觉得房票宝贵，这个漏儿咱们还是让别人去捡吧！

提问：您好广叔，因为715的关系，我现在深圳没有购房名额了，还要一年半，暂时子昂先入手一套小产权或者公寓。但是小产权又必须要全款，感觉压力还是挺大的，请问您觉得公寓可以买吗？润科华府这个盘如何呢？还是说等一年半房票到手之后再买商品房？

回答：你好，致广大因为新政丢了资格的人们，关键时刻更考验定力，千万不要乱了分寸瞎买一气，深圳关上大门后，一大堆伪装成机会的坑正等着大家跳。不建议买小产权也不要乱买公寓，润科华府唯一能蹭的热点就是西部和地铁12号线，位置配套和环境都是一言难尽，715调控前都不好卖，更不要说调控之后。深圳会有横盘期等大家上车，宁可不买，也不要乱买。

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