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小产权房纠纷汇报,违法建筑无房屋产权证引发群体性纠纷案(第五章案例21)

解决策略:“三知”,即知情、知点、知规则。知情是指明白案例反映的问题;知点是指明白纠纷涉及的知识点;知规则是指明白如何利用知识点所反映出来的规则分析、解决该问题。

理解:熟读调解方法并不意味着就能解决纠纷。方法的作用,在于让人知晓,在某种特定情况下,当事人很有可能会采取的行动,但不可照搬,因为其中涉及到人心,也就是当事人的判断。

理解:最大恶意的揣测,最大善意的处理。

案例21违法建筑无房屋产权证引发群体性纠纷案

案情简介:某日9时,某小区(违法建筑,已使用6年)户主40余人偕同开发商三人到当地社区请求处理房产纠纷,并提出以下诉求:解决一房多卖、房产办证、水电分户、小孩就读等问题。由于县某小区房产处理工作组刚成立不久,人员尚未到位,当地社区工作人员予以接待,组织双方进行调解,历经2小时30分钟,调解失败,矛盾激化。

问题:该案如何处理?

推理1:已知条件:户主40余人偕同开发商三人到当地社区请求处理。结论:“蛇无头不行,鸟无翅不飞”,必有带头人。

推理2:已知条件:某小区户主诉求;县成立了工作组。结论:一是违法建筑买卖不受法律保护;二是当地社区无权处理;三是推断有人推波助澜,使事态处于不可控状态;四是违法建筑不能办理房产证的问题属普遍性,推断少部分户主向开发商缴纳了房产办证款。

知识点:当地政策、房地产有关法律法规、职能职责。

明确问题:户主诉求。

目标:及时稳控纠纷,解决部分问题,并提出合理化建议。

事情预判:

综合分析:

根据推理1和2,反映的诉求具有一定的合理性,应进行疏导,同时,在条件许可范围内解决部分问题,分化群体,从而达到拖延调解时间的目的,以便县工作组处理后续纠纷。

风险分析:

风险因素

影响

原因

风险等级

应对措施

调解不当

矛盾激化、上行或引发不可预料的后果。

不能有效稳控纠纷或沟通不当。

较大风险

一是在条件允许范围内解决部分问题;二是注意沟通技巧。

结论:以普通人的认知进行判断,在条件许可范围内解决水电分户、小孩就读和释疑一房多卖、房产办证等问题,大部分户主能接受调解方案,少数户主大概率暂时认同方案和不敢明目张胆地推波助澜,即使个别户主强烈反对,其他户主为了自身的利益不会盲从,从而达到稳控事态的目的。

调解方法与技巧:明法析理法+换位思考法+适当强硬手段法。