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二手房小产权房怎么过户(感觉实用就收藏吧!)

买二手房你连流程都不懂,你不掉坑谁掉坑?不怕你不懂就怕你不学。今天给大家总结了全网全的二手房交易流程及注意事项。

我敢说你看到第三遍房产专业人士,看完之后你还掉坑!我就真的无语了。视频相当长,最好先收个藏。

买二手房共分为5步:从看房签约、贷款过户到最后一步物业交割,一口气给大家一一讲清楚。

看房。首先第一点看房,看房要看什么?看这套房的房龄,注意房龄越长维护成本越高,贷款年龄越短月供压力越大,注意对你的生命安全造成隐患。看社区的物业,物业的好与坏直接关系到你买到的房子是否可以保值,看他的户型是否方正,白天看它的采光,注意社区周边是否有灯光或者噪音污染。电厂高压线,高速、火车道,烟筒、火葬场。这些不利因素都要考虑其中。

看上的房子千万不要着急交定金签合同,一定要详细的查清楚产权是否清晰,是否满5唯一。因为这关系到你纳税的多与少,房产有没有被查封,是否能够正常落户。向邻居还要打听是否为凶宅。看房这一步相对来说还算比较简单。注意我说的去做不会出现问题。

签合同。最主要的是第二步:签合同,是我们非常重要的一步。买卖双方达成一致的事情,落实到合同上,不落实到合同上等于0。在法律面前人人平等。在签合同之前一定要注意,如果房产有共有权人,让共有权人本人一同签字,后面出现共有权人不同意出售。交易存在失败的可能。搞清楚自己有没有购房资格,有没有贷款资格。

签合同前,买卖双方需要准备的有效证件包括:房产证、契税票,买方人的身份证明。签合同的时候,我们首先要落实价格。注意买卖双方不要单纯的依靠中介来砍价,买方想低买,卖方想高卖。记住,中介是一手托两家的,没有绝对的朋友,自己提高谈判技巧和能力。卖方市场时你要大坎特坎,你就要见好就收。价格确定好了之后然后交定金。注意这个定金的多少不是没有上限的,最高的定金金额不能超过总房款20%,如果超过20%,那么超出部分,在法律意义上来讲是无效的。

第三点呢记住,确定这套房子的产权属性。产权房有三种,70年50年,40年。买的房子都是住宅产权,住宅产权就只有一种70年产权,剩余50.40年多为商业产权。这种房产没有办法落户,而且首付比例要求不得低于50%,利率是住宅的11-13倍。所以大家记住,在签合同的时候一定要看清楚是否为住宅产权。而且看看这套房产是否存在抵押,合同里面要有约定项,抵押这个谁来去解等等,抵押这个谁来去解等等。注意,看看这套房子是否有租户。租户是有优先购买权的,如果在同等条件下,这套房子比如说300W卖了,那么租户也想300W买,被你买走了。租户如果起诉你的话,他胜诉的概率非常大,因为他有优先购买权。所以就是我们要在买二手房的时候,如果里面有租户,我们蕞好的办法,就是让租户签一个叫《放弃优先购买协议》。注意,当你买了一个带租户的房子。房子虽然是卖了,租户依然可以住在这个房子里面,他的租赁合同依然是有效的,这个就叫做《买卖不破租赁》。

然后我们说一下第六点:付款方式。对于买卖双方来讲,最重要和最关键的两点就是价格和付款方式。其实就是这套房子多少。什么时候付款?因为这两点合同约束不清,导致对簿公堂的事不再少数。

我们再说一下第七点:户口一定要检查这套房子是否存在户口及户口的数量。比如说现在很多的学区房,不光要求你有房,还会要求你有户口户口名额,如果一旦占用了或者不迁出,我们是没有办法迁入的。在签合同里面一定要约束好。一般情况下,我们要在合同里面约定,户口签出之前要预留一个1-10W的保证金。如果业主什么时候签出,你就可以把保证金再给子业主。

接下来就是第八点:物业交割。一定要注明业主具家电的权属问题,物业交割和户口一样。同样要预留一些保证金。因为一旦过完户以后,你手里边就没有什么筹码了,业主要是欠费不还,查询到居住登记网点,房屋是否存在居住权?什么叫居住权?直白的说,跟房子产权没有关系的人,却可以合法的住在你过了户的房子里,甚至可以住一辈子,是不是太吓人了?如何规避这一点?就是,在你签合同前解除居住权,放弃购买。

最后一点,我们来说一下,约定付款及过户时间。约定付款和过户时间,这个我着重的讲一下,就是合同里面,我们一定要,要不然你的合同虽然有效,但是是无法执行的。所有的合同里面,约定时间要有技巧的,有两点。

第一点,就是:条件。第二点:时间。我来讲一下,什么是条件与时间。比如说户口是过户后,3个工作日内迁出。这个是条件,时间比如说,这个就是时间节点,可不要这么写,过户后签出。如果过户后到底什么时候,这个就是没有期限的合同,真的到了FL程序上,是没有任何效益的,合同是无法执行的。

第三步,贷款面签。去银行做贷款申请,需要买卖双方到场,要带上支付首付款的凭条,征信报告,结婚证,户口本,买卖合同,稳定在职的收入证明,连续6个月的银行流水等。

贷款申请和评估通过后,第四步,去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续,并缴税。买卖双方需要带上身份证原件,房产证原件,二手房买卖合同等。一般在递件后拿到回执,买方就可以让银行发放之前,监管资金了。再拿到房产证后,买方回银行办理房产抵押。银行之后会给卖方打余款,也就是放款。买房每月按时还贷。