小产权房问题由来已久。1999年江苏省查出农村集体经济组织转让给开发商用于房地产开发的土地478宗，面积1594亩；2001年上海市南汇县397家企业通过买断乡镇企业资产方式获得了集体土地建设用地的使用权。近二十多年来，伴随房价不断上涨，小产权房由于价格相对低廉，逐渐衍变为以居民住房为主的形态。据调查，小产权房占房地产市场份额约在10%以上。居民住房形态小产权房大量增加，所带来的各种问题不断加深，治理难度不断增大，法律法规限制无法松动，由此进一步造成长期性小产权房困局。

《土地管理法》规定，集体土地的建设用地只能用于兴办乡镇企业和村民建设住宅，或乡镇村公共设施和公益事业建设。除此以外的任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。同时，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

2013年国土部、住建部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》指出：建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线。

由于我国宪法规定了国有土地所有权和农村集体土地所有权两类土地所有制形式，同时，按照土地的主要用途可分为农业用地、林业用地、渔业用地、牧业用地和建设用地五类使用权。因此，自然资源部门理应颁发十类土地使用权证，其中就包括《农村集体土地建设用地使用权证》。但由于法律法规的限制，农村集体土地建设用地的使用权人却办理不了相应的使用权证。

由此，就有以下问题和建议：

确认农村集体土地所有权与使用权的宪法地位。既然宪法规定了国有土地和农村集体土地两种所有权，就要通过法律法规确认两种所有权与使用权是否平等。如果农村集体土地所有权与使用权，比国有土地所有权与使用权的地位低，就要列明详细法理。农村集体土地所有权反映在建设用地使用权上，不能强行将集体土地建设用地征收为国有土地，而应直接颁发《农村集体土地建设用地使用权证》。

按照《国有土地建设用地使用权证》的办理流程，认真做好《农村集体土地建设用地使用权证》的颁证工作。一是规定使用权年限，二是确定基准地价，三是在宪法“农村土地属于集体所有”的“集体”被立法之前，由自然资源部门代表村级集体经济组织完成对建设用地使用权的公开招标拍卖。

严格把城市与农村区分开来。我国宪法规定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。城市规划在经过法定程序审批发布之后，对于规划区内的集体土地，应直接变更为国有土地，然后处理好村集体和村民的利益等历史遗留问题。在城市规划区外，农村集体土地建设用地使用权政策必须完全放开。城市仅占国土面积的千分之一甚至更低，不能让小产权房禁令限制和困扰整个农村社会的发展。