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塘梄小产权房 绿地底价摘地是捡漏?

塘栖来了一家全国TOP10的房企——在杭州土地市场消失已久的绿地。

刚刚,塘栖核心区一宗商住地出让,仅经过1轮报价,由绿地以11.9亿元的底价竞得,楼面价6480元/㎡,溢价率0%。

继弘阳、招商、合景、伟业之后,第五家开发商来到塘栖。

塘栖商住地是双限时代难得的低密地块,容积率仅1.4。

去年7月底以来,杭州出让的“双限”涉宅地中,容积率低于2的只有7宗,三宗在临安、富阳,杭州八区只有4宗。

根据出让限制,建筑高度≤24米,住宅建筑层数不得超过7层。也就是说,精装限价23100元/㎡,大概率将是洋房。

在绿地塘栖商住地南侧,一河之隔的随塘,精装洋房售价22500元/㎡。和塘栖的其他项目一样,去化一直不理想。

根据透明售房的网签数据,随塘的洋房目前去化约六成。

板块内另一个项目,招商雍澜府,均价20500元/㎡的小高层,去年9月推出最后一批房源,截至目前,去化刚过五成。

绿地商住地的限价,上涨了约2.7%。它具备改变塘栖楼市窘境的号召力?

近几年,绿地在杭州土地市场非常沉寂,仅于2018年在临安拿了相邻的两宗商住地,再向前追溯,就是2013年了。

在商业领域,绿地的知名度相对大一些。

值得注意的是,由于塘栖这宗商住地的商业比例较大,加上板块内新房去化艰难,塘栖涉宅地的楼面价也是一路下滑,从2018年最高时的1.3万元/㎡左右,缩水一半。

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塘栖商住地

建筑面积:约18.4万㎡

容积率:1.4

配建要求:25%商业

精装限价:23100元/㎡(含装修3000元/㎡)

成交楼面价:6480元/㎡

溢价率:0%

▲地块位置图

地块位于塘栖古镇的核心,东至圆满河、南至河流、西至崇超路、北至张家墩路,

距离古镇景区仅约200米,京杭大运河在北面约300米处经过。

500米半径内,还分布着塘栖镇政府、塘栖中学、塘栖一小等配套。

但附近的商业并不成熟,只有华联购物广场、嘉凯城城市客厅等。

须设置不少于3万㎡的集中商业和不少于1万㎡的酒店各一处,且100%自持。

商业建筑不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米,且位于同一平面内。

集中商业部分,要求引入需已运营30个及以上,营运总面积不少于100万平方米集中商业运营的企业;

酒店要求为四星级标准的健康功能酒店,运营方需拥有3家及以上五星级酒店资产,并自行运营15家及以上酒店经营,以及3家及以上已开业的健康功能酒店经验。

这些标准,很容易联想到苏宁在星桥拿下的商住地。绿地的到来,或许也将改变塘栖的商业面貌。

因为商业比例大,成交楼面价也大大降低,只有6480元/㎡。

自2018年以来,塘栖共出让了5宗涉宅地,楼面价一路下滑。

2018年,弘阳和招商先后拿下一宗涉宅地,溢价率在30%左右,楼面价分别为13308元/㎡和11034元/㎡,也就是后来的随塘和雍澜府。

去年3月29日,合景泰富经过149轮争夺,以封顶楼面价(10484元/㎡)+2%自持,竞得观棠明月府所在地块。

去年10月29日,伟业竞得的塘栖商住地块,成交楼面价9434元/㎡,塘栖地价首次跌破万元。

溢价率17.9%看似并不高,实际上,这宗商住地只有伟业和海伦堡两家房企在争夺。

伟业商住地也是塘栖首宗双限地,限价19800元/㎡(含装修3000元/㎡)。

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塘栖是个神奇的地方,之前的几次土拍,不可谓不激烈,但由于市场以本地客群为主,产品却卖得很吃力。

开发商似乎集体看走了眼。

2018年最早成交的两宗涉宅地,随塘和雍澜府去年都已经推出全部房源,但现在也没卖完。

两个项目共推盘12次(随塘9次、雍澜府3次),只有随塘在首开时摇了一次号,中签率高达70%,之后就再没有这样的高光时刻。

根据透明售房网的数据,直到现在,去年5月推出的房源,去化率也才只有六成。

雍澜府最后一次加推在去年9月,随塘最后一次加推是去年11月的洋房,目前去化都还不足三成。

雍澜府去化率

随塘去化率

神奇的塘栖,其实很尴尬。

摊开地图,可以发现,在杭州城北方向,仁和、崇贤、星桥、东湖新城,“余杭四兄弟”构筑起了一个杭州楼市的“两万元等高线”。

它像是一道巨大屏障,将刚需在各个方向拦截了下来,阻止购房者继续向北外溢,几乎没有给塘栖,留下一道缝隙。

高层同样是2万元的单价,塘栖没有东湖新城的产业优势,不像仁和、星桥一样有地铁,更不及崇贤离主城区那么近,仅仅凭借古镇的名头,恐怕还不足以将新杭州人吸引过来。

这样的市场,会给绿地出道难题?

参考随塘洋房的整体去化率(约六成),价格还要稍稍涨了点的绿地商住地,要用什么样的产品打动购房者呢?

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与此同时,那道“两万元等高线”,也自带磁力,吸引着塘栖本地人向外“流出”。

去年,天都城摇号时,我曾碰到一家塘栖人。

他们全家上下已有6套房子,但也禁不住天都城的低价诱惑:塘栖都两万了,这里离市区近,还有地铁,怎么也得来碰碰运气。

这样想的塘栖人,还有不少。

不过,历史悠久的塘栖,可能离地铁也不远了。

早在2018年,杭州就将9号线的终点站规划到了塘栖。

也正是从那一年开始,开发商注意到了这个被遗忘的板块。加上当时,塘栖已经断供4年,市场已经出现缺口,开发商信心满满。

可惜,9号线最终批复的版本,未能将塘栖纳入。塘栖和开发商的算盘,都没能打响。

今年,地铁四期规划预计会发布,塘栖能不能搭上这班车?

依着运河而建的塘栖,也曾富甲一方,被誉为“江南十大古镇”之首。乾隆六下江南,三次经过这里,至今还留着一座御碑,记录着古镇往日的辉煌。

但现在,人们印象中的古镇,是乌镇南浔,是周庄西塘,却从来不会有塘栖的名字。

就像塘栖在杭州楼市里一样的默默无闻。