城东新城

别人买房赚得盆满钵满，而城东新城不温不火，现在二手房房价三年未涨。城东新城的业主懊恼不已，如果按照未来科技城和钱江世纪城的涨幅，三年前城东新城新房4.5万/㎡，现在二手房不应该低于6.5万/㎡。为什么城东新城飞不起来？

新房二手房无倒挂，房东看涨无望

城东新城紧邻武林广场和钱江新城，若以杭州东站为中心，画一个以5km半径的圆圈，文晖、艮北、江河汇、城东新城被划入圈内。江河汇新房限价68500元/m2，在上一轮红盘潮里深受大家热捧，还有10万+的顶级豪宅武林壹号也在圈中。

城东新城新房限价46500元/m2，城东新城的位置这么好，却常常面临流摇的命运：东城金茂府、龙湖葛洲坝景粼天著、悦风华、中旅归锦里，甚至拥有89m2小户型的信达东莱府两次开盘两次流摇。

信达东莱府

据透明售房网二手房成交数据，德信东望府成交价47670元/m2，新中宇维萨成交价42170元/m2，德信浙旅东宸成交价48090元/m2。二手房与新房之间没有明显倒挂。

城东新城为何3年不涨？二手房与新房之间倒挂不明显是个主因。板块起步较早，与杭州市行政中心较近的位置优势，使得新房限价较高；新房限价、二手房市场价拉不开，放在杭州其他区域有明显倒挂的情形下，同样价位，为什么不选其他区域呢？

新中宇维萨

城东新城的房东虽有看涨预期，但二手房上涨的动力依旧不足。在贝壳网上，我们也隐隐可以从德信东望府房东挂牌变化上看到复杂心情。房东从2019年把128.81m2的房子挂出去后，3年里经历一轮过山车6次调价，从降价45万到涨价50万，再从降价12万到涨价42万，降价17万后，依旧无人问津。

城东新城目前在售二手房1266套，二手房供应量大，购房者选择余地多。据好找房网显示，德信东望府在售房源45套，降价的房源不在少数，降价幅度从5万到70万。

城东新城的尴尬发展困境

城东新城地处杭州交通枢纽，杭州东站是亚洲客流量最大的火车站。东站作为城市门户，让城东新城天然拥有吸引人口流入的优势。但随之而来的，是不可避免的人口混杂和过渡性停留等问题。

地铁1号线、4号线穿过板块，还有在建的地铁6号线和机场快线。四通八达的交通，让城东居民无论去哪里都很方便。但正是因为交通，多条道路切断了城市界面，使得城市断裂感严重，城东新城陷入快速发展的窘境。

我在火车东站转了一圈，发现这里多是空荡荡的写字楼，没有固定的产业支撑的城东新城，来来往往的租客只把城东新城当做是一座睡城，即使租客聚集，也并未能改变城东新城“商业荒漠”的现状。

城东新城的城市界面算得上整洁。走在路上，商业综合体随处可见。天空之翼、三花国际、西子国际、万象汇，还有被王府井接手的港龙城......

我挑了中午吃饭的时间前往万象汇，发现万象汇进出的人并不多。住在附近的朋友说，她周末不怎么愿意去家门口的万象汇，她更喜欢去逛逛湖滨银泰和万象城。地铁1号线坐7站到湖滨银泰，地铁4号线坐6站到万象城，城东新城的商业综合体没有购物的感觉，看起来好像都是美食城。

不过，最大痛点的还是因为城东新城没有知名学校。板块内有夏衍小学、夏衍初级中学，2019年投入使用的浙江师范大学附属杭州笕文实验学校，是一所九年一贯制的学校，教学质量还有待时间的检验。和主城区的其他名校相比，江干区的学校相对弱了些。一个450万入门级的板块内，却没有相应拿得出手的教育配套。

城东新城的未来发展潜力

3月，城东新城板块内的38套叠墅花语天境中签率低至9.09%，成为杭州首个叠墅限售5年的楼盘，德信中心58套房源中签率3.7%，城东新城是否会迎来高光时刻？

其实，让人诟病的城东新城路网建设正在努力补齐交通短板。去年10月，连接城东新城与艮北新城的主干道新塘路终于通车，26年的断头路打通了，新塘路上的马路停车场成为历史，德胜路、艮山西路的交通压力将得到缓解。

医疗方面，城东新城还是不错的。浙江大学医学院附属第二医院（江干园区）是一家三甲医院，2020年11月已运行使用。此外，还有一所二级综合医院杭州海亮馨蕙馨医院。

城东新城的未来规划也足够亮眼。城东新城纳入钱江新城2.0板块，杭州东站边将新建成“枢纽商务区”。另外，城东新城重磅规划中“一街一中心”项目中“白石会展中心”地块已经成功出让。

最值得期待的是和城东新城接壤的连堡丰城。未来，杭州将把“五堡”、“六堡”、“七堡”一路串联起来作为“连堡丰城”，目前项目已完成主体结构。超40万方的“地下隐形城市”也给我们留下更多的想象空间。

此外，随着去年年底万象汇开业、高端楼盘交付，接下来它们会形成一个整体。德信中心自带一个购物中心，跟去年底已经开业的东站万象汇之间，目前还有一片空地，等这块空地建成之后，城东新城核心区现在看似一个个零散分布、体量都不大的综合体，都将用空中连廊连成一个整体。

城东新城作为江河汇和钱江新城的外溢板块，46500元/m2价格尚算友好；邻近板块的库存“告急”让很多购房者选择了城东新城；隔壁比城东新城低4000元/m2的艮北曾是购房者置业城东的选择，但杨柳郡售罄后，板块内只剩下花样年对越天和绿城的新地块，购房者的选择机会不多。目前城东新城新房有龙湖葛洲坝景粼天著、花语天境江河墅、信达东莱府、悦风华、中旅归锦府、世茂钱塘天誉等。