1、龙子湖的锦雍水之郡，1.6-1.7万买了有风险吗？

2、中州大道与金水路交叉口的中州府，预计1.7万，能买吗？

3、金水老城的台隆合园，1.5万能买吗？

4、城果，1.6万咋样？

……

我们来看，这些盘，位置真好呀，配套好的无可挑剔呀，价格相比周边真便宜啊，不明真相的你会不会觉得还犹豫啥啊，买它啊！在这么刺激的诱惑下，你忍得住吗？

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能不能买，我们一步一步来分析，就从近期关注度比较多的两个楼盘说起：中州府和锦雍水之郡。

先来看中州府：

位置真的是非常好，距离会展中心地铁口直线距离928米，距离地铁4号线商都路站568米，紧邻中州大道，且上下桥口非常的顺，不用绕路，并且周边配套比较完善，商业，医院还有学校都是可以享受的，晚上在家都可以俯瞰CBD的风景。并且旁边是熊儿河，北边是公园，占尽优势。

▽项目周边概况

这么好的位置，你肯定会说，价格不便宜吧。我们来看周边几乎是没有新房在售的，唯一年代比较新的就是银基王朝，银基王朝的二手房价格在2万，就连在曼哈顿附近的融创金林金水府新房价格也在1.9万。一路之隔的永威翡翠城，金色年华，鑫苑中央花园也差不多在2万甚至2万+，而他对外释放1.7万，价格是真心的便宜啊。

我们来看目前1.7万这个价格其他楼盘所在的区位，北三环片区自从美景美境1.65万售完以后，很少再出现1.7万这个价格了，其次东区外溢区域经开老城，新房价格也在1.8万。跟会展中心一路之隔的他竟然卖1.7万，不心动是不可能的。

位置没有问题，价格没有问题，一个拦路虎出现就是开发商。这个楼盘附近居住的人说，维权的一波接着一波，因为搁置了10来年，为什么搁置大家看这封2017年的诉求书就一目了然了：

（点击查看高清大图）

世纪豪阁就是中州府的前身，经过这么多年的迂回，该盘现在已经有四个证件了，预计9月份会开盘，面积段在116-140平左右，一共就有4栋楼，其中两栋是当初内购的人买的，另外两栋，其中只开一栋楼，另外一栋楼具体规划还不确定。

▼现场图

在此恭喜内购这个盘的人，你们看到了希望。不管开发商如何变化，终于有人愿意接手了。而看中价差的人来说，可以洗洗睡了，尽量选离，开发商不大，资金来源不稳定，市场下行，难免不会重蹈覆辙。

再来看水之郡。

这个楼盘从2015年开始内购，近期五证齐全，再次开盘，去化率只有一半，价格为18500万，开盘没有几天，首付分期重出江湖，随后特价房15xxx,一直拨动你的心弦。要知道龙子湖片区的住宅屈指可数，目前万向的两盘，鼎天东尚在售，均价在1.85万，其他的都是二手房，永威五月花城，正商书香华府，还有泰宏阳光和苑在2万+，这个楼盘与周边相差3-4千左右，并且看得见，也难怪大家蜂拥而至。

▼周边房价情况以及位置图

15xxx的价格能买吗？相比环内1.5-1.6万的价格品质开发商的楼盘，它是要让你担心和纠结的，品质开发商的楼盘会给你它给不到你的安全感。

这两个就是比较典型的，一个是之前的烂尾楼重新入市，一个是内购盘的五证齐全。我们再来看这些楼盘不管牛市还是熊市，他们依然都会存在，都会吸引一波人。在上一行情中，比较出名的就是龙湖玖号院了。

那么除了以上类型的楼盘外，我们还要谨慎关注哪些呢？我们往下看。

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我们来看，文章开头的楼盘位置都是比较好的，并且配套成熟，不过体量比较小，跟周边有价差性价比没问题，最大的问题就是开发商。除此以外，还有以下几类楼盘，我们尽量不要碰。

1、远郊的公寓。

首付1万公寓带回家，7xxx、8xxx抢某某盘。一听价格真低啊，首付真少啊，买来自住或者投资这样，对于刚需来说，这真的是个坑，对于公寓来说，对地段，商圈，物业要求极高的，因为这样你才会有出租的可能，你的回报率才会高。对于远郊来说住宅房价都扛着不住，何况是公寓并且交的税费比较多，是不能指望它保值的。

如果你的房产比较多，可以布局公寓长时间持有，但是一定要选择商圈，物业，地段比较好的地方，对于郑州来说，东区和金水主城区的公寓可以看看，特别是租售比在4-5%以上的可重点考虑。

2、低价的小开发商内购盘。

这种盘交钱几年，工地还是个坑的案例比比皆是。之前一直维权的啟福城，以及科创smart公馆，提起哪一个相信业主都有辛酸泪。还有些好不容易等到交房，开发商契约精神不强，需要加钱的豫森城，以及万创的几个楼盘……，这些内购盘一茬一茬的出其不意的出来。

3、土地性质有问题的楼盘。

小产权房子/安置房/商业工业用地转为住宅用地的土地，在郑州并不少见。特别是安置房和小产权房子价格非常的低，这种性质的房源尽量不要碰。

关于其他用地转为住宅用地的土地就有旭瑞和昌优地以及瀚海思念城，这类楼盘不是不能买，而是如果前期内购的话，等的时间会比较长，买的时候一定要考虑好，旭瑞和昌优地的售楼部也是开了关，经过2-3年的时候土地性质已经转变，但是开盘还不确定。

4、远郊伪养老，度假盘。

在一定阶段，大家都会考虑养老或者度假需求，所以一些远郊的楼盘便打着这样的旗号来吸引人，一年前，曾经有幸跟着抱朴老师去雁鸣湖某盘验房，一个业主说他老公在三环内的一个盘跟这个盘一直犹豫，但是坚持选择了这里，说是因为雁鸣湖，可以度假。这个盘距离雁鸣湖很远并不能直接看，并且出门就是麦地。想想相差不大的价格，当时主城区的房子升值了多少倍，而这里依旧是如此。没有商业，没有医院，没有学校如何生活。

再说伪养老盘，几十年以后，那个房子的规划已经陈旧，房龄也比较大，你自己到底会不会住都是个问题。

5、质量有问题，或者烂尾再入市的楼盘。

关于升龙的房子不止一次的说，建议大家不要关注，然而依然有人来问我，这样的房子流动性真的很差，如何保值呢？关于一些烂尾盘，由于风口它起死回生，谁能保证不会有下一次，特别是一些资金紧张的小开发商。

这几类房子大家一定要注意，注意再注意。

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买房这条路诱惑很多，如果你有一点动摇，就会陷入其中。所以一定要有自己的方法论去辨别，这是米宅推出“开发商第一，地段第二，产品第三”的原因。