花近200万元购买学区房，却被告知已使用

2019年1月，邱先生夫妻从屠先生夫妻手上购买了一套房子，在《房屋买卖合同》中约定房屋总价为197.6万元，同时在“特别约定和保证”条款中列明：卖方承诺本房屋所在学区无使用，如承诺不实的，视为卖方违约，买方有权要求退款退房并追究甲方违约责任。

合同签订后，邱先生如约支付了房款。2020年6月，房屋登记到了邱先生夫妻名下。2020年秋季，邱先生的孩子欲就读该房屋所在学区的幼儿园时，却被告知该房屋学区五年内已使用，无法再次使用。

邱先生认为屠先生出售房屋时为抬高价格做出了恶意虚假承诺，构成违约，便诉至法院要求屠先生承担违约责任，支付违约金共计39.52万元。

卖方已使用学位，买方5年内不能使用

在法庭上，屠先生称他们从未使用过该房屋幼儿园的学区，不存在违约行为。根据教育部门的规定，2019年秋季入学之前上幼儿园不需要学区，只要辖区范围内有房即可。邱先生的损失是因为政策变更及其没有及时支付购房款导致房屋产权变更推迟等多种原因造成的，即便违约，邱先生主张的违约金也过高，根据邱先生孩子就读私立幼儿园造成的实际损失，请求违约金减少至3万元。

法院经审理后查明，屠先生的两子女于2017年、2018年先后使用该房屋的小学、初中学位。邱先生有两名子女，年长子女已经高中毕业，年幼子女于2020年就读幼儿园，因无法就读该房屋所在的学区的幼儿园，最终就读昆山市某私立幼儿园。

屠先生称自己将所有情况均如实告知了中介，他子女是积分入学的，且没有上过房屋学区幼儿园，于是认为不会影响邱先生子女上幼儿园，因此作出了《房屋买卖合同》中学区无使用的承诺。

负责该起房屋买卖的中介公司证明显示，签约时工作人员就学区使用问题询问了出售方，屠先生称幼儿园、小学、初中学区均没有报名使用。

经法院与教育部门核实相关政策了解到，在2020年3月1日前已取得房屋产权证的，“五年一学位”的认定是分学段的，即如果卖方已使用了小学学位，则买方仍可以在卖方使用学位起5年内使用幼儿园或初中学位；在此之后取得房屋产权证书，卖方已使用了该房屋小学学位，则在卖方使用学位起5年内买方不得使用该房屋任何一个学段的学位，即幼儿园、小学、初中均不得使用。

法院：房主构成违约，赔偿买家9万元

法院审理后认为，屠先生子女曾使用该房屋初中学位、小学学位，屠先生在向邱先生出售房屋时，应当将该情况如实告知，屠先生的承诺不符合事实，也违反了双方合同的约定。