国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。

因为小产权房不具备两证，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。小产权房只有限制使用权，即可居住、一定程度的可出租，但不可转户，即无权交易、上市、赠与、继承合同不受法律保护，风险比较大。

大产权住房是由国家正式批准、规划建设、允许销售并由国家管理机关核发的产权证的房屋。具有完整的“五证”的楼盘都是大产权住房。

大产权住房分三种，分别为70年产权商品住房；50年产权的工业用地和商铺；40年产权商业用房，如：写字楼、公寓。