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深圳东莞小产权房直售?14个城市出招!小产权房,被群殴了!

01|城市自建房,被群殴了

针对自建房和小产权房,开始整治了。借这篇文章,也正好来说说小产权房。

根据界面新闻披露,湖南省近日发布了《关于<湖南省居民自建房安全管理若干规定>实施工作的意见》,对自建房进行了一系列规定。

我去湖南省政府官网仔细看了一下文件,这份文件早在去年11月份就获得通过,今年1月1日便开始执行,只是到现在才正式挂出来。省文件,适用于其下辖的14个城市与自治州。

文件提出:

1、城市、县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房。

2、新建居民自建房一般不得超过三层。

简简单单的两条,实际上是在限制城市原住民侵蚀城市整体土地资源和住房资源。

城市的自建房,是城市化过程中的历史遗留问题。每个城市都有,广州、深圳等大湾区城市尤其多。城市越强大,这些原住民通过自建房完成蝶变的力度便越强。

他们几乎躺着就赚取了城市发展的红利。

以深圳来说,当年在这里设立经济特区的时候,这里不过是一个30多万的小渔村,在过去四十多年的快速发展中,如今的深圳是一个拥有近1800万人,实际管控人口超2200万的国际大都市。

数据:深圳市统计局

在发展的进程中,很多原住民嗅觉灵敏,发现了巨大商机,房子。所以在城市掌舵人还没明白过来的时候,有些人申请宅基地建设自建房,有些人,在自家宅基地上建设十多层高的楼房。有些人则直接在农村集体用地上建设成片的房屋,这部分房子就是小产权房。

等后来反应过来,已经晚了。

这些房子,便构成了深圳如今的城中村。广州同样如此,高楼林立的CBD,旁边就是成片的城中村。

02|小产权房的利弊权衡

所谓存在即合理。城中村,表面上看,侵蚀了城市的土地资源,并且影响了城市的形象,但在中国中心城市房价不断上涨的历史进程中,它承载着中心城市的发展力量。

若是没有城中村,在高房价高租金的今天,深圳广州等超大城市的底层居民何以为家?如果不是城中村,刚毕业的大学生,何以敢成为深漂广漂?

深圳的住房体系中,超过一半是城中村,深圳有一半以上的人口住在城中村,城中村成为深圳的天然廉租房,为深圳人口超过2000万提供了基本条件。

北上广其实也是一样。

看一组很现实的数据,中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人,北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万,要知道四大一线城市的总人口8300万。

这8300万人中,有多少能买得起北上广深的房子?当然,北上广有很多原住民,北京和上海的户籍人口占多数,他们拥有自己的房子。但深圳是一座移民城市,住房自有率不过23%。

也就是说有近80%的深圳人,没有自己的房子。

以上说到的是城市自建房在城市发展过程中的功劳。当然,弊端也很大。最大的弊端,就是侵蚀了城市发展空间。

尤其是对深圳这样一个空间非常有限,才不到2000平方公里的一线城市来说。

但想要解决这个问题,又比较棘手。要彻底整治,消耗的资金太大。前阵子,深圳一位原住民签约了9000平米(9栋楼)的拆迁协议,市场预估可以获得1亿元的回报,登上了热搜。

想想看,如果要全部整治,得耗费多少资金。

另一方面,也没必要全部整治。自建房是深圳打工人的根据地,要是没了这个根据地,清一色都是商品房小区,有多少人租得起?

所以,政府掌舵人在权衡改造与保留之间的动态平衡,也即利益平衡。

一方面,改造部分城中村,为商品房腾挪出土地空间。另一方面,保留大多数城中村,保留城市的文化和底层打工人的住所。

以上是深圳这样的高房价,且又摆脱了土地财政依赖城市的思考。

但对于大多数低级城市来说,容忍度就不会这么高了。

以东莞来说,东莞为了限制自建房,让更多的人涌入商品房,推动商品房成交和租赁,最终推动卖地收入上涨,去年发布了新规:

新改扩建农民安居房,不得用于生产经营和出租。农民安居房首层高度超过4米(复式楼设计除外,属于两层建筑),疑似铺位、大堂、作坊等商业功能的房屋;农民安居房设有两个或以上厨房,疑似聚集居住功能的房屋;农民安居房使用独立楼梯每层独门入户,疑似出租功能的房屋;农民安居房所有房间全为独立套房设计,疑似旅馆功能的房屋。

简单理解就是,原来你已经建好的自建房,用于经营和出租,我不管。但你要是扩建改建,添加了房价和层数,那新增加的房子,不能用于出租和商业活动。

湖南开启的对自建房的限制,背后的目的,就是为土地利益考虑。

03|根本原因,还是利益

在过去土地不愁卖的大背景下,很多城市对城市自建房的改造都是睁一只眼闭一只眼,没必要去触碰这个难啃的骨头。

然而现在不同了,我们的人口已经见顶,去年全国人口减少了85万。城市化进入了低速阶段。

2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%。

再加上全国房屋已经严重过剩,尤其是低级城市,房屋严重供大于求。

在这种背景下,土地越来越不好卖。

财政部披露,2022年全国国有土地使用权出让收入66854亿元,比上年下降23.2%,少了20197亿元。

数据:财政部

卖地收入已经转向。

再看湖南省的情况,湖南省去年的政府性基金收入3191.3亿元,2021年为3805.7亿元,减少了614.4亿。

2023年,哪怕住建部放出豪言,表示对今年的成交量信心满满,但财政部对今年卖地收入的预购,全国政府性基金预算收入78169.9亿元(其中大部分是卖地收入),增长0.4%,显示出官方对于卖地收入的预期仍低迷。

这意味着,在卖地收入转向的背景下,还得过紧日子才行。这两天金融口精简5%的编制,已经是最好的说明。

而对于湖南这样的内陆省份来说,如果不想办法筹钱,公务员的工资都可能发不出来。