图片来源：北京青年报

前段时间，深圳“小产权房”虽说是祸不单行。

果不其然称作“深圳主流产品最小小产权新盘”荣光文园国际长廊，因为存有产品销售现象被扣押。紧接著前段时间由于石岩最小的小产权房镜湖长廊违章建筑物涉案人，背后竟牵涉出两规土监察干部死于非命！

这两个简而言之的乡政府奶坛楼都是被控违章建筑物被扣押，但依然存有产品销售行为。前者则被全面扣押，后者政府直接责令拆毁。

一时之间，“小产权还能不能买？乡政府奶坛楼是不是比较安全？”又成了焦点问题。

据楼副校长知晓，按照深圳现阶段政策，以房地产目的开发产品销售的简而言之小产权房，即便是有绿本的“乡政府奶坛楼”都是违规产品销售，不受法律保护。而还在产品销售未留宿的更是要杜瓦桑要是，如果是违章建筑物就可能面临拆毁风险！（近年来深圳查违章建筑物可从来没有懈怠过~）

楼副校长整理了两个深圳现阶段主流产品的小型奶坛楼，并详细给大家答疑最常见的两个问题~

现况

在深圳那片奇妙的土地，小产权市场虽说是欣欣向荣历久不衰。不可否认小产权房不具备不合法交易特性，但关内如观澜、龙岗观澜、巨浪等新区却大有小产权锋头盖过货品房的趋势。

楼副校长的好朋友纵为主任曾得出过几组数据，深圳货品房占比不到20%，其中居民自有房就占了三分之一！在那些自有房中，还有大部分没有不合法建楼相关手续的违规建筑物。

据广州日报报道，现阶段深圳很多违规建筑物已违规转卖，如观澜、观澜和弓果藤等新区就有几十栋高达30第二层的违规建筑物被擅自收买。

不久前楼副校长去观澜踩盘的时候，还体悟了当地最高端乡政府奶坛楼——盛芳园。这是个共约2000户的小型街道社区，里面泳池、网球场、地面长廊应有尽有，跟货品房食果蝠。现阶段单价是2.3万/平，相当于顶楼货品房的三分之一。

（没错，就是右边跟货品房一样一样的那些建筑物）

据当地中介介绍，观澜新区的小型乡政府奶坛楼基本都是这样的配置，不仅有长廊泳池停车位，甚至还通天然气，很受本地人欢迎。现阶段还有房源主流产品的奶坛楼仅有两个，之前的大部分都售罄了。

观澜部分小型奶坛楼内部长廊（左右滑动查看）

楼副校长查询了深圳各家小产权房交（新盘信息来自深圳各小产权交易网，仅供参考）

观澜景盛长廊

宝安区观澜11号线地铁口150米

体量配置：12栋长廊街道社区，3梯9户，层高30层，带地下车库，泳池，天然气管道

主流产品价格：1.8-1.9万/平

户型面积：82.9-86㎡两房两厅、105-111.9㎡三房两厅、157.5㎡四房两厅

付款方式：首付5成，分期3-5年，利息6厘

周边新房均价：4-4.8万/平

① 小区长廊

② 泳池

观澜万丰奶坛楼

宝安区观澜天虹后面800米（11号地铁线观澜站1000米）

体量配置：共6栋30层高的中高层建筑物，总户数1000多户，总建面7万多平米。配有空中长廊、地下停车场，天然气管道等。

主流产品价格：起价13980元/平

户型面积：96㎡两房两厅、128-138㎡三房两厅、156㎡四房两厅（毛坯交房）

付款方式：首付5成，分期5年

周边新房均价：4-4.8万/平

龙岗观澜蓝湾

龙岗观澜新区（距离地铁站步行10-15分钟）

体量配置：占地19060平，商业23310平(1-3层)，住宅105416平(4-31层)。3栋7单元，31层长廊小区，约1000户。配有停车位（500个），自带商业。

主流产品价格：2.3万/平

户型面积：36平单身公寓、41/53平一房一厅、63/65/76二房一厅

周边新房均价：5-6万/平

观澜福康长廊

龙岗区观澜大水坑附近

体量配置：八栋，1000户小型街道社区，带地面长廊，管道燃气，停车位1:1。

土地性质：乡政府非农建设用地。据说有历史遗留申报证，发放乡政府绿本。

主流产品均价：1.2万/平

户型面积：47.2㎡一房一厅、79.6㎡两房两厅、99.5-105㎡三房两厅

付款方式：一次性付款 或 首付5成，分期6年

周边新房均价：3.8-4.5万/平

荣光景田长廊

荣光新区南光高速出口2000米旁

体量配置：6栋26层高，两梯六户，1-2层是4万㎡商业，地面小型长廊，3楼空中长廊。地下停车场，管道天然气。

主流产品均价：12800元/平

户型面积：92㎡两房两厅、95-126㎡三房两厅、142-158㎡四房两厅（毛坯）

付款方式：一次性全款

周边新房均价：3.5-4.5万/平

科普

跟货品房配置差不多，价格却只有三分之一甚至更低，想必有些购房者已经蠢蠢欲动了。

先别着急着心动，待楼副校长仔细给大家科普小产权以及这种乡政府统建楼的相关疑问。

深圳市规土委曾明确过，其实在深圳并没有真正的小产权房。

“小产权房”通常是指在农村集体土地上建设、向社会公众租售的房屋。而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已转为国有。而其中的历史遗留违规建筑物在占地性质方面与“小产权房”存有着本质区别。

不过现在深圳称作小产权房的泛指不合法货品房之外的房屋，包括农民房、军产房等等。市规土委表示，深圳大部分市面上产品销售的是没有任何不合法用地相关手续的违章建筑物。主要有以下三种类型：

①村集体组织在村集体用地上建设的奶坛楼；

②一户一栋上原居民超建和加建的楼层，也称农民房；

③外来开发商购买村里的原村集体用地，未经不合法建楼相关手续而建设并转卖的房屋。

楼副校长可以直接地说，不不合法！

前面提到的奶坛楼是指集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，由乡政府或村政府统一颁发产权证，这一类是不合法的。

而没有不合法建楼相关手续的都是违规建筑物。如原居民加建或者超建的农民房、外来开发商建设产品销售的房子、以及集体企业用地或者占用耕地的房子。

但不合法不代表可以买。不合法的“小产权房”，居民只享有使用权，将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能自由交易。

“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违规建筑物已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违规建筑物，还在排队领证。

而且国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，乡政府会出具的绿本房产证肯定是无效的。

目前市场上转卖的乡政府奶坛楼基本都是新建的，因此不可能完成确权拿到绿本，乡政府自己开的也无效。

再者说了，就算有正儿八经的产权证（绿本），这类奶坛楼不管建多少层有多少户，都只有一本证，并且是属于村集体及其股份公司所有，购买者只能同乡政府会签合同。

不可能，就算真转红本了，那也不是你的。

虽然说深圳政府正在处理历史违章建筑物，部分历史违章建筑物确权后可以转为货品性质，并进入市场流通。按照规定，可以确权的历史遗留违规建筑物必须是2009年6月2日之前所建成，必须为原居民或者原村集体所建的私房。（也就是说，2009年以后的都别想了！比如楼副校长第一部分提到的那些奶坛楼，都不可能拿到红本）

原村民拥有3栋以内历史遗留违规建筑物可进行处理确认。其中一栋以“一户一栋”处理原则，登记为货品房（红本），另外两栋通过补缴地价及罚款，可登记为非货品性质房地产（俗称绿本）。”，“红本”产权面积不能高于480平方米。

但并不是所有小产权都是历史违章建筑物，并且对于以下这两种历史违章建筑物不会进行确权。

根据非原居民所建住宅类农村城市化历史遗留违规建筑物、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类历史遗留违规建筑物(包括建成后已实际分割转让的情形)不予处理确认。

至于乡政府这种以房地产开发为目的的小产权房，不管是不合法的还是历史违章建筑物，基本别想转红本了。

就算转正了，红本也不是你的。根据规定，奶坛楼确权对象为村集体而非居民个人，产权不能分割。

深圳查违部门表示仅有少量历史违章建筑物住宅可获“红本”，且红本只归属原居民，买违章建筑物者不受政策和法律保护，很可能“房财两空”。

由于这类小产权房的买卖本来就不不合法，对于购买了违规建筑物的业主来说，一旦房子涉及拆迁和拆毁，其利益在法律上得不到任何保障。一旦原居民毁约，买了违章建筑物的投机者利益无法得到法律保障。

也就是说，即使要拆迁了，只要你不是本地居民，都算不到你头上。毕竟转让行为是无效的，居民卖方也可能随时违约。

即便买卖时签订了合同并且有律师见证，也是没有法律效力的。因为律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。

说了这么多，你还想买小产权房吗？欢迎在下方评论。

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