原副标题：深圳为何有所以多小产权房？

译者：田美玲2016

责任编辑来自“房产龙岗”新浪网

原副标题：闲谈呵呵深圳的小产权房

非常感谢译者为红尘提供更多高质量原创内容

结语

深圳人口总数数达2100万，据非官方统计，民房有507万台，货品房189万台。大批的民房资源量为1400万元以上人口数提供更多了住所。

在红尘上浮潜多年，经常看这些大牛们发的各式各样回帖。简单的说我的许多观念方法论的改变都是这些好的回帖的救赎，也学习了许多管用的东西。特别非常感谢天涯，真心的。

深圳小产权10年专业人士，想说呵呵小产权的各式各样情况。先从什么是小产权讲起吧

小产权房是指在集体土地上工程建设的房屋，未向北欧国家交纳农地税收收入等费用，其产权证也并非由房管部门颁授的，而要由乡中央政府或村颁授，购房合约在国土总体规划房烽不会给予登记。小产权房并非法律概念，是人们在社会实践中形成的一种同义词的用法。宏观经济来说，小产权房主要有以下几方面特点：

①工程建设工业用地的性质并非集体农地，而要集体土地或集体土地。

②没北欧国家派发的农地尼布寺和预购许可，购房合约在国土总体规划房烽没登记

③不能办理手续分立红本。

其实没分立红本的都可以称为小产权。农民房，乡中央政府奶坛楼，军产房，绿本房还有截叶本，这些都是没分立红本的，也属于小产权类型。

深圳的小产权房的产业发展吧，深圳中央政府公开说深圳没小产权，只有集体农地上的违规建筑。这跟深圳的迅猛产业发展有关系。

深圳的产业发展是全国独有的，急剧的壮大也产生了与其他大都市不一样的总体规划难题。20世纪90年代，深圳大批外来人员涌向，这个时候货品房的供给比例是非常有限了。为了解决不断增长的人口数住房难题，中央政府引导居民、个人、地产商建小产权。由于没总体规划和规范化管理，导致大批工程建设片面，直到1999年深圳出台停止工程建设的政策，颁授历史遗留证书。但没太多实质性作用，又分别在2004、2009年出台相应政策，停止小产权工程建设和交易，但由于巨大的利益面前许多居民地产商还是继续抢建，但到2014年出台严厉措施，从此以后小产权不再有新建。

2014年后这批地产商有的去东莞惠州开发小产权，有一部分留在深圳，收购旧楼翻新改造再出售，目前市面上都是这样的比较多，因为收购成本越来越高，改造房子越来越小

这就是深圳小产权产业发展逐步历程，许多细节就不说了，涉及太多内幕，小产权为何可以建，为何出了所以多政策还是可以建，你不要以为是偷偷可以建起来的，你就是搭个棚子街道办都马上知道，何况一栋楼建起来他们会不知道。

许多人多风险的事。

上也就这两年少了，这是因为小产权不让建了，市场存量少了许多。

深圳人口总数数达2100万，据非官方统计，民房有507万台，货品房189万台。大批的民房资源量为1400万元以上人口数提供更多了住所。

在深圳大家都知道，不是核心地产的货品房也要5万一平起步，随随便便一套3房大几百万，大部分人只能望楼兴叹。还有日益上涨的租金要花去很大一部分收入，在这种情况下，小产权的交易水到渠成，是建立在强大的需求上的。

现在小产权的律师见证可以作为小孩申请公立学位的住房认证，可以落户，拆迁一样的赔偿就说明中央政府已默认了。

楼上有网友问怎么避坑，我忽然想到外行对安全的认识跟本行业人对安全的认识是不一样的。许多买房的问最多的是小产权安全不？拆了怎么办？会不会拆了不配？这些难题听多了，有时感觉好笑。但真正的风险他们却没意识，容易被忽悠。

买房小产权风险的规避，首先说绿本房。什么是绿本房？深圳绿本房定义：绿本房和货品房共同点在于都有在国土总体规划局登记，而货品房可以上市交易，绿本房是中国开发最初给本地居民颁授的个人房屋归属权证，所属本地居民私有产权证，不能作为货品上市交易。

绿本房产证是非市场货品房，不得转移，抵押受限制。简单地说就是深圳1998年之前在村集体土地上经过正规报建手续建起来的房子，国土总体规划局颁授绿本，有登记。是不可以上市交易的。大家看明白了吧！看起来啥难题都没，但市面上纠纷最多的就是这种。

许多买了这种房的买家，当初并没留意或看到这种绿本产权证，看了其他证件直接签了买卖协议。当初买的时候便宜，平安住着没啥难题，后来房价大涨，原业主反悔又要原价收回房子，依据的理由就是绿本房不能买卖，这种打官司的许多。还有拆迁，房子卖了10几年了原业主大把反悔，这种打官司最多了。放在人性的角度想想，当初30几万卖出去的100多平的3房，现在拆迁补偿比例1:1.2的货品房，价格翻了几十倍，巨大的利益面前，不要考验人性。

买小产权第一步就是避开绿本房。农地性质，这个也很重要。其实也不用我多说，网上搜呵呵或想一想也明白了。小产权二手房要规避的是一房多卖，这个比较简单，找靠谱的中介，房子的情况打听清楚就可以了。

说到农地性质难题，不好多说，我就提个简单的比喻。你住宅的房子的农地性质是工业工业用地，那就是打的擦边球，暂时不管没什么，管的时候这就是依据。

恐慌时时刻刻伴随着。上有老，下有小的今年大家肯定都深有体会吧。

从去年年初政策对房地产的强力打压到现在一年多了，同行走了许多人，整个市场的成交率也非常的低，说是严冬也不为过，这是我从业以来经历最淡的行情。特别是今年疫情的到处封控，大家好像都变了，明显感觉客户不敢乱出门了，一说哪里出一例就怕，怕转一圈回来变黄码影响小孩上学。也不敢大胆地消费了，个个非常的谨慎。

今年的租房市场的突然火爆，呵呵子多出来好多租房的，我想可能是因为疫情，当一线大都市不景气的时候，小城市更难找工作吧！

今天的依然是下一天雨，在房地产人的朋友圈，刷了一个重要消息，今天东莞楼市出了新政，解除限购。

也就是除了城区和松山湖，你想买几套就买几套。还降了首付，力度之大前所未有。去年的莞八条，严苛程度赶上深圳了，怎么不到一年就改回来了。真的是去年有多严，今年就有多松。只能说明去年的莞八条后，东莞楼市非常的差，去年的新政之后，一个1000多万的城市二手房一个月只卖400套左右，有点惨不忍睹。今年也有两波放松，效果不咋滴，才有这次的大放松。

当然东莞并非首例，全国已经许多城市在各式各样放松和促销了，比如最近新闻的大蒜抵房价，水蜜桃抵房价，还有各专家的发言挺楼市等。想想挺魔幻，去年的打压楼市一个比一个严，今年开始各式各样政策支持了。疫情，最重要的是政策的不稳定，大家好像对市场没信心了，不敢花钱了，也没钱了。以前动不动就是杠杆，现在劝客户钱不够贷点款，都不敢，怕一不小心失业了还不了，都小心翼翼的。

其实投资不用管其他的，看这个地方有没产业，有没许多人愿意去，房子供给多不多。这样筛选一遍心里就有底了。

已经习惯了晚睡，晚睡确实不好，还是禁不住地得不严，像地铁口，公园，市内的各个人流聚集的地方到处都是发单页的业务员。2013年很便宜，龙华有花园大规模的楼盘，2房30多万，3房50万元以上。独栋的30多万就可以买个3房。而且都是面积大比较好的户型，不像现在面积都比较小。比起以前，现在价格已经翻了好多倍了，租金也水涨船高了。

当时虽然找客户渠道单一靠发单，许多人都对小产权不了解，排斥，但销售量却很好，许多罗湖福田过来的客户都是几套几套的买，也许多香港人过来买小产权。当时的客户想法没所以复杂也没想过后面会大涨，就是觉得房子所以便宜，租10多年房子的租金也差不多所以多钱了，管它小产权大产权能住就行，至于安全所以多人怕什么。就是这批干脆直接的人现在都赚到了。当然也有一些犹犹豫豫到处看，看了两三年都没买的人，他们也彻底买不了，因为价格贵了，可选择的更少了，以前够买的钱现在不够了。许多东西没所以复杂，不要人为的弄复杂，遵循自己的内心即可。

当时市场的火热，有一点得说呵呵，当时的地产商因为有大把的机会投资，为了早点资金回笼去另一个地方建房子，房子卖得多好都不刻意涨价，价格差不多就卖了，只想早点卖完资金回笼。当时的市场是一片红火，早年来深圳的就知道地铁附近到处都是背着单页发单的业务员。是后面房子彻底不让建，各式各样严控。房子开始越来越贵，房子越来越少，许多地产商都留着房子不卖了。大家都知道量就所以多，需求在增加，价值只会越来越贵，地产商套现又没其他投资渠道，只能留着房子等升值。

提到业务员发单页，当时的惠州大亚湾也是这种模式，招许多业务员在深圳各处发单找客户，当时的大亚湾炒的火热，许多客户被忽悠过去买了几年后才建好的期房，有些刚拿了地就开始拿着图纸卖，房子没开始建，就已经卖完了。当时大亚湾货品房4000多到5000多一平的价格，龙华幸福城开盘18000左右的价格。现在想想真的是选择决定命运，大亚湾二手房市场的价格就不用我说了大家都明白，等于这些年一点没涨还到处是坑。

作为有10年从业经历的人，许多规则，真相，和所谓的风险和坑肯定是有所接触过和经历过看过。但我不能一条条的列出来告诉你，这样根本帮不了你，可能还会错失机会。那是因为世界万物是流动的，时间空间也是变化的。所谓具体的风险，地方不一样，时间不一样，人不一样，风险也不一样，产生的后果也不一样。可能不太好明白，举个例子吧，上面我说的绿本房因为产权的性质买了很大风险，拆迁赔给原业主。但换个思路想假如你碰到一个急卖的绿本产权的房子，价格也就是10几年租金的价格，周边的房子密度和中央政府总体规划看得出没拆迁的可能，业主人厚道还愿意给你签个附加协议。所以这是并非一个难得的机会，一附加协议是并非把风险降到最低了，跟收益比起来不值得一提？如果你思路里只要一提绿本立马排除掉，这是并非失去了一个机会？

在dy，公号等平台我也看了许多这种什么小产权避坑几要点，什么小产权有哪些风险等等这些媒体号。他们发这些真的为客户好的吗？并非的，为了引流，我虽然并非做账号的也看得出来这种以偏概全，哗众取宠的方式是最容易引流了。他们说的听起来都很有道理，有理有据也更让人信服，也没半点好处，真正的坑没人说出来。

他们只

可能我说得不够明白，只想告诉大家，风险是多个因素的结果，也并非一成不变的，一样的房子在A地合法合规，在B地就有拆的风险。一样的房子今天没难题，以后怎么样谁知道。

刚才聊风险，现在说避坑，既然是坑所以就是别人精心挖的，既然坑是专门挖的，所以就一定伪装成你看不出来这个坑，还要在你前面放个东西诱惑你跳。如果你跳了这个坑他们可以得到许多，所以一定会下大功夫伪装这个坑。我说了这些大家应该明白了营销里的道道，有些话不能太明说，这毕竟是公开平台，并非几个人喝茶聊天。

还是说个真实的小事大家意会吧！2017年，有个老板去某地某大项目买了个一楼商铺，差不多1000W。这个项目占地很大，住宅有大几千套，商铺也许多，几条长街都是商铺。他是被别人带去买的，当时开盘氛围很好，第一次去就定了。

现在这个商铺租7000左右一个月，还经常空很久，确实进坑了，这是真事。现在想想难题许多，比如这个楼盘地产商总体规划的商铺严重过多，所说的商业街根本就是起不来，周边的交通人口数机构压根就没形成商业氛围的条件。简单地说除了这个大项目周边还是挺荒凉。

既然所以多难题当时他看不出来吗？当时的情况肯定并非这样了，他看到的情况是许多人在抢购，当时人山人海，有许多家国内外大型连锁的餐饮挂了招牌准备进驻装修，大型影院，超市已经发出了招牌。而且人家告诉他这个铺面月租3万多，还返1年，他当然觉得划算了。

这种铺面销售都是地产商承包给别人的，佣金出的很大，虽然成交率很低，只要客户量大终有一些人会买。我说的不够全面，文字功底还描画不出刻意营造的宏大氛围。只是告诉大家只靠最本质的东西，附加的花里胡哨不要理。

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