问了我两个揭秘肉体的难题：你觉得小产权究竟能无法买？

我的许多影迷朋友都问过那个难题，小产权究竟能无法买，绝大多数人能告诉你，买回有信用风险，不值得买回等等，过去我也是这么回答的，但我今天想换个视角来谈谈那个事。

小产权无法买，的确是为晚安，理据如下表所示：

以上是小产权可有可无的弊病，没小毛病。凡是有选择，都不该走这一步，就有如我的同僚们一样，凡是他有钱有势，他也不该买小产权。

当然，有一部分人以一种“赌徒”的态度去博征地，奥苏了资产闻所未闻翻倍，拿住了，是钱房两空，那个赌徒不仅周期短，信用风险还特别大。

相信许多人有疑点，小产权不是明令禁止买卖的吗？怎么买？的确，明底下明令禁止买卖，私底下却已经是两个成形的市场，毕竟深圳吗很特殊，小产权是历史遗留下来的产物，罗拜但闻所未闻。

（深圳小产权还有专门的中文网站）

因此有必要播送两个真实世界的事例，2012年我陈子坚买了龙岗沙浦的一套小产权，套内70多平方米，2018年沙浦被列入城中村模块，项目由优良夺下，先期是磋商征地，所有小产权都可以索赔，地产商理赔标准1:1.1，绿本变白本。

这是真实世界理赔的事例，正因为有成功的索赔事例，明知道有信用风险，依然有一大批人作祟而为，不过也有碰到许多居民许诺，高等法院不立案，买了小产权后征地，没房也没索赔，银血的事例，但在巨大利益面前，依然有人互相残杀。

小产权没法律的护航，抱着“赌徒”态度去孤注一掷赌收益的，我还是建议三思而后行。毕竟旧改的不确定性太大，兑现周期短、信用风险性也太大。

那小产权究竟能无法买？那个难题也萦绕在我脑海很久，直到有一次去到沙井调研。

这是两个由于历史原因，遗留下来了非常有特色“遗产”的区域，是有成片的小产权房，并且，这些小产权房做得可以媲美商品房了。

（沙井小产权裕盛华庭）

许多人印象中的小产权房是那些夹在城中村里的房子，居民自建然后拿来卖，但深圳其实还有许多是村委集资建的房子，30几层电梯房、有物业、有社区、和商品房吗没太大差别。

（沙井小产权盛芳园）

当我看到沙井盛芳园的时候，我根本没把它和小产权结合在一起，因为实在太“商品房”了，地下停车场、篮球场、游泳池、观赏鱼塘、儿童游乐场、便利店、休闲会所等大社区商品房应有的配套，它都有了，南区北区中间甚至还连着一条空中走廊。

（儿童游乐场所）

（观赏池塘）

（休闲会所）

（游泳池）

（社区园林）

这样的小产权，纵观深圳吗没几个，这样的小产权完全不用质疑洋房片面或定居不宽敞，坐在盛芳园休息的那一瞬间，我脑海中浮现：这样的小产权，为什么无法买？

（盛芳园和优良中寰、西荟城一期一路之隔）

盛芳园和优良中寰只隔了一条马路，但是盛芳园只有2万出头，而优良中寰已经卖到4万6（当年开盘），三分之一以上的基差，吗非常心动吸引，甚至盛芳园的小区环境要做得比优良中寰还要好。

于是我迅速在脑中算了一笔账，目前盛芳园主流洋房是95-97㎡的2房，20000元出头，总价190万，可以最低5成首付，贷款5年（信用贷），许多人都说小产权需要纸制退款，但有些的确可以操作，所以别杠。

这样也就意味着首付要拿出95万，然后每个月月供近2万。这样算下来，的确不划算，有100万的首付，首套完全可以去撬动330万的房子，可以在龙岗买到3房，甚至还能在一些还不错的地段买到一房或者二房。

这样看来，的确不划算。这就引出第二个难题：如果非要买，小产权究竟适合什么样的人买？

小产权房和商品房一样都要看地段，地段越好、产品越好，价格就越高。

所以小产权也有价格梯队，第一梯队是以南山、福田这些中心地段的小产权，价格去到3-4万。

越往关外走，价格会越低，但如果产品特别优质，像盛芳园这样的，价格能上到2万，其余一些非村委自建、隐藏在各大城中村里内的居民自建房，普遍在1-1.5万/㎡，最低的只有7-8000元/㎡，算下来总价最低50万就可以买到。

（村委集资小产权价格较高）

（农民房价格较低）

50万的小产权对标300万的商品房，巨大的基差是两个诱惑，不断挑起人们的神经，刺激他们对利益的追逐，买和不买，犹豫不决。

小产权不是每个人都适合买，如果非要买，也只适合以下这两类人：

一、钱多却没投资渠道的。手头的子弹已经打光，没购房名额也不该要投资其他城市的，有多余闲散资金，愿意接受信用风险投资的，可以买。

小产权的投资，长期看是博征地，短期是博租金。

两个地段不错的小产权，租金回报率比住宅高的多，南山一套小产权，42平方米的一房总价82万，租金能去到4000-4500元，一年的租金收入是4.8万，租金回报率为6%，而商品房的租金回报率只有2%-3%左右，算上每年10%左右的租金增长，这样一套小产权不到15年就可以两清。

而关内的旧改征地，往往拉锯10年以上，这10几年，基本可以把当初买的小产权本金赚回，先期如果征地，博赢了，那是巨赚，就算是没得赔，也不算亏，毕竟当下的许多理财产品基本都跑不赢通胀。

这类钱多且不担心信用风险的人群，其实小产权也是投资的一种方式，奥苏了赚得更多。

二、没文凭需求、不考虑入户、纯考虑自住的刚需自住。

同僚对小产权非常心动，为此也大概算过一笔账，他在住在两个3000元/月的单间，一年租金支出是3.6万，而关外稍微便宜的一房一厅的小产权，总价50万，自己住满13年就回本，期间他住的空间更大更宽敞，也可以不用搬家，不用接受房东的随意涨薪，还能在这座城市找到些许的安全感，对于还是单身的他而言，没什么不好。

（小产权也带装修）

如果去买商品房，他只有50万只能作为首付，加杠杠能撬动160万总价的房子，也能买个小洋房的一房一厅，但他也要因此背上每月6000多的月供，这对于刚毕业1-2年的马克而言压力过大，而小产权不需要月供，一次买断后没太大负担。

此外，当下深圳的换房成本很高，如果他一开始就买了深圳的小洋房上车，这类产品未来不是深圳的主流洋房，涨幅肯定不会太高，算上利息成本和机会成本、贷款成本和换房成本，5年内这套房不涨就等于亏。

再往深了想，如果小产权没征地，他可以一直住，期间如果有了更多存款，还可以直接买商品房，首套名额未用，依然是3成首付，小产权还能出租出去做房东，如果征地了，是两个以最低成本博红本的机会，如果征地没索赔，在做足合同、公证的情况下，还是能拿回当初小产权购房款，即使亏，也没亏太惨。

所以能无法买小产权，最终还是要归结于什么目的，并且要衡量时间成本和机会成本做出最适合自己的考虑。

依然还是开头那句话，如果去博，信用风险太大，当下还是以稳健的投资为主，但如果放开态度，买小产权自住也没那么糟糕，单身自住不考虑学校，资金也有限，背不起贷款也没合适的投资渠道，当下用一笔钱解决定居难题，也没不好。

正所谓乱花渐入迷人眼，依然是各花入各眼。

经常出去调研，有一次碰到两个滴滴师傅，在宝中有一套商品房，在固戍有2套小产权房（村委自建），他说当时买的时候只要5-6000元，现在已经2万左右了，2房租金在4000元，他笑嘻嘻说，早知道当初多买两套。

场，未知的信用风险太大，所以普通人不建议去碰小产权，一不留意血本无归。

但许多人都不清晰自己的资产该如何配置，未来和当下最佳的选择方式又是什么，如果你在购房道路上有些迷茫和更细节的购房难题，可以添加文末二维码房产咨询师进行咨询了解。

最后再说一句，小产权有信用风险，如果非要买，要西雷型楼盘、村委集资的，别碰城中村的居民自建房。

，但我还是庆幸它给了我两个家。

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以上为正文，来自粤海街道周主任