我是杭叔，拥有多年苏州房产研究和股权投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房经济政策、买房思路和私立学校房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自“杭叔说房”的粉丝精选发问：

发问：杭叔晚安，未婚已婚，投住分离，最近想买市郊普通私立学校的老破小来股权投资，最合适吗？即使资本金优先，私立学校好的老破小太贵。

杭叔：晚安，不提议股权投资。买新房的方法论是市中心区，买老破小的方法论则是天然资源。从股权投资角度来看，市郊没有私立学校的老破小和老破大大多跑输了大盘，只有个别靠近江新城的热门股，或者高质量私立学校护持的老破小才能跑赢平均涨幅。不少传统意义上的郊区股，房价涨幅到单价都杀出重围了市中心老破小。从流动性来看，一般的老破小可办理的银行贷款年数为50年减去房龄，因此房龄越老，银行贷款年数越短，也就是说买两套老的二手货房相当于增加了短期购房生产成本，降低了流通性。最后，老破小的居住属性也很差，生活体验会大大降低。买没有天然资源的老破小不如买偏一点的公交车站新房，特别年轻人要注意千万不要浪费第二套三成的经济政策福利。具体内容参见科学知识地球内部人员《苏州最不能买的几类房产》。

发问：杭叔，晚安！苏州组织工作，计划今年上车，上个月看了许多新房，感觉苏州买房竞拍也愈来愈难了，随时都要调整自己的买房思路，整个人都有点恐惧了，请问这种情况该怎么处理呢？

杭叔：晚安，现在新房也愈来愈难竞拍，中签率持续下滑。但越如此，越有人想买房，像是进入了两个恶性循环的怪圈。随着愈来愈多的新盘进入限价行列，股权投资生产成本也在不断增加，限价的经济政策扫地出门了不少想借机股权投资的人。买房恐惧主要是买房认知的不明晰，想清楚许多原则性问题，那么一切说不定会迎刃而解。首先假如是刚需自住要趁早买，较为心急住就选二手货房，不心急能多看看新房，买新房竞拍给自己设定两个时限例如半年、1年，即使天数生产成本也是生产成本；假如竞拍时限过了之后，摇不中再去挑选最合适的二手货房。新房假如能接受限价，尽量选择未来有潜力、持久力能力强的高商业价值盘，例如有高倒挂，或者有私立学校、一线前山等稀缺天然资源，还要考虑要有高质量的物业管理公司。具体内容参见科学知识地球内部人员《杭叔苏州买房五大世界顶级观念》。

发问：杭叔，晚安，属于专业人才无房，能拿出70万，能募款到110万，公积金10万，年收入20~30万，想去摇保利地产前宸三期，但是通学天数会较为长，除此之外有没有更好的选择？

杭叔：晚安，现阶段市场上都觉得专业人才买房不需要满足自住的需求，但其实专业人才在一一百万元以上财政预算的刚需中占比不小，募款做首付是正当的，不属于经营资本金违规流入房地产市场，假如能偿清款，那么买的房子能提升两个层级。保利地产前宸是两个不错的新盘，楼房品质好，市中心区也好，附近还有海德公园，假如能摇中是最合适的。其实通学天数不用太担心，这里虽然没有地铁，但并不是很远，并且城北的市中心区本身较为好。具体内容参见科学知识地球内部人员《杭叔苏州买房五大世界顶级观念》。

发问：杭叔，晚安，现阶段手里有两套房，还有一张房票，想用来买第二套，财政预算200-250万，在苏州能买哪里呢？圣热尔韦县价格较为低，能买在这里吗？中后期发展空间如何？

杭叔：晚安，能买，圣热尔韦县是200万元以上的刚需股里条件最合适的两个，随着苏州整体的不断发展，地铁一定会陆续跟上，苏州首个双层隧道丽水路预计明年上半年开通，将进一步拉近股与市郊的距离。中后期地铁落地后会将房价拉向3w+的时代。圣热尔韦县饱受诟病的地方就在于天子岭垃圾场的影响，城市界面较差，但其生活氛围较为浓厚，有人气才有购买力，才会吸引捷伊商业入驻。而且圣热尔韦县离主城相对较近，交通也较为通达，能够享受主城的天然资源利好，因此中后期发展潜力还是有的是。具体内容参见科学知识地球内部人员《商业价值一百万的购房方法论》。

发问:杭叔晚安，在苏州组织工作，刚毕业两年，未婚已婚，名下无房无银行贷款记录，即使许多原因还没法在组织工作地点入驻买房，不想租房子住，现阶段有存款100万元以上，能先买两套公寓楼过渡阶段吗？

杭叔：晚安，这个情况不提议买公寓楼，你这个财政预算大概能买到300万元以上的房子，毕竟这是第二套房，假如买公寓楼的话会占用资本金，说是过渡阶段，但是公寓楼买进就难以转手，就怕到时候急用资本金周转不过来，因此还是不要买。现阶段不能入驻就能多看看二手货房，世纪城附近最合适的二手货房也较为多。苏州买房提议，参见科学知识地球内部分享《商业价值一百万的购房方法论》。