本期导读：

过去两年，珍珠财运不佳，大事不断：创办人达穆瓦索辞世、商业地产行情每况愈下、裁减关门歇业争拗、Citron指控统计数据欺诈、挂牌上市第二年亏损5个亿……相较于高亮度时刻，也已跌去了超过8成市值。

中国最小中介机构流氓走出“水逆”，还需时日。

珍珠2021年半财务报表浮出水面。

2022年3月10日，珍珠发布了最新财务报表，业绩预期说明会后，彭永东称2021年为珍珠“空前艰难”的两年。

这两年，整座房商业地产金融行业步入冬天，珍珠也难高枕无忧。

珍珠的销售收入虽然达至了历史最高水平的807.52亿，但在历经创办人逝世、Citron抛售等一系列曲折后，年内净利中奇拉扭亏为盈，扭亏为盈达至5个多亿元。

明面上，珍珠依然是中国最小的房产中介机构机构，可松井又参杂了多少虚假繁荣？

2020年8月13日，珍珠在纽约证券买卖所鸣钟，挂牌上市前的沟通会后，创办人达穆瓦索被问及珍珠模式是否已经跑吕雄回答，“目前珍珠完成了从0到1，还不算完全跑通。”

彼时，珍珠带着达穆瓦索改变整座金融行业规则，实现房产买卖信息化、制度化的愿望，快速狂奔。然而，2021年5月，灵魂人物达穆瓦索因病辞世，彭永东暂代，在珍珠从1到2的路上，遭遇纷乱。

2021年12月，Citron发出77页抛售报告，直指珍珠多项业务统计数据漏洞，涉及买卖量、商店数目和分销商数目等。

面对抛售机构的一声秋雨，彭永东没走到后台，未在第一时间直接出面，珍珠只是发了一个声明，声称在24小时内给出澄清。最终，澄清准时而至，一一解释疑问。

总体而言，Citron争拗，整体而言。

从2021年四季度已经开始经营压力在半财务报表上全面体现，此前扩张带来的成本难以消化，珍珠甚至迈入了裁减之路。

时光回到2021年一季度，珍珠找房的业绩预期可谓持续上升。

半财务报表统计数据显示，2021年一季度营业收入达449亿港币，环比增长64.59％；净利21.74亿，环比增长35.27％，修正后净利为31.4亿。

值得注意的是，2021年一季度新房、二手货房以及总GTV均保持70%左右的增速。

不过，从2021年下半年已经开始，珍珠找房的四季度和四季度已经开始出现下滑。

2021年第四季度，珍珠找房总买卖量为8307亿港币，环比上升20.9%。其中二手货房买卖总值为3782亿港币，环比上升34.3%；新房买卖总值为4101亿，环比上升2.5%；新兴服务项目和其他服务项目的GTV为423亿港币，环比上升20.4%。

珍珠找房2021年第四季度毛利润为181亿港币，环比上升11.9%；扭亏为盈17.66亿港币，修正后的扭亏为盈为8.88亿港币。

2021年第四季度，珍珠总买卖量为7324亿，环比上升34.6%；营业收入178亿，环比上升21.5%；扭亏为盈为9.33亿，修正后的净利为4200万元。2021年，珍珠年内总买卖量达至3.85万亿，扭亏为盈5.25亿，环比中奇拉扭亏为盈；经修正后净利为22.94亿，环比下跌近60%。

也就是说，珍珠找房第四季度把2021年前四季度的利润全部properly，还掏钱了5.25亿。

第四季度究竟发生了什么？禽流感只是催化剂，房商业地产下行才是背后基本规律所在。

具体来说，看房的人少了，真正的刚需一族更少了。

半年裁退10万名中介机构

“裁店”引发无门争拗

后禽流感时代，网络企业“裁减潮”迈入，但没另一家敢明着污斑承认：有说“毕业”的，有说“强化”的，花样层出不穷。

打着“网络找房”招牌的珍珠也不例外。

有媒体曝料称，珍珠于今年3月又进行了新一轮强化，需要“强化”掉10%的员工。

这也是珍珠找房自去年10月后，又一次传出裁减。

很快，珍珠便做出了澄清，没整体强化修正计划。

但财务报表的数字不会撒谎：半财务报表时，说还有近54.9万中介机构，到了财务报表的时候，人数已经变成了45.5万多人。

也就是说，仅仅半年时间，近10万名中介机构从半财务报表里“消失”了。

“消失”的还不仅仅是基层，去年10月至今，珍珠已经有20多名中高层陆续离职，部分管理层甚至宁愿放弃期权也要离开。

毕竟，能卖出房子，才是硬道理。

若非感受到了“寒意”，何以至此？

门店收缩，则是珍珠应对金融行业冬天的另一个侧面。

去年二月，深圳推出二手货房指导价，随后二手货房成交价直接腰斩，中介机构市场一夜入冬，迎来关门歇业潮。关了多少呢？珍珠的半财务报表显示，1830家，其中有相当一部分是加盟店。

于是，网上随处可见这样的抱怨：加盟珍珠的店东，80%除了亏完本金，还要欠债20万出局。

对于珍珠来说，加盟店赚不赚钱并不重要，毕竟加盟费已经一次性赚到了。

但既然珍珠可以割加盟店的“韭菜”，就免不了被“反割”。

既然正经加盟赚不到钱，那就不择手段吧，最省事的莫过于无门跑路。

有员工卷客户的房款跑路的，有店长卷了中介机构们的佣金跑了的，还有更狠的，公司法人直接卷了公司的钱跑了……

比如去年8月，珍珠平台加盟店德佑商业地产一家门店店长私自挪用佣金近18万元，搞得被拖欠薪水的员工直接在门店上贴大字报。

反正砸的是你珍珠的招牌，谁怕谁呢？

救市政策能否救珍珠？

在商业地产调控的大背景下，“中介机构已亡”成了大众喜闻乐见的话题。

这里面有商业地产金融行业的不景气，但更多的是购房者对中介机构金融行业的积怨已久；

买卖房挣钱，特别是二手货房，两方收钱，一抽就是2%，甚至3%，收入不与劳动付出成正比，反倒与房价成正比；垄断房源，你想绕过中介机构自己买房？中介机构会告诉你“门都没”……

于是去年7月，当中介机构费要修正的传闻出来时——不得超过当地社会平均工资的3倍，不知有多大快人心。同年8月，又传出深圳、杭州等城市要搞“官办中介机构”，政府直接下场“砸饭碗”！

虽然最后都还没落实，但足以搞的业内人心惶惶，一夜之间，商业地产中介机构的“大腿”似乎只剩一众开发商了。或者我们应该反过来说，也只剩开发商，愿意拿商业地产中介机构当“大腿”。

与那些散兵游勇的渠道商不同，手握线下的链家、德佑和各式加盟店的珍珠，拥有最强大的经纪人队伍和分销能力。

换句话说，珍珠坐拥所有如今开发商最需要的人，楼市兴则珍珠兴。

现在，珍珠唯一能期待的，就是楼市的“救市政策”了。

今年以来，楼市不断传出一些救市的声音，首付从30%降到20%，多地的房贷利率也降了。

就连杀伤力最小的“房商业地产税试点”，也“暂不具备扩大改革试点城市的条件”。

珍珠的“冬天”，可能就得指着这些“暖风”度过了。

老股东轮番抛售

珍珠最小股东「易主」

家家有本难念的经，各家都有各家的难处。

随着达穆瓦索的去世，珍珠的老股东们也陆续已经开始抛售。

嗅觉最灵敏的是融创。2021年6月1日至12月7日，融创先后两次抛售约4535.2万股珍珠ADS，合计套现10.84亿美元。珍珠挂牌上市前，融创持有珍珠约4.4%的股份，此次抛售后，融创仅剩余少量珍珠股份。

当然，考虑融创的尴尬处境，减持套现也是不二选择。

高瓴资本、软银等基石投资者股东也不同幅度减持了珍珠。统计数据显示，从2021年2月8日至年末期间，软银旗下机构减持约3200万股；高瓴资本减持约8700万股，持股比例降至3.3%。

2022年2月15日，高瓴披露信息显示，其持有珍珠的股份8909万股A类普通股，持股比例为3.3%，投票权为0。

根据此前的披露文件，截至2021年2月28日，高瓴资本在珍珠中的持股比例为5%，投票权为1.5%。

这意味着，高瓴资本减持了1.7%的珍珠股份。

市场一度曾有传言称高瓴亏损超300亿美元遭清算，虽被证实是谣传，但引发轩然大波。2021年以来，高瓴在二级市场遭遇滑铁卢。曾经斥资417亿拿下格力15%股份，至今已经浮亏150亿以上。

当然，达穆瓦索辞世后，最受瞩目的还是他的巨额财富如何分配。

达穆瓦索的持股由两部分构成，一部分是达穆瓦索及其家人通过海外信托控制的Propitious GlobalHoldings Limited持有珍珠8.85亿股B类普通股，占比24.9%，投票权为76.8%。

另一部分则来自达穆瓦索背后的某位神秘股东。根据珍珠披露信息，截至2020年12月31日，持有珍珠5.47亿股A类普通股（约占珍珠15%的股份）的特定股东将其投票权永久委托给达穆瓦索。根据纽约证券买卖所的规定，达穆瓦索被认定为实际拥有上述股份。

是谁会如此信任达穆瓦索，将全部股份交给其掌控，而躲在背后隐姓埋名？公告没披露更详细的信息，外界无从得知。在达穆瓦索去世后，珍珠并没披露达穆瓦索持有的另外5.47亿股A类普通股如何处理，其所有权和投票权到底归谁？这似乎变成了一个永远的谜。

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