积极推进租赁房基本建设、培养和发展趋势住房租赁销售市场，是贯彻执行“房屋是用于住的、并不是用于炒的”这必须位的关键措施，是推动房地产业身心健康发展趋势的关键內容，处理新市民住房难的关键方法。

　　今日(7月24日)14时，上海市第一批公布转让的两张租赁房商业用地在上海土地交易销售市场交易量。两张农田各自坐落于合肥合肥肥西和嘉定新城，采用“只租不售”方式，新项目完工后，将最少出示1897套租赁房楼盘。这意味着上海市增加租赁房商业用地供货已全面铺开。

　　这两张地快部位十分优异，可以说风水地。

　　1.合肥张江南区配套设施衣食住行产业基地A306地快

　　合肥肥西地快部位

　　转让总面积：65007.6平米

　　总建筑面积约13万平方

　　整体规划主要用途：租赁房

　　建筑容积率：2.0

　　转让期限：70年

　　转让额度：72392万

　　起拍价楼板价：约5569元/平

　　2.嘉定区嘉定新城E171地快

　　天津地快部位

　　用地性质：租赁房

　　转让总面积：28513.4平米

　　总建筑面积：71283.5平米

　　建筑容积率：2.5

　　转让期限：70年

　　起止原价：42417万余元

　　起拍价楼板价：5950元/平

　　依据周边二手房信息内容显示信息，合肥肥西地快周边的高端新楼盘东郊紫园平均价9.6万余元/平米，一般的紫晶苑平均价也在4.6万余元/平米，地快附近有百度网产品研发管理中心、上海飞机设计构思研究所等，要求应当不是问题。而天津地快周边二手房的平均价也在3万余元/平米到4万余元/平米中间。

　　总得来说，现如今这0.6万余元/平米不上的起拍价楼板价，就是说要抢的节奏感了...

　　或许，这做生意也不容易做。除开只租不售外，也有别的规定哦。

　　1.转让合同书中确立该新项目应优先选择为产业园区内各种创业创新优秀人才出示定居配套设施服务项目。

　　2.经营管理层面，由买受人创建一致的管理方法及综合服务平台，对租赁房开展租用管理方法，严禁更改主要用途应用、转租房、群租以及他违背有关要求的个人行为。上海浦东新区合肥肥西地快租期标准不超出6年，天津地快租期标准不超出3年。

　　在最近公布的“十二五规划”住宅建设规划中，上海市已确立增加租赁房商业用地的供货和加速租赁房的基本建设，预估增加供货各种住宅约170万栋，在其中租赁房约70万栋。

　　据上海市规划和国土资源局副局岑福康详细介绍，“依据前不久國家九部委局《有关在人口数量资金净流入的一二线城市加速发展趋势住房租赁销售市场的通告》规定和上海市的详细情况，当今在大幅度提升租赁房供货、标准租用销售市场培养和发展趋势的环节，要充分运用国企的推动和推动功效，尤其平稳租用关联、提升供求平衡等层面的功效，将激励一部分国有制企业转型升级为组织化、产业化、规模化、系统化的住房租赁公司。”

　　从第一批交易量的两张租赁房商业用地状况看，《国有制土地所有权转让合同书(租赁房商业用地)》中确立了租赁房商业用地有关基本建设和经营等项目生命周期管理方法规定，实际包含：确立了转让用地性质为租赁房商业用地，转让期限为70年，租赁房物业管理“只租不售”，买受人应在转让期限内总体拥有并不断租赁经营租赁房物业管理，买受人应参考政府部门有关要求，创建包含租用另一半、租赁期、房租、租用应用管理方法等一致管理方法及服务项目等;一起也确立了租赁房去化率、套型、全装修等基本建设规定，及其租赁房商业用地中城市用地和城市公共空间基本建设规定。

　　事件，上海市将在大城市管理中心或副中心第三产业聚居区、高新科技产品研发聚居区、产业链区域先进制造业聚居区、近郊区各新城区管理中心等学生就业聚集地区;城市轨道顶盖、城市轨道网站附近等地理位置优越地区;及其商业服务、办公室、住宅的经营规模构造急需提升地区，不断提升租赁房商业用地供货。

　　一起，对于租赁房的特性，深化打造出“以民为本、环境优美舒服”的租赁房工程建筑，依照工程建筑合理布局紧凑型、工程建筑外型简约美观大方、工程建筑占比限度适当，工程建筑绿色环保等标准，激励建筑规划设计自主创新;提升物业管理服务、便捷商业服务、主题活动沟通交流、书籍翻阅、洗衣房、健身会所等衣食住行服务设施;设定室外室外楼梯、最底层空架等户外活动游戏场所与城市公共空间，提升租赁房的适应能力，提高小区室内空间质量，构建优良的左邻右舍相处气氛。

　　继第一批租赁房商业用地供货后，上海市将尽早相继公示转让若干意见批号的租赁房商业用地，并将颁布总量商办用地转型发展为租赁房的整体规划农田相关建议，拓宽渠道提升租赁房供货。

　　上海市首先推荐租赁房商业用地，传送什么数据信号?

　　坚持不懈“房屋是用于住、并不是用于炒”，服务项目“住有所居”

　　上海房地产市场一直被认为是全国市场的风向标。完善租购并举的住房体系，是在目前的时代背景下，上海的一项制度性考虑。

　　根据有关部门的调查，“十三五”时期，全市居住房屋的总量基本能满足需求，但是供应结构需要进一步优化。随着经济社会发展和新型城镇化推进，自住和改善型需求依然较强，中低收入户籍家庭和非户籍常住人口中青年人才的居住矛盾比较突出。住房发展要积极适应人口结构和居住生活方式的变化趋势，满足居民合理的居住需求，既要稳定供应商品住房，又要进一步确保保障性住房供应，加大租赁住房供应。

　　同时，要更加注重空间布局的合理性，更加注重资源集约节约利用，更加注重发展中小套型普通商品住房和节能环保住房，切实服务“住有所居”。

　　因此，上海在《上海市住房发展“十三五”规划》中明确提出，“十三五”期间上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加，其中新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。同时，将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制。

　　从土地供给侧结构性改革出发，推进租售并举

　　提到加大住房供应，人们便会首先想到供应的“龙头”——土地。

　　2015年末以来，全国新建商品房和二手房成交价格呈现快速上涨，各大热点城市土地市场迅速升温。增加土地供应也被视为稳定房价的重要举措。然而，在投资性需求没有得到有效抑制的前提下，为扼制房价上涨而单纯增加土地供应，并非房地产调控的良策，且极易造成对未来城市发展空间的“透支”。

　　“在当前资源紧约束条件下，一方面，需要稳定并有序保障住宅土地供应，稳定市场预期，严肃市场监管，坚决抑制打击房地产投机行为;另一方面，在城市发展方式转型的大框架下，需要积极探索房地产土地供应结构优化和供地方式改革，精准施策，促进房地产市场的持续健康稳定发展。”相关部门负责人表示。

　　“十三五”期间，按照“商品房用地稳中有升、保障房用地确保供应、租赁房用地着力加大”的原则，上海将在原计划600公顷(其中商品住房350公顷、保障性住房250公顷)的基础上，提升至年均供应住房用地1100公顷，并进一步优化调整结构，其中商品住房用地约400公顷、保障性住房用地约360公顷、租赁住房用地约340公顷，主要在就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域，研究集中推出一批新增租赁住房用地，同时探索存量商办项目改为租赁住房，加大中小套型供应比例、研究适当提高租赁住房用地容积率。

　　经初步测算，“十三五”期间计划供应土地5500公顷，可提供住房约170万套，其中市场化住房约115万套，包括商品住房约45万套、租赁住房约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%;保障性住房约55万套。

　　据了解，上海将划定租赁住房“十三五”重点实施区域。原则上优先增加三类地区的租赁住房供应：

　　1.就业集聚地区，为实现职住平衡，适度增加租赁住房。如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区，张江、紫竹等科技研发集聚区，临港等产业板块制造业集聚区。

　　2.交通便利地区，鼓励租赁住房布局在轨交换乘枢纽、站点周边。针对有轨道交通站点的轨道交通停车场项目结合上盖综合利用，允许在一定服务半径内，适度增加租赁住房。

　　3.商业、商务办公过剩地区，经评估，对于商业、商务办公总量确实过剩的区域，可视情况将部分未出让的和存量商业、商务办公调整为租赁住房。

　　此次率先推出的浦东新区和嘉定区的两幅地块，就分别位于张江南区配套生活基地和嘉定新城。除了规定今后“只租不售”，出让合同中还明确该项目应优先为园区内各类创新创业人才提供居住配套服务。运营管理方面，由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。

　　国际大都市经验对上海的启示

　　上海在上报国务院审批的《上海市城市总体规划(2016—2040)》中提出了建设成为卓越的全球城市的新目标。而放眼全球，国际上一些著名的全球城市，普遍有着较为完善的，购租并举的住房体系。

　　“在一些发达国家，如美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等，居民中住房承租住户的占比均在30%以上，其中，美国、英国等国家的承租户在住户总量中的占比近十年来持续上升。”华东师范大学东方房地产学院副教授崔裴表示。

　　相比之下，上海以及国内一些大城市的住房自有率偏高，租赁住房市场发育还不够健全。另据上海社科院的调查，2013年上海家庭住房自有率约为70%，租住比例远低于伦敦、纽约、东京等5570%的租房率。

　　除了租赁住房比例高、自有住房比率相对较低以外，国际大都市住房租赁来源多元化，社会和私人出租都占重要比例。如，伦敦2008年的私人出租部分和社会出租部分分别占住房总量的19%和24%。不同性质的租赁来源在住房租赁市场中发挥不同的作用，私人租赁可以满足多样化的市场需求，特别在满足高端客户需求上有其不可或缺的作用。

　　此外，国际大都市一般都会以法律及行政的方式，对住房租赁市场加以规范和引导。业内认为，对于年轻群体和中低收入群体，住房租赁将成为常态。对上海来说，尤其应重视住房租赁制度的建设，认真学习国外先进经验。

　　以浦东张江、嘉定新城两幅租赁住房用地出让为标志，上海已经启动加快租赁住房用地的进程。今后上海还将探索由开发商地块内自持配建租赁住房，向政府整区域配建租赁住房转变，优先供应租赁住房用地。