超级购房实战手册2—区位商圈选择篇

又到了全民看房的季节。

跳槽/结婚/生娃，还有买房换房这些现代人生活中的节点工程，都在一年之春必须有个交待。鸭梨山大啊，必修课就是必修课，谁让一年之际在于春呢。

作为一个因为“学业+工作=兴趣”的地产老炮儿，可以很负责任的跟大家说：

“从业那么多年，我真的看了不下1000套房”。

所以，平时朋友/同学/家人来问房子的时候，发现很多早已成竹在胸的“铁一般的事实和规矩”，广大买房群众居然都还不知道。每每跟我聊起后都兴趣大浓，甚至打赏派红包转粉，催促我立开小蜜圈开班的都不在少数。

因此，觉得真的有必要好好的跟大家聊聊这些咱们业内的独家不二的买房法则，不说地表最强，好歹也一定是可以称霸买房江湖的“买房真经”了。

上一篇是“城市判断篇”，就是告诉你到底在一个城市该不该买房。

本篇是确定要在一个城市要买房后的“区位商圈选择篇”。

这篇主要是跟大家谈谈，在一个城市里，怎么能够选出买了稳赚不跌的区域商圈和板块。

第一条：搞清楚一个城市的发展走向。

这条厉害啦，完全是对着地图指点江山的帝王即视感呢。不用担心，下面的方法绝对好用，完全没有方向感也完全搞得懂哈。

1）看地图，到底南北长还是东西长。

由于咱们地球的造型，加上人类群居爱热闹的特性，基本上一个城市是不会按照圆形均匀发展起来的。比如北京原来的走势就是很明显的东北发展为强的方向；上海的最长的是东西向的延安路，其实就是上海东西向发展为主的结果。

即便是完全人工的新型城市比如迪拜/拉斯维加斯，其实因为跟其他城市的连接的频繁程度，也会有交通走向上的强弱之分。

2）如果一个城市有两个机场，把两个机场联成线，就能立即看出一个城市的走向。

这方面上海/东京最明显，两个机场一东一西，所以城市的东西向轴线发展特别明显。

3）没有机场的，那就用连接其他城市的高速公路来和市中心做连线，同样可以在地图上呈现出一个城市的走向。

不过这点咱们帝都大北京除外哈，条条高速通北京，画出图来就是一个星形了。

通过以上3点，找到一个城市的发展方向后，一个基本结论就有了：

优先购买城市发展走向上的区域/商圈。

第二条：判断区位商圈好坏，用全球通用的3S1J法则

还是一次澳洲之行，同行朋友完整的讲解了这个买房挑区域的梁金法则。

第一个S=Subway。地铁。

地铁通的，或者地铁站点特别密的区域/商圈优先考虑。

交通流=人流=房价走高的法则再次凸显。不要太相信本地人嘴里的好地段，一个是很有可能跟他自己的出身条件正相关，更不要说很多本地的地段，今天完全在地图上标不出来啊。所以，最靠谱而且一定最后成为“地段识别”主要依据的就是“地铁站点”。

PS：认真做条广告哈，咱们的宇宙无敌超级好用的兔博士app里有超级好用的按照“地铁站点来找房”的贴心功能，还有独家的站点楼市行情分析报告，赶紧搜索“兔博士”下载吧。

第二个S=Shopping。商场和商业配套。

很多买房老司机都不注意商业设施对一个区域和商圈的提升或者拉低作用。主要是因为上篇说的，国内的炒房主要集中在炒新房。所以按照而国内是先住宅再做配套商业的开发顺序，买新房的时候往往周边的配套根本没有建起来，那就更谈不上了解商业设施的好坏了。但其实一个区域的商业配套几乎可以决定一个商圈未来10年的增值和发展。尤其在海外，基本上商业配套不但是区域房价的直接支撑，而且配套本身也跟区域房价成品牌互惠的强关联关系：配套的品牌越有号召力，区域商圈的房价就愈容易上涨。

(科普一下：国外的规划基本都是要求先有一定的商业配套才能建设对应比例的住宅，这跟国内是完全因果相反的。)

其实这点也能解释为什么女生买房容易看得准买的对，答案很简单：因为她们懂逛街啊。

第三个S=School。学区和教育资源。

很多妈妈们看到这里要起身鼓掌了。哈哈，虽然笔者一直不赞成买房时优先考虑所谓的“学区房”，但是不得不承认，这条不仅对于华人购房适用，甚至在全世界都算是一条硬道理。而且对于一个区域和商圈而言，一旦学区好排名靠前，基本上就是房价有保证的好商圈。

(科普一下：国外的学区房是按照周边所有房源的总量关系来设定的，意思是就算周边符合学区的每户人家都同时入学，学校也能容纳。这也是笔者不看好国内的学区房的关键所在：国内学校是根本容纳不了二手市场对于学区房的暴涨需求的。所以因此，现在的学区房几乎每个学期都要调整入学政策，导致上一年还有学区资格的小区很有可能下一年就划在学区外了）。

第四个J=Job。工作和就业机会。

这条也是大家买房经常遗忘的。其实这条也符合“人流=钱流=房价走高”这条硬道理。谁都想住的离工作地比较近，所以一个城市热点产业周边的可居住区域一定是房价坚挺的区域。比如北京聚集着最多互联网创业公司的望京，上海聚集着医药软件大批新创公司的张江，还有深圳南山区的科技园有腾讯，杭州的滨江有阿里，这些区域几乎都是最近几年涨价最快的区域。

理工男要问了：工作地离居住的最佳距离是？

如果不管价钱，当然是半小时/或者5到8站地铁站啦。

第三条：看山望湖临江面海制胜论。

这条是笔者最推崇的，咱们老祖宗的风水相地八卦阵里早就写的清清楚楚了： “稀缺资源”永远值钱。对于城市而言，最稀缺的一定是一个城市先天或者后天的的风景资源。曼哈顿的中央公园，悉尼的达令港，新加坡的滨海区，上海的外滩，香港的半山，甚至是不缺海景的三亚，推窗见海就是房价的强支撑。

笔者有条特别的操作指南：到一个城市一定搭乘一下观光BUS，高效的看完这个城市的风景和名胜资源。

针对二三线城市的第三条：政府大楼、机场和高铁站都要圈出来。

看过全球标准，再来看看咱们更具实操的老家购房区域地段判断法则：

政府大楼所在的区域一定是好地段；

高铁站周边的区域要花时间培养；不过按照日本的新干线发展来看，整体是升值的；

机场，就比较特别，原来由于高度控制只能造别墅的规划要求，导致早先中国城市的机场周边都是豪宅区，但是随着人们对生活质量的要求，如果配套交通跟不上，机场周边不见的是房价的必涨区。

最关键的第四条：学会看数据(女生也可以试试啦)。

看过上篇的朋友们一定知道数据的作用，作为数据控的我，甚至做了兔博士这样的宇宙无敌超好用的地产数据工具来方便的读取数据，在一个城市里选择区域时，我会看下面这几组数据：

1）这个城市哪个区域新房最好卖？

2）这个城市哪个区域2手房最好卖？

3）这个城市哪个区域新房价格最高？

4）这个城市哪个区域2手房价格最高？

5）这个城市最近3年上涨最快的区域和商圈TOP10？

广告一下：先在兔博士app里找到这些数据，然后再启动一个城市的房产投资之旅，这真的目前全网找得到的最好方法呢。

好了，本篇又码2500字。这篇给大家整理了在确定准备买房的城市中，选择好要关注的区域板块的关键方法。跟上一篇“判断一个城市是否可以进行房产投资”一样，正好是4条。接下来的一篇，会跟大家讲讲，咱们业内是咱们判断一个小区楼盘的好坏的。

所以，赶紧关注咱们公号吧，别错过了这价值连城的超级购房实战手册呢。

笔者介绍：

兔博士app创始人 刘煜

1998年同济大学 建筑城规学院毕业

房地产开发咨询 从业18年

为万科／中海／绿城／星河湾等知名开发商服务多个知名楼盘

2016年 创办国内第一个用数据说话的房地产大数据好产品兔博士app。