对于城中村村民、旧改从业者等人来说，回迁房早已是老生常谈的话题；对于大部分非拆迁户而言，回迁房仍是个陌生的领域，大多数人知之甚少。

01什么是回迁房？

回迁房，全称“回迁安置房”，是指旧改项目（城市更新、土地整备、棚改）拆迁补偿时，拆迁主体（开发商或政府）补偿给被搬迁物业权利人（回迁户）的房屋。

回迁房本质上是“以旧换新”。

02为什么会有回迁房的存在？

实施旧改的拆迁主体，在拆迁补偿过程中主要有两种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是产权置换，即用未来建成的新物业置换被搬迁人的旧物业。

拆迁主体为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时被搬迁人只能选择产权置换（赔新房）。旧改拆迁启动签约后，新房的交付往往还需要5~6年，许多被搬迁人在拆迁过程中需要寻求回迁房权益的流通变现，不得不将其拥有的回迁房权益转让给他人以获得更高的价格，而买家也将获得回迁房权益价格与商品房价格之间的差额。

这便是“回迁房指标”的由来！拆迁主体控制成本的需求与被搬迁人获得更高补偿的诉求天然矛盾，是回迁房存在的市场内生原因。

03买回迁房买的是什么？

被搬迁物业权利人（现业主，不一定是原始业主）与拆迁主体签订“拆迁补偿安置协议”后，将以“拆一代”的身份，获得开发商赔付的红本商品房。

在深圳2021旧改新政之前的存量项目中，被搬迁物业权利人可以将回迁房权益转让给他人，通常办法是由买家与卖家签署房屋转让协议、与开发商签署拆迁补偿安置协议。同时，该拆补安置协议需要在街道办、区城市更新局、区住建局等多个政府部门备案，以便将来的新建商品房登记给买家。

购买回迁房，本质上是从被搬迁人手中购买一种回迁安置权益，是一种“指标”，是一种比商品房开盘更早的“商品房期房”。

04买回迁房的主要流程是什么？

买家跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的房屋所有权转移至买家。

再跟拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿安置的权利。

一旦《拆迁安置补偿协议》签订并生效，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并获得商品房交付。

回迁房在深圳已经非常成熟了，有健全的法律法规约束，有成熟的行业实操，安全可以放心购买。

05是否限购、是否限售、能否贷款？

不限购，不限户籍不限社保，深户非深户/港澳台籍都可以购买，深圳多套房也可购买；

不限售，拿到红本就可以按二手房交易；

不能贷款，回迁房指标是买家直接向私人业主购买，且此类房屋不存在金融抵押，所以不能贷款。相对于深圳商品房房价，回迁房的全款金额也就是商品房的首付。

06回迁房有哪些户型？

开发商会考虑回迁户的需求，一般大小户型都会有。以白石洲旧改项目为例，住宅意向户型分别为：55㎡、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（复式），公寓意向户型有4种，分别为：35㎡、50㎡、70㎡、120㎡。

07到时如何选房，客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办？

旧改项目的商品房开盘前，会提前让回迁户统一选房。回迁户选房完毕后，开发商才能开盘进行预售，回迁户选房采取公开、公平、公正的抽签形式，只是不确定抽到几楼、什么朝向。

选房原则是选择补偿面积与新房面积最相近的户型，比如被拆迁面积是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，然后根据合同约定多退少补，具体的退补细则在《拆迁补偿协议》中都有明确约定。

08回迁房的建筑质量如何？

回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。

唯一可能不同的是回迁房一般是室内毛坯交付（取决于拆补协议洽谈）；商品房可能毛坯交付，也可能精装修交付（取决于开发商）。

09回迁房与同期商品房的相同点？

回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。

在深圳，回迁房都是红本商品房，包括住宅、商铺、写字楼。住宅类待拆迁房，产权置换赔付的都是住宅。

在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本不动产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

10客户买了回迁房后，办理房产证时有没有额外的费用？

开发商会不会另外再收钱？

回迁房的本质是“以旧房换新“，买受人与其它正常拆迁户享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。

在办理不动产登记时，所有获赔新房的人都需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。

该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。此类房屋来源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。

11回迁房的核心优势是什么？

收益明显（以商品房价5-6折购入，坐等新房交付后价格拉齐）

不限购(解决深圳购房名额问题)

不限售(不受深圳三年限售政策限制)

12怎么证明购买的原业主的物业具备回迁补偿资格？

关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。

13怎样保障交易安全可靠、没有纠纷？

所购物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等问题？

购买已开放签约的回迁房指标，通过与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，拆迁主体的审核把关及信用背书，可过滤上述风险。

拆迁主体落款盖章即意味着拆迁主体与买受人达成置换物业的契约。买受人未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房，必然以买受人的名字办理不动产登记。

如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，客户仍然可以被拆迁人身份，凭《拆迁补偿安置协议》向拆迁主体主张回迁安置权利。

买受人向原业主购买某一部分面积的物业，具有唯一性，即拆迁主体就这部分旧物业只与买受人签订了《拆迁补偿安置协议》，而没有就这部分旧物业对应的面积与原业主签订任何协议，所以原业主想毁约也没有依据。

14回迁房投资回报率大概是多少？

回迁房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般能达到年化20%以上收益率。

15回迁房以后能不能像正常二手房一样卖出？

当然能，回迁房本质上就是一套商品房。回迁房办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制。

16回迁房不动产登记价是我的买入价吗？还是商品房房价？

目前深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两种情况，第一是按照市场商品房价登记；第二是按照成本价(包含地价、建筑装修等全部成本)登记；具体何种方式，由开发商定夺。

但是不论采用何种登记价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的市场均价，而不是你的买入成本价。

二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记价格。

如果回迁房登记价格是成本价，会不会影响二手交易税费?

按照深圳现行的二手交易税费法规，不管回迁房登记价是市场价还是成本价，对二手交易税费的影响是完全一样的。

目前深圳二手房交易主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易价格即“网签价”有关，与原登记价无关。

17万一有钉子户怎么办？

旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致项目推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。

目前深圳还没有任何一个城市更新项目是因为个别“钉子户”导致项目流产的情况。

18已经交房的回迁房项目有哪些?

著名的旧改项目有：华润大冲城市花园、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、佳兆业城市广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等

19买一套回迁房能赚多少钱？

18年6月时白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元／平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年7月份已经达到8.5万元/平，按合同开发商承诺6年内交房(仅供参考)，2026年7月份又会是多少呢？

目前该区域周边基本没有新房，二手房价则多数集中在10-16万/平。如科技园片区13~19万，白石洲西边老房子大概8~9万，白石洲东边豪宅区大概14~18万。以白石洲的定位，旧改完成以后应该超越大冲片区，目前大冲均价14万/平米，就算大冲未来6年不涨，6年后绿景第一期建成至少也要十五万往上，现在购买的价位就相当于购买了原始股。

20买回迁房如何判断好坏？

要注意什么？

购买回迁房，首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商，大品牌开发商在选择项目阶段即用严苛专业的标准规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险。

同时判断拆迁主体是否有实力，因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改项目前期一般会委托本地具有实力与影响力的拆迁主体，进行旧改的前期工作，包含拆迁、规划报批等，而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理本地政府、村企关系，快速平衡各方利益，快速推进项目拆迁。

判断物业、原权利人的真实性。借助专业人士过滤市场噪音、找到真正的“卖家”并和诚信的卖家签约，然后快速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。

对项目的进度、规划要有一定的基本了解。避免采坑。