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近期有增城的意向购房者向房大大咨询，准备去新塘买房，提前做了很多功课，然后就发现了招商臻园这个“傲娇”的楼盘，购房者问是否值得购买。

招商臻园周边新盘分布情况

房大大查阅了下资料，这个项目是招商2017年3月29日以总价43.5亿、8.46万平配建，实际楼面价高达20195元/㎡夺得的贵价地。“面粉”这么贵，“面包”怎么会便宜！那么，这个项目究竟值不值得买，请往下看房大大的具体分析：

项目情况：工厂工业园环绕距离最近地铁站步行约4公里

资料显示，招商臻园地处增城新福路与创新大道交汇处（新塘万达旁），项目占地8.64万㎡，建筑面积30万㎡，容积率为≤3.61。资料划重点：容积率很高，项目密度很大，近万达。

从卫星地图可见，招商臻园所在版块，除了万达，的确没啥好说的了。项目周边遍布工厂、工业园，像章陂工业街、纺织公司、工业街、可园工业园区等，这些都是污染不小的企业，可见这个版块不管是生活环境还是人员流动情况，都不是很好的居家场所。所幸万达广场已于去年底开业，还能解决部分生活需求。

招商臻园所在版块卫星图

但如果只靠一个万达广场，就想卖比周边项目贵1万的价格，那还真有点“傲娇”。

项目资料打出的宣传卖点还有诸如：位于穗莞深核心的广州增城经济技术开发区，依托广州新东站TOD交通枢纽，13号线和16号线双地铁环绕，很快畅达天河CBD。但是，事实上，招商臻园距离已开通的地铁13号线新塘站将近有4公里远，而16号线目前还属于立项的阶段，何时开通还是个未知数。

招商臻园到新塘地铁站步行方案

16号线仍保持在广州新一轮轨道交通线网规划内，何时动工并没有时间表，且具体位置可能还会有变

此外，这个项目也不像其他远郊的项目一样大打教育牌，资料显示，项目除了配套的在建幼儿园，没有其他省市级的公立幼儿园配套，距离最近的中学就是引入了广州大学附属中学的增城区实验中学，但这个学校，跟增城的其他省一级学校如荔城中学、新塘中学等，还是有一些距离。可见，教育也是这个项目的短板之一。

产品情况：新中式豪宅智能化家居高标配

据环评公示，招商臻园拟建2栋33层的住宅楼、3层的住宅楼，17栋32层的住宅楼、1栋2~3层的商业楼、1栋3层幼儿园、地下2层的停车库以及一系列公建配套设施。项目建成后，预计可容纳住户2608户，总居住人口8345人。

招商臻园的效果图

项目的宣传资料显示，招商臻园属于招商的臻系TOP级产品线，定位是豪宅，从设计上来看，是新中式的院子产品，首期以118-143方的纯四房高层产品为主，项目设计了“一进门，二进厅，三进园，四进堂，五进宅”的五进归家礼序，室内设计的看点是智能化，包括无卡化的智能停车场、人脸识别的门禁系统、PM2.5新风系统和三重净水系统等，全面武装和生活息息相关的“声、光、水、气”。

划重点：新中式豪宅，智能化家居。从资料上看，产品应该还是不错的。

销售情况：首次开盘仅卖掉38套去化率为30%

监控显示，招商臻园于2018年9月8日第一次开盘，主推3房户型，均价32000元/平方米，开盘当天推出124套，仅认购38套，去化率仅为30%，很是惨淡。近期暂无开盘相关讯息，可见市场对这个盘的认可度并不高。而今年以来，招商臻园仅网签了103套，平均每月成交套数不足30套，今年的成交情况在增城区排名第16，可见销售情况也不佳。

数据来源：中指数研究院